普通商品住宅成本測算相關技術問題思考

1、普通商品住宅成本測算相關技術問題思考近年來，商品住宅的成本、利潤與價格一直是社會公眾、媒體、理論界和政府有關部門熱議的問題。筆者在對徐州市部分樓盤跟蹤調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，如何確定商品住宅成本是一個技術難題，值得理論界和政府有關部門深入研究?，F(xiàn)把普通商品住宅成本測算的幾個技術問題簡述如下。一、土地成本確認分攤問題實踐中，開發(fā)企業(yè)在通過出讓方式取得一宗土地的開發(fā)權之后，土地取得的總成本（包括辦證費用、契稅）是確定的。問題在于這宗土地并非在一期全部用

2、于建造普通商品住宅。開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃許可的條件下，常常分期開發(fā)，住宅與非住宅配置建設，普通住宅與花園洋房、城市別墅等搭配建設。開發(fā)企業(yè)這種開發(fā)建設方式既能滿足不同消費層次，又方便居民生活，是無可非議的。但其中還存在一些問題亟待探討。（一）同一建設項目中土地價格在住宅與非住宅、普通住宅與非普通住宅間的分攤技術上存在四種不同認識1.按可售建筑面積分攤這種分攤方式的優(yōu)點是易于操作，項目一經(jīng)建設規(guī)劃許可，住宅與非住宅、普通住宅與非普通住宅的可售建

3、筑面積便確定下來了，按此進行土地價格分攤是很簡單的事。這種分攤方式的不合理性也很明顯，就是不同類價格各異的房產(chǎn)所分攤的土地價格是一樣的。社會公眾、媒此觀點認為開發(fā)企業(yè)拿到土地后，應一次開發(fā)完成。因此，開發(fā)企業(yè)基于自身資金鏈、市場預期等因素采用分期開發(fā)的，應由自身承擔地價資金成本，或在非住宅產(chǎn)品或非普通住宅中收回資金成本，而不應增加普通住宅地價成本。2.合理計取地價資金成本此觀點認為開發(fā)企業(yè)一次拿取大宗地塊，節(jié)約了初始拿地成本，并能集約利

4、用土地，使得土地增值，后期普通商品住宅的業(yè)主享有了此部分利益，理應為此支付資金成本。后期開發(fā)資金成本由融資比例、利率和計息時間三個因素決定。融資比例可由特定城市一般企業(yè)融資狀況統(tǒng)計數(shù)字得來，即同行業(yè)社會平均融資比例。利率可比照銀行同期貸款利率確定，計算時間可根據(jù)正常開發(fā)周期確定。在具體項目土地成本分攤中應采取何種分攤方式以及后期開發(fā)中土地資金成本如何計取，應根據(jù)項目中各類房產(chǎn)建設體量、差價水平、開發(fā)周期等因素進行選擇。如一個項目中普通住

5、宅建設體量占總建設體量的95%以上，則可以采用建筑面積分攤方式；如非普通住宅建設體量較大，則可以采用建筑占地面積分攤方式；如非住宅建設體量較大且價格差距較大，則可采用市場價格方式或樓面地價方式進行分攤。二、建設工程費用分攤的問題無論是前期費用，還是建筑安裝工程費、附屬公共配套設施費及公共基礎設施費，都遵循“誰受益，誰承擔費用”的原則進行分攤，分攤方式較多采用按可售建筑面積的方式，原因在于一是需分攤的費用在總成本中所占比例相對較??；二是大