易居中國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)培訓(xùn)手冊(cè)(146)頁(yè)

1、專業(yè)術(shù)語(yǔ),易居中國(guó),價(jià)格術(shù)語(yǔ),均價(jià)基價(jià)起價(jià)預(yù)售價(jià)一次性買斷價(jià)定金違約金,1、均價(jià) 均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。,2、基價(jià) 基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。,3、起價(jià) 起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即

2、是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。,4、預(yù)售價(jià) 預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價(jià)格為準(zhǔn)。,5、一次性買斷價(jià) 一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須

3、按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。,6、定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)

4、商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。,7、違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。,基本術(shù)語(yǔ)（一）,產(chǎn)權(quán)證書使用權(quán)房公房不可售公房已購(gòu)公房單位產(chǎn)權(quán)房廉租房,基本術(shù)語(yǔ)（二）,私房

5、二手房期房現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房共同共有房產(chǎn)共有房產(chǎn),基本術(shù)語(yǔ)（三）,尾房爛尾房城市居住區(qū)居住小區(qū)居住團(tuán)組配建設(shè)施公共活動(dòng)中心,基本術(shù)語(yǔ)（四）,房屋產(chǎn)權(quán)建筑小品土地使用金土地使用證契稅房產(chǎn)證五證兩書,,1、產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、

6、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。,2、使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。,3、公房 公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（使用權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售

7、公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。,4、不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。（適用于中國(guó)部分城市）,5、已購(gòu)公房 已購(gòu)公房又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有住房。,6、單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)

8、房。,7、廉租房 廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是以退的舊公房等。,8、私房 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。,9、二手房 二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為&qu

9、ot;一手"，第二次交易則為"二手"。,10、期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。,11、現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。,12、準(zhǔn)現(xiàn)房

10、準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。,13、共同共有房產(chǎn) 共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。,14、共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。,15、尾房 尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一

11、種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。,16、爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停

12、滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。,17、城市居住區(qū) 城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。,18、居住小區(qū) 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道

13、路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地,19、居住組團(tuán) 居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。,20、配建設(shè)施 配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。,21、

14、公共活動(dòng)中心 公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。,22、房屋產(chǎn)權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。,23、建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。,24.

15、0; 土地使用金 有償使用國(guó)有土地使用的年限40—70年,一次性買斷國(guó)家使權(quán)的資金,只有足額交納土地出讓金的土地才有權(quán)轉(zhuǎn)讓,25.土地使用證 合法擁有國(guó)有土地的主要證明材料,它主要載明所有者的名稱土地的性質(zhì),使用年限,面積,26.契稅 房屋所有權(quán)變更時(shí),就當(dāng)事人所定契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收一次性稅收,它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種,27.    房產(chǎn)證

16、 房屋竣工驗(yàn)收后,在開發(fā)計(jì)劃土地證,開工許可證,竣工報(bào)告,竣工圖等資料齊全的情況下,由房屋所有者的名稱,房屋的面積,層數(shù),間數(shù),幢數(shù)以及鄰里的姓名及所交納的契稅情況組成,28.五證兩書 《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》《商品房使用說明書》《商品房質(zhì)量保證書》,建筑術(shù)語(yǔ)（一）,建筑面積使用面積公用面積居住面積容積率得房率開間,建筑術(shù)語(yǔ)

17、（二）,進(jìn)深共攤面積竣工面積輔助面積銷售面積公用建筑面積建筑密度,建筑術(shù)語(yǔ)（三）,綠化率綠地率層高凈高標(biāo)準(zhǔn)層陽(yáng)臺(tái)平臺(tái),建筑術(shù)語(yǔ)（四）,走廊地下室半地下室居居區(qū)用地住宅用地其它用地公共服務(wù)設(shè)施用地,建筑術(shù)語(yǔ)（五）,道路用地公共綠地道路紅線建筑線公共建筑面積玄關(guān)隔斷,建筑術(shù)語(yǔ)（六）,過道配套樓花實(shí)用率用地紅線日照間距系數(shù)建筑間距,建筑術(shù)語(yǔ)（七）,日照標(biāo)準(zhǔn)居住區(qū)用地命名規(guī)定生地

