基于ahp―模糊綜合評價的南京市以房養(yǎng)老模式研究

1、基于基于AHP―AHP―模糊綜合評價的南京市以房養(yǎng)模糊綜合評價的南京市以房養(yǎng)老模式研究老模式研究摘要：近些年南京市老齡化進(jìn)程加快，以房養(yǎng)老作為一種新型養(yǎng)老模式發(fā)展卻較為緩慢。為探尋現(xiàn)有各種以房養(yǎng)老模式可行的推廣策略，通過發(fā)放問卷來調(diào)查南京市對以房養(yǎng)老的接受程度。由于“接受度”是一個多因素決定的概念，故采用AHP模糊綜合評價法進(jìn)行分析，并得出了南京市目前對以房養(yǎng)老持“可以考慮”的態(tài)度；然后由各因素所占權(quán)重分析南京市以房養(yǎng)老發(fā)展現(xiàn)狀的原因；

2、最后基于四種模式的特點，從穩(wěn)定房價、改善觀念、提高保險機構(gòu)公信力、采用浮動利率和質(zhì)押金等方面提出解決對策。下載關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；AHP模糊綜合評價法；對策建議中圖分類號：C913.6文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B文章編號：10084428（2017）0715902一、引言據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年南京市老年人口撫養(yǎng)比為14.1%，并呈上升趨勢，社會養(yǎng)老壓力大。以房養(yǎng)老是一種新型養(yǎng)老模式，老年人通過處置房產(chǎn)以獲得養(yǎng)老金。主要形式包括：租出大房租入小房；出

3、售大房換購小房；售后返租；倒按揭。以房養(yǎng)老早于幾年前興起，卻至今發(fā)展緩慢，2005年南京市推行的第一個“以房換養(yǎng)”試點“湯山留園老年公寓”也于2013年宣告失敗?？v觀國內(nèi)各地以房養(yǎng)老的發(fā)展，均遭遇了不同程度的阻礙，于發(fā)達(dá)國家存在成功實踐案例的以房養(yǎng)老在中國本土卻顯得有些“水土不服”。內(nèi)學(xué)者對以房養(yǎng)老開展了大量研究，陳健從遺產(chǎn)稅的角度分析了“以房養(yǎng)老”的可行性；陳鵬軍提出了基于政府擔(dān)保的有贖回權(quán)的住房反向抵押貸款和基于政府擔(dān)保的“以租換養(yǎng)

4、”模式；張冉基于對北京市數(shù)據(jù)的調(diào)查，得出影響以房養(yǎng)老需求的直接因素和間接因素；付鴻源主張政府主導(dǎo)、牽頭成立非盈利的住房反抵押中心。雖然現(xiàn)有成果也包括了對部分城市的具體研究，但迄今為止鮮有針對某一具體城市進(jìn)行的以房養(yǎng)老定量探索，還多停留在定性層面，無法對影響以房養(yǎng)老的各因素之間的重要度有定量認(rèn)識?，F(xiàn)有以房養(yǎng)老的研究多集中于對其狹義的解讀――倒按揭，局限的認(rèn)知阻礙了以房養(yǎng)老的發(fā)展。為了探究影響不同模式的以房養(yǎng)老各因素間的定量關(guān)系，以南京市以

5、房養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀為例，通過問卷調(diào)查，運用AHP模糊綜合評價法來分析影響以房養(yǎng)老各因素的權(quán)重關(guān)系，找出發(fā)展過程中影響最大的因素，并針對這些因素提出合理的發(fā)展對策。二、南京市以房養(yǎng)老接受度現(xiàn)狀分析（一）以房養(yǎng)老接受度評價指標(biāo)及其權(quán)重分析為了獲取南京市對以房養(yǎng)老的態(tài)度，在南京市各區(qū)進(jìn)行了問卷調(diào)查。共發(fā)放問卷240份，有效回收226份，回收率達(dá)94.2%。主要內(nèi)容是人們對以房養(yǎng)老的接受程度以及對各影響因素的偏好。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，30.06%的人能接受

6、租出大房再租入小房，44.97%選擇出售大房，換購小房，12.62%偏好售后返租，12.35%傾向于倒按揭。地，留與子孫耕”的傳統(tǒng)觀念相悖，且這一觀念不會迅速改變。3.保險機構(gòu)社會公信力不足，市場風(fēng)險大。倒按揭模式中“保險機構(gòu)信用”居于第二位，老人思想偏保守，不會輕易信任尚未發(fā)展成熟的保險機構(gòu)。以房養(yǎng)老的保險產(chǎn)品較一般險種復(fù)雜，并且我國禁止保險業(yè)和金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營，可能造成專業(yè)能力不足的問題。以房養(yǎng)老市場發(fā)展不成熟，貸款機構(gòu)同樣也面臨著長

