審計人看“營改增”的土地增值稅清算工作

1、審計人看審計人看“營改增營改增”的土地增值稅清算工作的土地增值稅清算工作2013年6月20日，國家稅務總局發(fā)布了《關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號）。通知要求各地地方稅務局和相關部門將把土地增值稅清算工作列為2013年下半年的工作重點。因此在對地產和建筑業(yè)的審計過程中，審計人員必將面對由“營改增”政策調整所帶來的眾多問題。一、房地產企業(yè)的投資性房地產需要繳納土地增值稅一、房地產企業(yè)的投資性房地產需要繳納

2、土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定，第五條，關于以房地產進行投資或聯(lián)營的征免稅問題。對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。二、根據(jù)贈送對象區(qū)別是否征收土

3、地增值稅二、根據(jù)贈送對象區(qū)別是否征收土地增值稅根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第二條，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）第四條，細則所稱的“贈與”指如下情況：（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直

4、系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的；（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。因此關于此類問題，情況一需要繳納土地增值稅，情況二不需繳納土地增值稅。三、裝修成本可享受土地增值稅加計扣除三、裝修成本可享受土地增值稅加計扣除根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令138號）第五條，納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收

5、入和其他收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。因此，房地產企業(yè)銷售房屋建筑物所收取的有關經(jīng)濟利益均要繳納土地增值稅。裝修成本屬于開發(fā)成本的一部分，因此根據(jù)上述文件，需要繳納增值稅。四、股東投入的土地在計算土地增值稅時可扣除四、股東投入的土地在計算土地增值稅時可扣除《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔200

6、6〕21號）第五條規(guī)定，關于以房地產進行投資或聯(lián)營的征免稅問題，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此房地產開發(fā)企業(yè)就投資過程的申報繳納土地增值稅，應按評估價值作為取得土地使用權的成本，在計算土地增值稅時作為扣除項目處理。五、

7、五、“以地補路以地補路”根據(jù)施工主體確定扣除項目金額根據(jù)施工主體確定扣除項目金額《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字（1995）6號）第七條，（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。一些房地產開發(fā)公司在開發(fā)項目中盡管無償取得了土地，但實際上取得土地是建立在承擔修建道路和政府工程成本的基礎上。因此房地產開發(fā)公司可以將修建道路和政府工程成本作為取得土地的費用，

8、但是應當核實所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實性，并附有相關的文件或合同為依據(jù)。房地產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)項目的立項文件中或政府的其他文件中包含“以地補路”方式取得土地的內容，如果道路是由其他單位施工的，并且財政部門或其他部門以代付了修路費用，向代付單位支付的修路費取得的是財政收據(jù)，可經(jīng)審核確認后作為取得土地使用權支付的金額；如果道路是由該房地產開發(fā)公司直接施工，支付的修路費取得的是財政收據(jù)，則不能作為取得土地使用權支付的金額。（龐博）文