房地產(chǎn)估價第三章(共十章)

1、第三章 市場比較法§3.1 市場比較法的基本原理,一、概念,市場比較法是在求取待估房地產(chǎn)的價格時，將待估房地產(chǎn)與較近時期已經(jīng)交易的可比房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從后者已知的價格，對他們之間的差異進(jìn)行修正得出待估房地產(chǎn)價格的方法。,——替代原理（替代原則） 在同一市場上，具有同樣效用的房地產(chǎn)在同一時間具有同樣的價格。,二、基本原理,交易實例1,,比較,交易實例2,交易實例3,交易實例4,,交易情況修正,交易日期修正,個別因素

2、修正,區(qū)域因素修正,,待估房地產(chǎn)價格,待估房地產(chǎn),三、市場比較法的基本公式和規(guī)則,1、基本公式估價對象價格=可比實例價格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個別因素修正系數(shù),P=Pi*A*B*C*D,差異修正的注意事項1）差異修正必須合理2）各個實例的差異修正必須一致3）差異修正的結(jié)果必須使各個實例的價格差異減少,差異修正的規(guī)則1）以待估不動產(chǎn)為基準(zhǔn)2）以市場為尺度3）修正的順序要

3、恰當(dāng),2、修正的規(guī)則,例：實例的浴室設(shè)備是待估房地產(chǎn)沒有的，實例價格是50萬元，該浴室設(shè)備價值1萬元，則實例價格修正為 。若實例的區(qū)域因素比待估房地產(chǎn)劣5％，實例價格為PB時，待估房地產(chǎn)價格PD＝？,四、市場比較法的特點、適用范圍和適用條件,（一）特點1、整個過程簡單明了2、計算少而簡單3、結(jié)果有較強的說服力4、在比較實例的選取上，既要選擇比估價對象較優(yōu)的交易實例，也要選擇比估價對象較劣的交易

4、實例。,（二）適用范圍1、有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型2、常見的房地產(chǎn)類型,1、充足的市場資料（1）數(shù)量充足 比較交易實例資料有10個以上，具有較高可比性的3個以上（2）質(zhì)量合格 替代性較大（3）資料可靠 資料來源可靠，資料本身可靠、適用,2、豐富的估價經(jīng)驗,（三）適用條件,§3.2市場比較法的估價步驟,一、搜集交易實例,（一）收集途徑1、政府部門 房地產(chǎn)市場行情、房地產(chǎn)價格指數(shù)等2、房

5、地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人 3、信息服務(wù) 房地產(chǎn)信息中心4、同行提供5、傳媒6、其他途徑交易當(dāng)事人、四鄰、金融機構(gòu)、司法機關(guān),（二）收集內(nèi)容,1、交易雙方的基本情況及交易目的2、交易實例不動產(chǎn)的狀況位置、形狀、面積、地質(zhì)條件、自然與人文環(huán)境、土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途、建筑物基本情況、權(quán)利狀況3、成交價格與成交日期單價、總價、貨幣總類4、付款方式5、交易情況,（三）整理與查證1、按地區(qū)、類型分

6、門別類存放2、核查資料的可靠性,交易實例調(diào)查表,,,,二、選取可比實例,2、比較實例選取的具體要求1）所處地區(qū)相同或處于類似的供需范圍2）用途相同3）建筑結(jié)構(gòu)與建筑形式相同4）權(quán)利性質(zhì)相同5）價格類型相同6）估價時點接近 7）正常交易,1、比較實例與待估房地產(chǎn)應(yīng)具有可比性。1）實物的同一性或類似性2）位置的同一性或類似性3）時間的接近性4）交易情況無反常,三、建立價格可比基礎(chǔ)

7、,例：某企業(yè)購進(jìn)一寫字樓，與出售方商定的價格是50萬元。付款方式為該企業(yè)先付10萬元即可使用寫字樓，余下40萬元在第三個月末、第六個月末、第九個月末和一年年末支付分別支付10萬元。銀行貸款利率為8％。則該寫字樓的實際價格是多少？,1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一幣種和貨幣單位3、統(tǒng)一面積內(nèi)涵建筑面積和使用面積4、統(tǒng)一面積單位平方米、平方英尺5、統(tǒng)一采用單價,四、進(jìn)行交易情況修正,1、交易情況修正的概念,3、交易情況修正的方法