18、與熟地錯(cuò)層式住宅躍層式住宅復(fù)式住宅,建筑術(shù)語(yǔ)（八）,地基墻體與柱鋼筋混凝土墻體的結(jié)構(gòu)變形縫門窗樓梯,建筑術(shù)語(yǔ)（九）,磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)鋼筋混泥土剪力墻結(jié)構(gòu) 框架一剪力墻結(jié)構(gòu) 給水、排水系統(tǒng) 采暖系統(tǒng),建筑術(shù)語(yǔ)（十）,磚水泥鋼筋混凝土防水材料三大材，四小材,1、建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋

19、居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。,2、使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面

20、積計(jì)算。,3、公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。,4、居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。,5、容積率 容積率是建筑

21、總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。,6、得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。,7、開間 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般在3.0米

22、—4.2米之間，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過4.5米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。,8、進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約

23、用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。,9、公攤面積商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。,10、竣工

24、面積 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。,11、輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。,12、銷售面積 銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪?/p>

25、筑面積之和。,13、公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。,14、建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（

26、％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。,15、綠化率綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。,16、綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。,17、層

27、高 層高是指住宅高度以“層 "為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。,18、凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。,19、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。,20、標(biāo)準(zhǔn)層

28、 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。,21、陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。,22、平臺(tái) 平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。,23、走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。,24、地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。,25、半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度

29、超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。,25、半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。,27、住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱,28、其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。,2

30、9、公共服務(wù)設(shè)施用地 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。,30、道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。,31、公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游

31、園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。,32、道路紅線 道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。,33、建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。,34、玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領(lǐng)地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段

32、加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所,35、隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?36、過道 過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。,37.配套 主要指為方便生活而提供的各種設(shè)施。如:供水,電,暖氣,煤氣,通訊,入網(wǎng),有線電視,交通車站及學(xué)校,幼托,醫(yī)院,廣場(chǎng),超市,郵電,公園等,38.樓花 指土地附著政策批

33、準(zhǔn)的有效規(guī)劃內(nèi)容,主要指法定許可的建筑面積,39.實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e,40.用地紅線 指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用范圍的界線。在規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。,40.日照間距系數(shù) 指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。,41.建筑間距 兩棟建筑物外墻之間的水平距離,42.日照標(biāo)

34、準(zhǔn) 根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽(yáng)的房間子規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量。 1994年2月1號(hào)執(zhí)行的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中規(guī)定，住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)：冬至日住宅底層日照時(shí)間不少1小時(shí)或大寒日住宅底層日照時(shí)間不少于2小時(shí)。,43.居住區(qū)用地 住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。 a).住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。含宅間綠地和宅間小路。 b).公

35、建用地：與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地、和配建停車場(chǎng)等。 c).道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等車輛的停放場(chǎng)地。 d).公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀、帶狀綠地。,44.命名規(guī)定 a).花園：占地15000平米以上

36、，設(shè)有中心廣場(chǎng)，綠化面積不低于總面積的45%，休閑場(chǎng)地面積不少于總面積的15%。 b).小區(qū)：建筑面積在30000平米以上，居住戶數(shù)3000戶以上或人口在7000人以上，設(shè)有居委會(huì)。 c).組團(tuán)：被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（1000～3000人）相對(duì)應(yīng)配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居民生活聚居地。,45.生地與熟地 a).熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達(dá)到“七通一平”施工條件的土地。 b).生地則是相對(duì)應(yīng)熟

37、地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地 。 c).七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃?xì)馔?、通訊通、?熱通，場(chǎng)地平整。,46.錯(cuò)層式住宅 是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、櫥、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。,47.躍層式住宅 是一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，而上下層之間不需通過公共樓梯，是采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層建筑面積和使用

38、面積之和。（躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。,48.復(fù)式住宅

39、 是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。復(fù)式住宅的面積計(jì)算可根據(jù)各地對(duì)使用房間凈面積和凈高度的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算。（復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、

40、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工,49.地基定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來(lái)的荷載的土層或巖層。,50.墻體和柱 豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎(chǔ)。 墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。,51.鋼筋混泥土墻體的構(gòu)造 由墻筋、暗柱筋、暗梁筋為骨架，用混凝土澆筑而成的承重墻體。墻體厚度可

