做一個優(yōu)秀的地產(chǎn)工程師

1、Gemdale Corporation,,,科學(xué)筑家,The Science of Living,,做優(yōu)秀的地產(chǎn)工程師 上海公司營運中心,目錄,1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)2.工程管理體系建設(shè)3.工程管理組織與策劃4.工程施工過程管理5.入伙移交與維修處理,1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)（1）房地產(chǎn)開

2、發(fā)商角色定義,房地產(chǎn)開發(fā)的運作是一個開放的系統(tǒng)，開發(fā)商在其中處于核心地位，聯(lián)系著產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，并直接面對最終客戶，其“資源整合者”的角色無可替代。,資源整合者：資源的整合與調(diào)配控制；規(guī)則的制定與項目平臺的打造。,1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)：(2)角色定義,不是工程建造者－－承包商管理也不是工程施工質(zhì)量監(jiān)督者－－技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定、監(jiān)理公司管理不能只顧進度計劃－－平衡質(zhì)量、計劃與投資回報要為銷售服務(wù)－－配合銷售示范區(qū)開放要實現(xiàn)公司的經(jīng)

3、營目標(biāo)－－滿足結(jié)轉(zhuǎn)的要求創(chuàng)造客戶價值－－消除設(shè)計缺陷、提供高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品公司內(nèi)部溝通與協(xié)調(diào)外部溝通與協(xié)調(diào),1.地產(chǎn)工程師的職責(zé):(3)關(guān)注點比較,區(qū)別：更為關(guān)注客戶！更為關(guān)注運營！,1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)(4)職責(zé)比較,區(qū)別：微觀VS宏觀 部分VS整體 階段VS全局,2.工程管理體系建設(shè)：（1）體系的建立,各階段活動分析,工作流程建立,,培訓(xùn),案例庫建設(shè),工作模板建立,企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

4、建立,,持續(xù)改進,,,,2.工程管理體系建設(shè)：（2）工作流程圖,,2.工程管理體系建設(shè)：（3）活動分析,項目部組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工工程計劃管理工程關(guān)鍵質(zhì)量控制點合同組織與策劃施工場地規(guī)劃項目工程管理策劃施工圖審查與技術(shù)交底施工組織設(shè)計審查承包商進場知會樣板引路工序檢查監(jiān)理管理工程進度款支付設(shè)計變更管理現(xiàn)場簽證管理工程結(jié)算分戶驗收表工程整改物業(yè)移交程序項目入伙交付投訴處理程序維?？钪Ц?成品

5、保護管線綜合設(shè)計里程碑形象進度報告工程月報工程質(zhì)量、安全周檢查獎罰處理分包工程驗收現(xiàn)場資料清單竣工驗收備案,工程管理組織與策劃,工程施工過程管理,移交入伙與維修處理,施工準(zhǔn)備,樁基施工,基礎(chǔ)及主體施工,裝飾施工,配套及景觀施工,竣工驗收,移交入伙,維修處理,3. 工程管理的組織與策劃,區(qū)域公司工程管理的資源與環(huán)境,組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工,項目中心與區(qū)域公司職能部門的職責(zé)劃分,項目中心內(nèi)部的組織與職責(zé)劃分,,,項目中心工程管

6、理的資源分配,（1）區(qū)域公司、項目中心的組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工,區(qū)域公司組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工明確了職能部門與項目中心的責(zé)權(quán)定位,項目中心組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工——用以明確項目中心的管理方式及人員職責(zé)安排,（2）工程計劃管理體系,工程計劃管理體系是房地產(chǎn)工程管理最重要的部分之一；通過一系列的預(yù)控計劃使得地產(chǎn)工程師在頭腦中把房子蓋起來，做到“心中有數(shù)”， 同時也將各部門的工作銜接起來，做到步調(diào)一致。,項目里程碑節(jié)點及基準(zhǔn)工期,,（3）工程

7、質(zhì)量管理體系,質(zhì)量是客戶滿意度中的“保健因子”，是企業(yè)的生命；房地產(chǎn)的競爭最終將是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的競爭，以及在此基礎(chǔ)上的開發(fā)效率的競爭， 而非“營銷概念”的競爭。,關(guān)鍵質(zhì)量控制點,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,質(zhì)量目標(biāo)規(guī)劃1：明確產(chǎn)品最終交付給客戶的形式，統(tǒng)一樓盤交付標(biāo)準(zhǔn)。,質(zhì)量目標(biāo)規(guī)劃２：針對易引發(fā)客戶投訴的質(zhì)量問題設(shè)置項目關(guān)鍵質(zhì)量控制點。,客戶交付標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一,工程統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)