8、正常價格=可比實例的成交價格*（100/100+S）,2、非正常交易情況的類型1）有利害關(guān)系人之間的交易2）急于出售或急于購買情況下的交易3）對市場行情缺乏了解的交易4）有特別動機或者偏好的交易5）相鄰不動產(chǎn)的合并交易6）特殊交易方式下的交易7）稅費非正常負(fù)擔(dān)情況下的交易,五、進(jìn)行交易日期修正,1、交易日期修正的概念,2、交易日期的修正方法,采用分區(qū)分類房地產(chǎn)價格指數(shù)估價時點價格=可比實例在成交日期的

9、價格 *交易日期修正系數(shù),1）采用價格指數(shù)進(jìn)行修正定基價格指數(shù)：以某個固定的時期為基期編制的價格指數(shù)估價時點價格=可比實例在成交日期的價格*（估價時點的價格指數(shù)/成交日期的價格指數(shù)）,例：估價對象為天河區(qū)某多層住宅，估價時點為2003年11月。一可比實例在2003年5月的交易價格為4000元/m2，對其進(jìn)行交易日期修正？ 廣州市天河區(qū)

10、分類房地產(chǎn)價格指數(shù)表（以2000.1為基期）,例：某地區(qū)寫字樓2000年4月至10月的價格指數(shù)分別為99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上個月為100）。其中某個寫字樓在2000年6月的價格為2000元/m2，對其進(jìn)行交易日期修正（估價時點為2000年10月）。,環(huán)比價格指數(shù)：以上一時期為基期編制的價格指數(shù),估價時點價格=可比實例在成交日期的價格*成交日期下一期的價格指數(shù)*再下一期價格指數(shù)*

11、…*估價時點時價格指數(shù),2）采用價格變動率進(jìn)行修正,當(dāng)價格變動率為逐期遞增或遞減的價格變動率時： 估價時點價格=可比實例在成交日期的價格*（1+價格變動率）期數(shù),當(dāng)價格變動率為期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率時： 估價時點價格=可比實例在成交日期的價格*（1+價格變動率*期數(shù)）,六、進(jìn)行區(qū)域因素修正,2、區(qū)域因素修正的步驟1）確定影響因素2）判定區(qū)域因素狀況3）分析差異及差異所造成的價格差異4）進(jìn)

12、行價格修正,1、區(qū)域因素及其修正1）繁華程度2）交通便捷程度3）環(huán)境4）公共設(shè)施配套完備程度5）城市規(guī)劃限制,3、區(qū)域因素修正的方法百分比法：直接比較修正法（以估價對象為100） 間接比較修正法（以標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)為100）,區(qū)域因素因子調(diào)整系數(shù)表,例1、有3個可比實例，成交價分別是1500元/m2，1650元/m2 ，1600元/m2 ?，F(xiàn)將可比實例不動產(chǎn)的區(qū)域因素與估價對象的因素進(jìn)行直接比較，結(jié)果見下表：,

13、,例2、區(qū)域因素間接比較表,某城市區(qū)域因素因子條件指數(shù)表,七、進(jìn)行個別因素修正,1、個別因素及其修正,3、個別因素修正的方法 百分比法：直接比較修正法（以估價對象為100） 間接比較修正法（以標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)為100） 加減法：,2、個別因素修正的步驟1）確定影響因素2）判定個別因素狀況3）分析差異及差異所造成的價格差異4）進(jìn)行價格修正,八、求取比準(zhǔn)價格,1、進(jìn)行綜合修正,2、估價過程的檢查1）

14、比較實例的檢查比較實例的可替代性房地產(chǎn)交易的活躍程度比較實例的可靠性 2）估價操作的檢查,3、求取比準(zhǔn)價格1）簡單算術(shù)平均數(shù)法2）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法3）中位數(shù)法4）眾數(shù)法5）以最具可比性的比較實例的價格結(jié)果為主,§3.3市場比較法應(yīng)用舉例,一、應(yīng)用案例一商品住宅價格評估，見P53二、應(yīng)用案例二土地價格評估，見P54三、應(yīng)用案例三住宅用地價格評估，見P57,案例分析,1、某小