41、分為16㎝、18㎝、20㎝等規(guī)格，房屋主體結(jié)構(gòu)的墻體全部是現(xiàn)澆混凝土。,52.變形縫變形縫包括：伸縮縫、沉降縫、抗震縫。a、伸縮縫：防止和減少由于自然界冬、夏季溫度變化的影響，建筑構(gòu)件熱脹冷縮，出現(xiàn)的裂縫和破壞。其做法為：沿建筑物長(zhǎng)度方向每隔一定距離預(yù)留縫隙，將建筑物從屋頂、墻體、樓層等地面以上構(gòu)件全部斷開，基礎(chǔ)因受溫度變化影響較小，不必?cái)嚅_。b、沉降縫：當(dāng)房屋相鄰部分的高度、荷載和結(jié)構(gòu)形式差別很大而地基又較弱時(shí)，房屋有可能產(chǎn)生不

42、均勻沉降，致使某些薄弱部位開裂。為此，在適當(dāng)位置復(fù)雜的平面或體形轉(zhuǎn)折處、高度變化處、荷載、地基的壓縮性和地基處理的方法明顯不同處設(shè)置沉降縫。,c、抗震縫：當(dāng)房屋建筑立面高差在6米以上，或承重結(jié)構(gòu)的材質(zhì)不同以及建筑平面尺寸不一致時(shí)，在地震作用下，產(chǎn)生不同的振幅，擺動(dòng)方向也不同，會(huì)造成建筑物的破壞。為防止上述情況的產(chǎn)生，在不同狀況的兩部分之間，事先留設(shè)自基礎(chǔ)到房頂?shù)耐p，即抗震縫?？拐鹂p應(yīng)沿房屋全高設(shè)置，其兩側(cè)應(yīng)布置墻。,53.門窗a).

43、門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。b).窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。,54.樓梯一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿扶手。a).樓梯的寬度一般在1.2米左右。b).住宅樓梯的傾斜度一般在15～20oc).臺(tái)階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在20～25cm、踢步在15cm時(shí)人們的感覺最舒適。2.80米層高的住宅每跑9個(gè)臺(tái)階。,55.磚混結(jié)構(gòu)

44、 構(gòu)造：屋蓋（屋頂）、磚墻、鋼筋混泥土樓蓋板、樓梯、磚基礎(chǔ)、門窗及其他。傳力路線：板－墻－基礎(chǔ)，或板－梁－墻－基礎(chǔ)。 主要結(jié)構(gòu)特征：磚混結(jié)構(gòu)是墻承重結(jié)構(gòu)，是由屋蓋、墻體、樓板、過梁、磚基礎(chǔ)構(gòu)成的結(jié)構(gòu)體系。結(jié)構(gòu)荷載通過屋蓋、樓板傳到承重墻上，再由承重墻傳到基礎(chǔ),56.框架結(jié)構(gòu) 構(gòu)造：屋蓋與樓板、框架梁、框架柱、柱基礎(chǔ)、框架墻。傳力路線：墻只起圍護(hù)作用，磚墻的重量通過梁、板傳給柱。 結(jié)構(gòu)特征：框架結(jié)構(gòu)是由鋼筋混泥土主梁、次

45、梁和柱形成的框架作為建筑物的骨架，梁和柱之間的連接為剛性結(jié)點(diǎn)。屋蓋、樓板上的荷載通過梁柱傳到基礎(chǔ)。框架結(jié)構(gòu)的墻體全部為自承重墻，只起分隔和圍護(hù)作用。框架結(jié)構(gòu)和房間布置靈活，不受樓板跨度的限制。,57.鋼筋混泥土剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)造：屋蓋和樓板、鋼筋混泥土承重墻、基礎(chǔ)、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、雨篷及臺(tái)階、散水等。傳力路線：樓板—剪力墻—基礎(chǔ)。結(jié)構(gòu)特征：剪力墻結(jié)構(gòu)的樓板與墻體均為現(xiàn)澆或預(yù)制鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)，具有良好的整體性，抗震能力比磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)強(qiáng)，

46、不僅可承受樓板較大的垂直荷載，更主要的是可承受較大的水平方向的荷載及地震荷載對(duì)建筑物產(chǎn)生的剪切力。該結(jié)構(gòu)由于墻間距較小，房間布置不夠靈活，不便于設(shè)置大于間活動(dòng)場(chǎng)所,58.框架一剪力墻結(jié)構(gòu)在框架結(jié)構(gòu)中設(shè)置部分剪力墻，使框架和剪力墻兩者結(jié)合起來(lái)，共同抵抗水平荷載的空間結(jié)構(gòu)?？蚣芤患袅Y(jié)構(gòu)在使框架結(jié)構(gòu)的剛度和承載力都有大幅度提高的同時(shí)，又克服了純剪力墻結(jié)構(gòu)在結(jié)構(gòu)布局上的局限性?？蚣芤患袅Y(jié)構(gòu)的房屋在地震作用時(shí)的層間變形較小，因而也就減小