8、準(zhǔn)作法,質(zhì)量目標(biāo)規(guī)劃3：將客戶的質(zhì)量要求轉(zhuǎn)化為技術(shù)措施。,施工圖審查,……,……,……,錯漏碰缺/功能性缺陷/經(jīng)濟性檢查/交付標(biāo)準(zhǔn)檢查,（4）施工場地規(guī)劃設(shè)計,（5）合同組織與策劃——專業(yè)分包與甲供材料,（6）《工程管理策劃書》——項目工程管理的“總作戰(zhàn)圖”,理論基礎(chǔ),——PMP九大知識領(lǐng)域在房地產(chǎn) 工程管理中的具體應(yīng)用。,作用,——項目部、區(qū)域公司內(nèi)部工程 管理思想的統(tǒng)一；——加深對項目工程管理的

9、宏觀 認(rèn)識與理解。,問題,能否解決工程管理過程中所遇到的所有實際問題？,施工場地規(guī)劃基坑圍護地下室裂縫控制砌體抹灰抗裂措施防水施工措施懸挑架,（1）施工組織設(shè)計審查,4. 工程施工過程管理,（2）承包商進場知會,一般事項 我司工作時間與貴司對接的主要部門項目中心主要管理人員及聯(lián)系方式工作紀(jì)律及要求工程文件制度（附流程）公司會議制度施工單位用電須知及流程施工單位用水須知及流程工程進度款申請及支付

10、（附流程）工程竣工驗收（附流程）,（3）樣板引路,（4）工序檢查 ——對我方所關(guān)注的重點分部分項工程進行工序控制與檢查，履行嚴(yán)格的 工序驗收程序，甚至是逐個檢查與記錄。,地下室防水屋面防水廚衛(wèi)防水墻體砌筑門窗防水外墻粉刷,外門窗防水工序檢查案例,（5）監(jiān)理管理 ——重點檢查監(jiān)理的管理體系是否完善，執(zhí)行是否到位，控制系統(tǒng)性風(fēng)險。,《

11、監(jiān)理管理體系檢查表》、《監(jiān)理周考核表》,（6）工程成本控制,工程成本管理是公司經(jīng)營最關(guān)心的。成本管理體系主要是通過項目定位、工程成本測算、限額設(shè)計、工程招標(biāo)動態(tài)控制、現(xiàn)場簽證等一系列的環(huán)節(jié)進行控制 ；付款、獎罰處理亦可作為工程管理的一個重要手段。,設(shè)計變更管理流程現(xiàn)場簽證管理流程付款程序獎罰處理工程結(jié)算,（7）室外管線綜合設(shè)計,（8）成品保護,（9）分包工程驗收檢查 分包工程驗收檢查的組織

12、者為“總承包單位”； 對外門窗、外墻、屋面防水進行淋水、閉水試驗。,入戶門、欄桿、鋁合金門窗。,（10）工程信息管理,里程碑形象進度報告工程質(zhì)量與安全周報工程月報現(xiàn)場資料清單,（11）竣工驗收備案,5. 移交入伙與維修處理,鑒于建筑市場目前的情況，產(chǎn)品的質(zhì)量缺陷在所難免，這是一個客觀事實，客戶維權(quán)意識的加強也給我們房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了巨大的維修壓力；但良好的投訴與維修處理作為工程管理工作的延伸，既可以提高

13、客戶的滿意度和對我司 品牌的認(rèn)知度，又能對工程管理的策劃和過程管理提供有效的反饋信息。,投訴處理程序（附件） 信息反饋機制維修月報維修總結(jié),分戶驗收竣工清算(附件) 依照交樓標(biāo)準(zhǔn)對每戶進行交驗前的全面檢查。,物業(yè)移交與入伙程序 (附件),工程整改程序（附件）,“運籌帷幄之中，決勝千里之外”！重在思想，贏在執(zhí)行！,結(jié)語,,謝謝,Thank you,,金