2023年全國碩士研究生考試考研英語一試題真題(含答案詳解+作文范文)_第1頁
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文檔簡介

1、投資大講堂投資大講堂:詳解商鋪投資技巧詳解商鋪投資技巧“穩(wěn)、準、狠穩(wěn)、準、狠“隨著新政實施以來,商業(yè)地產(chǎn)市場興起一股投資風,越來越多的投資者選擇投資商鋪。由于商鋪投資涉及的各問題較多,如何使自己的投資更有針對性和科學性,保證投資收益的穩(wěn)定,都需要很多技巧,需要認真學習。本期小編就整合了一些商鋪投資技巧的資料,為大家排憂解難!技巧一:商鋪投資目的要明確購買商業(yè)用房的目的大致分為三類。一類是以短期升值轉(zhuǎn)讓賺取差價的收益。投資者一般在項目銷售

2、前期通過一次性付款或按揭貸款的形式購入,在該項目后期較為成熟并價格升值較高的情況下出售,獲取差價收益。另一類是作為資金保值并升值的手段??紤]到通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調(diào)等問題,銀行儲蓄收益少;而股票、債券、期貨市場搖擺不定,純住宅投資回報低??梢姡啼佂顿Y的魅力就在于它的長期性和穩(wěn)定性。這類投資者一般采取按揭貸款的方式購入,并通過出租并收取租金的形式獲得長期收益。目前市場認可的投資年收益率為6~8%。此外,有相當一部分自營性質(zhì)的投資者

3、,為店鋪的保值和業(yè)務(wù)的長期發(fā)展而選擇購買店鋪的策略。尤其是在中心商圈的店鋪更受他們青睞,比如設(shè)立形象店、旗艦店,展示企業(yè)實力、提升企業(yè)形象,從而進行品牌傳播。建議,投資人應(yīng)根據(jù)不同的需求制定投資計劃,切不可盲目投資。目前武漢市場優(yōu)質(zhì)商鋪仍聚集在成熟商圈中,這些商圈的商鋪價格高,回報也較高,適宜長期投資。而適宜短期投資的商鋪多為這些商圈的輻射商圈中的項目,在前期低價購入后,待成熟之后即刻轉(zhuǎn)讓,收益也不菲。另外,對于社區(qū)性商鋪則可長期持有或

4、自購經(jīng)營,因為其價格低、租金收益較低,而需要至少3~5年的養(yǎng)商,度過養(yǎng)商期的優(yōu)質(zhì)社區(qū)性底商,仍具有很高的價值。技巧二:商鋪投資類別選擇要恰當商鋪根據(jù)所處的物業(yè)特性,分為綜合性購物中心、底商、街鋪、市場。一般可投資的商鋪主要為綜合性購物中心和底商兩類,而街鋪由于多為民改商或臨建,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時多存在問題不宜投資,市場類商鋪由于經(jīng)營的特殊性和回報穩(wěn)定性較差,多為大業(yè)主持有,分散產(chǎn)權(quán)持有的產(chǎn)權(quán)式商鋪因鮮有成功者也不宜投資。綜合性購物中心項目,多數(shù)

5、會在引入知名主力店的情況下出售少部在轉(zhuǎn)讓時,也分為兩種情況。如果尋求短期增值的價差,則須考慮價差有多大,因為二手交易稅費是一筆不小的成本,而通過按揭貸款投資的投資人,還需要考慮銀行的利息成本,交房時的各種費用(公共維修基金、物業(yè)費)等,所以,如有可能,則可以在正式交房前出手,以避免各種稅費等中間費用。但由于現(xiàn)在政策對打擊商業(yè)投機行為的嚴厲性,“改底單”、“做低價”等行為已難有作為。因此,中間成本是短期投資人出手的必考項。如果尋求長期價值

6、,則可等購入的商鋪局部商圈相對成熟之后出手,或者急需現(xiàn)金時考慮。而在商業(yè)核心區(qū),特別是核心商圈的部分項目,第一批購買的投資人基本以長期持有為主,原因是租金在近幾年幾乎翻番的情況下,投資收益率超過了20%,已經(jīng)收回前期投資成本。例如萬達廣場的出售底商、SOHO現(xiàn)代城的底商,達到了一鋪難求的境界。所以,在局部環(huán)境成熟之后,如沒有資金壓力的情況下,可長期持有,以獲得長期穩(wěn)定的租金收益,而即便要出手,價格也會大幅上漲。而這個時間階段可能是3~5

7、年,這之前出售,勢必收益受損。建議,投資人投資商鋪一定要明白商鋪投資是一個長期概念,短期投機行為可以考慮與開發(fā)商的合作(如開發(fā)商資金奇缺的時候介入),而中小型投資人的投資應(yīng)以長期投資為方向,而度過養(yǎng)商期的商鋪價值肯定會使投資人受益。另外,在初期出租時,簽約的年限切勿超過3~5年,以免周邊租金上漲時,自己投資的商鋪因為租約的限定而無法漲價。抑或在前期洽談承租人時將租金通過遞增方式預(yù)先規(guī)定,避免后期糾紛。而如果能尋找到國際或國內(nèi)知名品牌,則

8、可適當嚴懲租賃期限,并在租金上堅守租金底線,這樣投資人的商鋪不僅當前收益較高,而且在后期評估上更具增值潛力,在同等情況下的評估值必然高于其它商鋪。技巧四:位置是關(guān)鍵普通投資人都會遵循一個“地段論”進行投資,當然,這固然沒有錯。但結(jié)合到個體而言,所投資的商鋪在局部商圈和具體項目中的位置也尤為關(guān)鍵。再者,我們在銷售某項目時,其不僅樓層售價差異較大,而且同層不同位置的商鋪價差也較大,因為商鋪遵守一個“金角銀邊”的定價原則。即,靠近出入口、邊角

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