7、壽風(fēng)險、房屋貶值風(fēng)險和市場先行者失敗風(fēng)險。例如倒按揭模式中“預(yù)期壽命”的不確定性削弱了保險機構(gòu)的積極性。4.不重視生活質(zhì)量。老人往往為了子女生活得更好而降低自己的生活標(biāo)準(zhǔn)。在前三種模式中“助老服務(wù)”、“住房面積”均居于重要性末位，老人沒有主動追求優(yōu)質(zhì)生活的意愿，恰恰和以房養(yǎng)老“改善老年生活”的宗旨相悖。（二）對策建議我以房養(yǎng)老尚處于萌芽階段，必須由政府牽頭進(jìn)行頂層設(shè)計、風(fēng)險兜底。以房養(yǎng)老適合“有房沒錢”的老人，定位于一二線城市，屬于自愿

8、參加的保險性產(chǎn)品。需在大眾中進(jìn)行投資理財宣傳教育，明確以房養(yǎng)老是“小眾產(chǎn)品”，屬于普惠式養(yǎng)老的補充。進(jìn)行市場細(xì)分，前兩種模式適合于不愿出讓產(chǎn)權(quán)的老人，售后返租適合于不看重房子產(chǎn)權(quán)但又不愿搬離原住所的老人，倒按揭模式適合無子女或子女不在身邊的老人。1.控制租金、穩(wěn)定房價、提高政府補貼額度、提高老人購買力，可對參與以房養(yǎng)老的老人給予租房或購房優(yōu)惠。采用浮動利率，實現(xiàn)以房養(yǎng)老證券化。利率按期調(diào)整，實現(xiàn)資產(chǎn)保值。對于售后返租和倒按揭，設(shè)計多種支

9、付方式和年限，預(yù)留保證金。支付方式包括一次性付款和分期付款，具體的支付方式和支付年限由保險機構(gòu)和老人協(xié)商決定，要明確表示付款給老人80%～90%的房款，余下部分作為質(zhì)押金，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的長壽風(fēng)險或房屋貶值風(fēng)險。若出售房屋還清貸款尚有盈余，則錢交給老人的遺產(chǎn)繼承人；若不足以抵消貸款，住房發(fā)展部和養(yǎng)老事業(yè)建設(shè)部則要出錢補足。2.“養(yǎng)兒防老”的代際理念無法迅速改變，可將“租出大房租入小房”以及“出售大房換購小房”作為突破點，這兩種模式保證了

10、老人的房屋產(chǎn)權(quán)，易被人們接受。積極引導(dǎo)老人參與“租房養(yǎng)老”和“換房養(yǎng)老”，作為以房養(yǎng)老的前期推廣模式，將以房養(yǎng)老的理念逐步滲透到人們的思想中，接下來再推進(jìn)售后返租和倒按揭模式，難度將會大大降低。3.增加保險機構(gòu)公信力，完備法律法規(guī)。在保險行業(yè)設(shè)立市場準(zhǔn)入制度，貸款人應(yīng)向借款人披露全部貸款費用，盡快推出成熟的以房養(yǎng)老險種。建立第三方評估機構(gòu)評估老人預(yù)期壽命和房屋產(chǎn)值，推薦對房屋進(jìn)行多次評估后綜合定價。推行市場先行企業(yè)扶持政策，培養(yǎng)專業(yè)人才

11、，組織社會融資，分散保險機構(gòu)風(fēng)險。圍繞以房養(yǎng)老推出衍生保險產(chǎn)品，試點初期提倡政府擔(dān)保的有贖回權(quán)的以房養(yǎng)老，若老人對保險機構(gòu)提供的服務(wù)不滿意，可在政府部門的監(jiān)管下解除和該機構(gòu)的合同，也可轉(zhuǎn)向和其他金融機構(gòu)的合作。4.通過宣傳教育改善老人的錯誤觀念。高品質(zhì)的生活質(zhì)量是以房養(yǎng)老的目的，而住房面積在老人看來卻居于次要地位。要提高老年人的生活水平，就必須改變他們?yōu)榱俗优档妥约荷钏降南敕?，倡議“老而生得有尊嚴(yán)”，老人生活質(zhì)量高也是對子女的尊