我國(guó)城市土地利用及問(wèn)題與對(duì)策

1、我國(guó)城市土地利用的問(wèn)題與對(duì)策我國(guó)城市土地利用的問(wèn)題與對(duì)策【內(nèi)容提要】我國(guó)城市化進(jìn)程的加快使得在城市土地利用過(guò)程中，用地規(guī)模擴(kuò)張過(guò)快、土地利用效率低下、用地結(jié)構(gòu)失調(diào)等各種問(wèn)題日益突出，而城市土地利用規(guī)劃功能又相對(duì)較弱、管理尚不完善。政府既是規(guī)則的制訂者、執(zhí)行者，又是市場(chǎng)的管理者和交易者，對(duì)政府行為缺乏有效監(jiān)督和制約，乃是我國(guó)土地資源流失與失控的深層次原因。應(yīng)以土地權(quán)利為核心，以物權(quán)理論為基礎(chǔ)來(lái)構(gòu)建、創(chuàng)新土地產(chǎn)權(quán)制度，健全土地法律責(zé)任制度。

2、針對(duì)這些問(wèn)題提出了從系統(tǒng)的角度進(jìn)行城市土地利用和規(guī)劃，以城市發(fā)展規(guī)劃為總領(lǐng)，合理控制各類(lèi)土地的使用，促進(jìn)土地資源的集約利用與城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，以及城市土地利用規(guī)劃的對(duì)策建議?！菊}】城市規(guī)劃【關(guān)鍵詞】城市土地集約利用系統(tǒng)協(xié)同城市土地利用規(guī)劃【參考文獻(xiàn)】[1]李志民，周寶同城市化進(jìn)程中的土地問(wèn)題國(guó)土資源，2005(6):20—23.[2]趙賀中國(guó)城市土地利用機(jī)制研究經(jīng)濟(jì)管理出版社，2004:58[3]歐名豪土地利用規(guī)劃體系研究

3、中國(guó)土地科學(xué)，2003(17):41—44[4]王霞，尤建新城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)，復(fù)旦大學(xué)出版社，2004:29—37[5]黃鵬，盧靜國(guó)外城市土地利用規(guī)劃的啟示現(xiàn)代城市研究，2004(8):53—56[6]畢凌嵐，黃光宇對(duì)現(xiàn)行城市土地利用規(guī)劃的生態(tài)反思城市規(guī)劃匯刊，2003(5):52—58[7]胡云論我國(guó)城市規(guī)劃的公眾參與城市問(wèn)題，2005(4):74—78隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，近幾年我國(guó)城市化進(jìn)程逐步加快，對(duì)自然資源和生態(tài)環(huán)境等產(chǎn)生

4、了較大的影響和沖擊，引發(fā)了一系列的矛盾和問(wèn)題，其中尤為突出的是土地問(wèn)題。有數(shù)據(jù)資料表明，近20年，我國(guó)城市用地規(guī)模的擴(kuò)張遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城市化的進(jìn)程，城市用地的供需矛盾日益尖銳；但另一方面，我國(guó)對(duì)已占有的城市建設(shè)用地控制較弱，導(dǎo)致城市土地利用效率低下，土地利用的集約程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)外發(fā)達(dá)城市水平。這就要求我國(guó)要從根本上轉(zhuǎn)變土地資源的利用方式，針對(duì)當(dāng)前在城市土地利用規(guī)劃方面存在的問(wèn)題，從系統(tǒng)的角度加強(qiáng)、完善土地利用規(guī)劃功能，使之與城市的發(fā)展方向、發(fā)

5、展速度相協(xié)調(diào)，促進(jìn)土地資源的節(jié)約與集約利用。一我國(guó)城市土地利用中存在的問(wèn)題近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化步伐的逐步加快，我國(guó)在城市土地利用方面存在的問(wèn)題日益暴露出來(lái)，主要表現(xiàn)在以下幾方面。1.城市用地規(guī)模擴(kuò)張過(guò)快，用地供需矛盾尖銳目前全國(guó)共設(shè)有660個(gè)城市，兩萬(wàn)多個(gè)建制鎮(zhèn)①，2005年我國(guó)的城市化率達(dá)到43％，大體上每年增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)；而全國(guó)城市土地面積2000年為2.24萬(wàn)平的總體發(fā)展融為一體，保證城市用地規(guī)模的合理擴(kuò)張。3.缺乏專(zhuān)門(mén)的城市用

