商鋪資料

1、商鋪投資回報率商鋪投資回報率一、重要參考數(shù)據(jù)。一般而言，有三種計算形式：一、重要參考數(shù)據(jù)。一般而言，有三種計算形式：1、收益模式計算公式：投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）12（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）說明：投資客的收益是這樣實現(xiàn)的，通過貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。2.投資回報率分析計算公式：投資回報率＝（稅后月租金－物業(yè)管

2、理費）12購買房屋單價說明：此方法考慮了租金與房價兩者的相對關(guān)系，只要結(jié)果大于８％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。3.投資回收時間分析計算公式：投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）（稅后月租金－按揭月供款）12說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認(rèn)為結(jié)果在12－15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性

3、。二、在業(yè)內(nèi)，這種投資類型通常被劃分為兩種：一是即刻回報型，二是培養(yǎng)回報型。二、在業(yè)內(nèi)，這種投資類型通常被劃分為兩種：一是即刻回報型，二是培養(yǎng)回報型。第一種即刻回報型:通常購買那些位于傳統(tǒng)商務(wù)核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)，這些地區(qū)商務(wù)、商業(yè)氛圍通常已經(jīng)非常成熟，不需要培育，購買后出租經(jīng)營即可獲得可觀的租金回報，這種投資類型之下，通常需求的資金量較大，資金門檻相對較高。培養(yǎng)回報型則不同:他們看中的物業(yè)通常位于非傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)，但是在市政規(guī)劃、消費人

4、群增長等方面，都有著比較良好的未來，而這個過程便是培養(yǎng)的過程。這類區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)在最初通常售價較低，投資客此時入市實際上購買的是多年以后的價格和租金，如果判斷準(zhǔn)確，這類投資往往可以獲得比“即刻回報”型更高的投資回報率。三、商鋪投資收益率四種算法：三、商鋪投資收益率四種算法：目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：1.租金回報率法租金回報率法公式：（稅后月租金－按揭月供款）

5、12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。2.租金回報率分析法租金回報率分析法公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）12／購買如，一個經(jīng)營面積為２萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目，如果其坐落的居住區(qū)內(nèi)常住人口為２萬左右，那么平均每人１平方

6、米的商業(yè)面積顯然不能帶給投資者足夠的回報，一般來說，人均商業(yè)面積在０５平方米以內(nèi)就已經(jīng)能夠滿足正常的經(jīng)營和消費需求。元素三：布局應(yīng)能構(gòu)成人流交織元素三：布局應(yīng)能構(gòu)成人流交織鄧永健說，商業(yè)布局能否將商場內(nèi)的人流有效交織，推動旗艦店之外的商鋪經(jīng)營，是投資者必須在購買前明確的因素之一，例如，某新建商圈的一個大型購物商場，其引進(jìn)的幾個時尚服裝、鞋帽等主力消費品牌全部分布在臨街門店，并且內(nèi)堂處于半封閉狀態(tài)，雖然堂內(nèi)也有很多高檔品牌，但很多消費者都

7、只是在門店流連，進(jìn)入內(nèi)堂的人數(shù)還不足門店的１／４。還有一些項目，雖然旗艦店定位合理，但小商鋪與之距離較遠(yuǎn)，光顧人群相對較少，商鋪業(yè)主也無法實現(xiàn)盈利，因此，投資者在購買商鋪前還應(yīng)當(dāng)留意項目的旗艦店輻射范圍大小、內(nèi)外堂溝通性能、購物人群交織有效性等問題，以免開張后無法達(dá)到預(yù)期效果。元素四：過濾噱頭求實質(zhì)性回報元素四：過濾噱頭求實質(zhì)性回報承諾回報是眼下商業(yè)地產(chǎn)項目中很流行的招商方式之一。有業(yè)內(nèi)人士透露，有些項目承諾的回報方式看似誘人，其實并不

8、合理，投資者應(yīng)當(dāng)更理性地分析招商噱頭，選擇真正實質(zhì)性的經(jīng)營回報，例如，某項目提出的“一次性回報“概念，必須在業(yè)主全額購買商鋪并繳納其他稅款等費用后，再按相應(yīng)的比例返還回報額。這種看似直觀又高回報的投資方法，其實不過是“羊毛出在羊身上“，投資者要“金睛火眼“看清楚。元素五：定位專業(yè)水平?jīng)Q定收益元素五：定位專業(yè)水平?jīng)Q定收益確保后期收益還要取決于項目經(jīng)營管理者的專業(yè)水平。鄧永健指出，要判斷管理團隊是否專業(yè)，最直觀的方法便是觀察產(chǎn)品定位與區(qū)域消

9、費特點是否吻合，例如，坐落于五邑城附近的商業(yè)項目如果選擇高檔商品，那么與之大眾生活型的消費需求不夠貼近，不如定位于中檔品牌、休閑消費等商業(yè)項目，因此，他建議投資者不要過分關(guān)注單一經(jīng)營利潤，更要尋找貼近消費圈的經(jīng)營項目，通過專業(yè)化的經(jīng)營管理定位，獲得更長久的經(jīng)營利益。個人商鋪投資最佳攻略個人商鋪投資最佳攻略香港人把投資分為“金、銀、銅、鐵”四種，商鋪投資一直被認(rèn)為是“金”，又有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，這些都說明了商鋪投資具有較高的保值增值功

10、能。而在當(dāng)下宏觀政策針對住宅市場頻頻出手，甚至有房價再漲，調(diào)控加大之勢的局面下，相反商業(yè)地產(chǎn)投資政策寬松，這就吸引了很多之前住宅市場的投資者，希望能夠在商鋪市場淘到金。盡管同在房地產(chǎn)行業(yè)，實際上買商鋪和住宅、寫字樓的投資角度是完全不同的，商鋪投資進(jìn)入難度更大、投資價值組成、投資回報所需的技術(shù)條件非常復(fù)雜，投資之前一定要對投資項目本身做好細(xì)致的考察分析。那么，支撐商鋪價格保值增值的因素到底有哪些？個人投資者投資商鋪又有哪些訣竅呢？街鋪優(yōu)于