47、了非結(jié)構(gòu)構(gòu)件（隔墻及外墻）的損傷，這樣無(wú)論在地震工區(qū)還是非地震區(qū)，這種結(jié)構(gòu)形式都可用來(lái)建造較高的高層建筑。,59.給水、排水系統(tǒng)給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用）、設(shè)置水箱供水（水壓在一天內(nèi)定期高低變化的情況下采用）、設(shè)置水泵、水箱供水（水壓經(jīng)常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用于多層、高層建筑。當(dāng)室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時(shí)，通常分成兩個(gè)供水區(qū)，下層直接供水，上層采

48、用設(shè)置水泵水箱供水。）給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。多采用ф100～150的鑄鐵管或PVC管材。,60.采暖系統(tǒng)采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨(dú)立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分為兩種：熱水供暖：采用熱水進(jìn)行供暖，供水溫度一般95度，回水溫度一般70度。這種方式的特點(diǎn)是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。蒸氣采暖：采用水蒸氣進(jìn)行供暖。這種方式的特點(diǎn)是熱得快，涼得也快。多用于

49、間歇性采暖建筑，如劇院等。,61.磚普通磚的尺寸為235*115*55mm，因?yàn)榇u的尺寸，所以才出現(xiàn)了12墻、24墻、37墻等的說法。每512塊普通磚組成1立方米。為保護(hù)耕地，目前已禁止使用粘土磚，提倡使用礦渣磚、粉煤灰磚。,62.水泥 水泥的種類很多，目前大多采用硅酸鹽水泥。,63.鋼筋混凝土 混凝土是用水泥、砂、石子等材料調(diào)和而成。 采用混凝土與鋼筋進(jìn)行搭配，主要是考慮到兩者的膨脹系數(shù)相近，可以較好的粘合

50、到一起。而且混凝土可以補(bǔ)充鋼筋的剛性不足的缺點(diǎn)，使得建筑物更加穩(wěn)定。,64.鋼筋混凝土 混凝土是用水泥、砂、石子等材料調(diào)和而成。 采用混凝土與鋼筋進(jìn)行搭配，主要是考慮到兩者的膨脹系數(shù)相近，可以較好的粘合到一起。而且混凝土可以補(bǔ)充鋼筋的剛性不足的缺點(diǎn)，使得建筑物更加穩(wěn)定。,65.三大材、四小材 三大材：鋼材、水泥、木材。 四小材：汽柴油、玻璃、瀝青、油氈。,專業(yè)術(shù)語(yǔ),［其它］,1、   

51、      商品房?jī)r(jià)格由哪些項(xiàng)目構(gòu)成？ 根據(jù)《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》第五條規(guī)定，商品住宅價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成： （1）             成本： ①征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

52、 ②勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算計(jì)算； ③住宅建筑、安裝工程費(fèi)：依據(jù)施工圖預(yù)算計(jì)算； ④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)及非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)：依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計(jì)算；住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項(xiàng)目按照國(guó)家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)執(zhí)行；,⑤管理費(fèi)：以本款①到④項(xiàng)之和為基數(shù)的1%

53、－3%計(jì)算； ⑥貸款利息：計(jì)入成本的貸款的利息，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發(fā)項(xiàng)目具體情況確定。（2）利潤(rùn)：以本暫行辦法第五條成本①到④項(xiàng)之和為基數(shù)核定。利潤(rùn)率暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。（3）稅金：按國(guó)家稅法規(guī)定繳納。（4）地段差價(jià)，其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。地段差價(jià)收入存入建設(shè)銀行。,同時(shí)，《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》

54、第六條規(guī)定，下列費(fèi)用不計(jì)入商品住宅價(jià)格：（1）非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用。（2）住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。,2、      土地使用權(quán)的取得方式有哪些？一般地說，國(guó)有土地使用權(quán)取得方式分為有償取得和行政劃撥。其中有償取得方式，包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股等。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度，但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范

55、圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得。（1）             國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。（2）        

56、0;    城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。,（3）             國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。（4）             法律、行政法

57、規(guī)規(guī)定的其他用地。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用者通過轉(zhuǎn),讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地

58、使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土租賃合同并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。,3、土地用途及使用年限的相關(guān)規(guī)定有哪些？根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（1）  