6、地規(guī)劃法規(guī)，對(duì)城市用地控制較弱我國(guó)土地利用規(guī)劃體系包括：土地利用總體規(guī)劃、土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和土地利用詳細(xì)規(guī)劃，土地利用詳細(xì)規(guī)劃又分為城市（鎮(zhèn)）土地利用規(guī)劃和鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃[3]。但目前我國(guó)土地利用規(guī)劃主要進(jìn)行的是土地利用總體規(guī)劃，而對(duì)其他的土地利用規(guī)劃則關(guān)注較少，尤其是土地利用詳細(xì)規(guī)劃，如前所述城市土地利用規(guī)劃內(nèi)容只在土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃中部分體現(xiàn)。近幾年，由于城市低效用地問(wèn)題嚴(yán)重，2004年國(guó)土資源部發(fā)布了《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控

7、制指標(biāo)（試行）》，上海市編制了《上海市產(chǎn)業(yè)用地指南》，浙江省發(fā)布了《浙江省工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)（試行）》、《浙江省商業(yè)、住宅、辦公建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)（試行）》等多項(xiàng)規(guī)范文件。但這些文件也僅從某類(lèi)用地的角度對(duì)城市用地進(jìn)行了控制，而缺乏對(duì)城市用地的系統(tǒng)性、整體性的規(guī)劃。從以上可以看出，我國(guó)的城市用地規(guī)劃還相當(dāng)不完善，難以改變目前的土地利用狀況。要徹底解決城市土地利用中存在的問(wèn)題，就需要從一個(gè)全新的、系統(tǒng)的角度去審視城市土地利用的規(guī)劃問(wèn)

8、題，從促進(jìn)土地系統(tǒng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的契合，促進(jìn)城市系統(tǒng)有序、健康發(fā)展的角度加強(qiáng)、完善規(guī)劃功能，對(duì)城市用地進(jìn)行合理的控制。4、我國(guó)城市土地市場(chǎng)運(yùn)行中的主要問(wèn)題以及原因(一)土地產(chǎn)權(quán)制度結(jié)構(gòu)單一。長(zhǎng)期以來(lái)，城市土地到底屬于哪級(jí)政府所有或由多級(jí)政府分享，現(xiàn)有法律未作明確界定；土地使用權(quán)的有償出讓和劃撥之間界線模糊。大量應(yīng)以出讓方式取得的土地轉(zhuǎn)而通過(guò)劃撥方式流入市場(chǎng)，使得國(guó)家土地收益大量流失；國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地兩種土地所有權(quán)不對(duì)等，法律規(guī)定只

9、有國(guó)有土地才能直接入市，集體土地惟有通過(guò)國(guó)家征用變成國(guó)有后方可入市。國(guó)家在法律上和名義上壟斷了土地供應(yīng)。(二)土地市場(chǎng)機(jī)制欠成熟。劃撥土地入市地價(jià)偏低。按照我國(guó)現(xiàn)行土地使用制度，劃撥土地使用權(quán)入市必須向市縣政府繳納不低于標(biāo)定地價(jià)30％的出讓金，從各地實(shí)際運(yùn)作來(lái)看，達(dá)到40％的地方甚少，一般都低于40％。因而為了少繳或不繳出讓金難免形成“隱形土地市場(chǎng)”，造成大量國(guó)有資產(chǎn)流失，加劇了社會(huì)分配不公的矛盾。其次，協(xié)議出止土地比重過(guò)高；租稅費(fèi)體系

10、龐雜、杠桿功能失調(diào)；城市土地市場(chǎng)供需矛盾突出等問(wèn)題相當(dāng)突出。城市化進(jìn)程的加快使各項(xiàng)設(shè)施用地、交通用地和旅游用地等需求量迅速增加，造成耕地銳減。(三)現(xiàn)有立法規(guī)定滯后。土地出讓金一次性收取加重了開(kāi)發(fā)商的成本并轉(zhuǎn)嫁給最終消費(fèi)者，可能導(dǎo)致政府為了增加財(cái)政收入而采取大量批地或人為抬高地價(jià)的短期行為，刺激起過(guò)分的批地?zé)崆椋瑸槲磥?lái)政府帶來(lái)財(cái)政上的困難，有悖代際公平原則，更不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。同時(shí)，較短的城鎮(zhèn)土地使用年限規(guī)定(40—70年