二手房基礎(chǔ)知識

1、二手房基礎(chǔ)知識二手房基礎(chǔ)知識1、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地上的建筑物、附著物，包括住宅、商住樓、寫字樓、廠房、商鋪、倉庫等。房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。2、房地產(chǎn)市場的三級結(jié)構(gòu)（1）一級市場——指政府壟斷的土地市場（或地產(chǎn)市場）。規(guī)劃國土部門代表國家以土地所有者和管理者的身份將土地使用權(quán)有償有期出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或其它個企事業(yè)單位。（2）二級市場——指土地使用權(quán)出讓后，房地產(chǎn)開發(fā)商投資開

2、發(fā)，從事房屋出售、出租土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。（3）三級市場——指房地產(chǎn)使用者將所取得的一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，也就是在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易，是消費者的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。銷售必備五證：國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證3、二手房：二手房私房上市交易通稱二手房。也就是依法取得房屋所有權(quán)(全部產(chǎn)權(quán))，可以進入住房二級市場(

3、即房地產(chǎn)三級市場)交易的房產(chǎn)。如取得所有權(quán)的商品房、自建房、準(zhǔn)予上市交易的房改房、經(jīng)濟適用房等。（經(jīng)過一次交易后，再次交易的房產(chǎn)）4、商品房：指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。5、期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始，取得房產(chǎn)證之前，在這一期間的房產(chǎn)統(tǒng)稱為期房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人6、福利商品房：指政府按住房制度改革方案免

4、除房地產(chǎn)的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性的房屋。7、微利商品房：與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企事業(yè)職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策。8、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：是指出房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各環(huán)節(jié)中從事居間代理業(yè)務(wù)而收取傭金的個人或機構(gòu)。9、傭金：是中介機構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報酬。它是一種勞動收益、風(fēng)險收益和經(jīng)營收益的結(jié)果。

5、根據(jù)《深圳市經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)待業(yè)管理條例》規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，有權(quán)獲取傭金。10、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。11、房地產(chǎn)證：是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。12、土地證：是土地所有者或者土地使用者享有土地所有權(quán)或者使用權(quán)的法律依據(jù)。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，目前我國頒布的土地證書主要有三種：1、集體土地所有權(quán)

6、證?？h級人民政府對農(nóng)民集體所有的土地進行登記造冊，核發(fā)集體土地所有權(quán)證，確定所有權(quán)。2、集體土地使用證?？h級人民政府對集體所有的依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地進行登記造冊，核發(fā)集體土地使用證，確認建設(shè)用地使用權(quán)。3、國有土地使用權(quán)證。縣級以上人民政府對單位和個人依法使用的國有土地進行登記造冊，核發(fā)國有土地使用權(quán)證，確認國有土地使用權(quán)。4、土地他項權(quán)利證明書?？h級以上人民政府對批準(zhǔn)的土地他項權(quán)利進行登記造冊，核發(fā)土地他項權(quán)利證明書，確認土地他項

7、權(quán)利。13、房產(chǎn)證：包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。作為證書之一種，房產(chǎn)證具有以下顯著特點：(1)房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機關(guān)發(fā)放。(2)房產(chǎn)證是對特定房屋所有權(quán)歸屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定（２）房地產(chǎn)承租人；（３）一項房地產(chǎn)合同同時具有上列當(dāng)事人時按上述次序依次享有優(yōu)先購買權(quán)6、建筑面積：使用面積加各種公攤面積總建筑面

8、積：地上建筑面積地下建筑面積公共建筑面積。套內(nèi)面積：是指單位戶型的外墻和分戶墻的中心線所圍成的面積（套內(nèi)凈使用面積套內(nèi)墻體面積）以及陽臺的面積之和。產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。陽臺面積：全封閉算全面積，半封閉算半面積。7、使用面積：指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。（計算住宅使用面積，8、可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。9、計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：

9、躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入10、使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。）11、公攤面積：公共使用場所需要分攤的建筑面積（一是電梯間、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面

10、積的一半。但是，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。最終需要公攤的公用建筑面積是指整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、人防工程等建筑面積后的剩余面積，可以攤?cè)胭彿績r款中。此外，其他公共建筑部分的面積不計入公攤面積，其成本也不計入購房價格中。另外還有，樓梯已計算建筑面積的，其下方空間

11、不論是否利用均不再計算建筑面積；臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱、是否有維護結(jié)構(gòu)，不計算建筑面積；室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積；與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑計算。層高均應(yīng)在2.20米以上；房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的，層高不足2.20米的不計算建筑面積。）12、公攤率：公攤面積建筑面積100%13、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之

12、比。14、層高：指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。15、凈高：層與層之間的凈空高度（指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高=層高樓板厚度）16、投資回報率：年租金房價總額68%57%17、進深：是指一間獨立的房屋從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。（目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。）18、開間：是指一間房屋內(nèi)一面墻皮加到另一面墻皮之間的距離（開間3的倍數(shù)如：

13、住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。）19、朝向：指房屋所處的具體方位，以客廳所處的位置為基準(zhǔn)（如坐北朝南，南北通透）20、多層：樓房高度在7層以下（含7層）的建筑物21、小高層：812.13層之間的建筑物22、高層：1330層之間的建筑物23、超高層：30層以上的建筑物24、躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