59、0;          居住用地70年。（2）             工業(yè)用地50年。（3）           

60、  教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年。（4）             商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。（5）             綜合或者其他用地50年。土地使用權(quán)期滿，土地使用

61、者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。,4、各類房地產(chǎn)權(quán)證的區(qū)別是什么？（1）             綠色權(quán)證：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。（2）    &#

62、160;        紅色權(quán)證：頒發(fā)給集體所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。（3） 黃色權(quán)證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)按規(guī)定辦理補(bǔ)地價(jià)等有關(guān)手續(xù)后，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。,5、通常所說的多層、高層是什么概念？根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，住宅按層數(shù)劃分如下：（1）  

63、;           低層住宅為1層至3層。（2）             多層住宅為4層至6層。（3）         &

64、#160;   小高層住宅為7層至11層。（4） 高層住宅為12層及以上。,6、商品住宅的適用性能是指什么？根據(jù)《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法［試行］》第十九條的規(guī)定，商品住宅的適用性能主要包括下列內(nèi)容：［1］平面與空間布置。［2］設(shè)備、設(shè)施的配置與性能。［3］住宅的可改造性。［4］保溫隔熱與建筑節(jié)能。［5］隔音與隔振。［6］采光與照明。［7］通風(fēng)換氣。,7、商品住宅的安全性能是指什么？根據(jù)

65、《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法［試行］》第二十八條的規(guī)定，商品住宅的安全性能主要包括下列內(nèi)容：［1］建筑結(jié)構(gòu)安全。［2］建筑防火安全。［3］燃?xì)?、電氣設(shè)施安全。［4］日常安全與防范措施。［5］室內(nèi)空氣和供水有毒有害物質(zhì)的危害性。,8、商品住宅的耐久性能是指什么？根據(jù)《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法［試行］》第二十一條的規(guī)定，商品住宅的耐久性能主要包括下列內(nèi)容：［1］結(jié)構(gòu)耐久性。［2］防水性能。［3］設(shè)備、設(shè)施防腐性能。［4］設(shè)

66、備耐久性。,9、商品住宅的環(huán)境性能是指什么？根據(jù)《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法［試行］》第二十二條的規(guī)定，商品住宅的環(huán)境性能主要包括下列內(nèi)容：［1］用地的合理性。［2］室外環(huán)境。［3］水資源的合理利用。［4］生活垃圾的收集和運(yùn)送。,10、商品住宅的經(jīng)濟(jì)性能是指什么？根據(jù)《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法［試行］》第二十三條的規(guī)定，商品住宅的經(jīng)濟(jì)性能主要包括下列內(nèi)容：［1］住宅的性能成本比。［2］住宅日常運(yùn)行耗能指數(shù)。,11、商品房預(yù)

67、售應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？ 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （1）   土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金； （2）   土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書； （3）    取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

68、 （4）    取得商品房的建設(shè)工程施工許可證； （5）商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)； （6）已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃；,（7）已經(jīng)制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同。,12、發(fā)展商申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)提交哪些文件？ 根據(jù)《城市房地產(chǎn)

69、開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十四條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第七條的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（1）             已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）        &#

70、160;    持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（3）          按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資 的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（4）        

71、     營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書。（5）             工程施工合同。,（6）             預(yù)售商品房分層平面圖。（7） &

72、#160;           商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖。（8）             需向境外預(yù)售商品

73、房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。,13、定金、訂金和預(yù)付款三者的區(qū)別是什么？定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍

74、返還定金。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金作為合同擔(dān)保的一種形式，首要作用是擔(dān)保合同的履行；定金還有證明合同成立的作用、預(yù)定賠償?shù)淖饔眉邦A(yù)付款的作用。預(yù)付款是一種支付手段，其目的是解決合同,一方周轉(zhuǎn)資金短缺。預(yù)付款不具有擔(dān)保債務(wù)的履行的作用，也不能證明合同的成立。收受預(yù)付款一方違約，只須返還所收款項(xiàng)，而無(wú)須雙倍返還。此外，法律對(duì)預(yù)付款的使用有嚴(yán)格規(guī)定，當(dāng)事人不得任意在合同往來(lái)中預(yù)付款

75、項(xiàng)，而對(duì)定金則無(wú)此限制。關(guān)于訂金，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。,14、《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)包括哪些內(nèi)容？根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的有關(guān)內(nèi)容，《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：［1］工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)。［2］地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。［3］正常使用情況下