第五章 房地產(chǎn)評(píng)估

1、第五章房地產(chǎn)評(píng)估,第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述,第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格,第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法,第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法,第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法,第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述,一、房地產(chǎn)的特性 （一）土地特性P102 （二）房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性P103二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則P105,第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格,一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性 土地價(jià)格的特性

2、主要有：P109 土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征。,二 、房地產(chǎn)價(jià)格的種類 P111,（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、容積率、樓面地價(jià)例題P112 容積率：?jiǎn)挝煌恋孛娣e可以建設(shè)的建筑物面積。 容積率=建筑物總面積/土地總面積； 容積率越大，表示單位土地面積上可以建設(shè)的建筑物面積越大，地價(jià)越高；容積率越低，單位建筑物分?jǐn)?/p>

3、的土地面積越小，房?jī)r(jià)越低。 樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格÷建筑總面積 樓面地價(jià)＝土地單價(jià)÷容積率,三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素P115,第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法,一、基本思路及基本公式 評(píng)估值＝重新購(gòu)建價(jià)格－損耗二、適用范圍P120三、新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟（1）新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用+投資利息+稅費(fèi)

4、+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（2）土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益,[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬(wàn)元/畝，拆遷費(fèi)30萬(wàn)元/畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)3億元/平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格。1、估算土地取得成本 土地取得成本＝

5、出讓金＋拆遷費(fèi) ＝20＋30＝50萬(wàn)元/畝＝750元/平方米2、估算土地開(kāi)發(fā)成本 土地開(kāi)發(fā)成本＝開(kāi)發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用 ＝3億元/平方公里＋5萬(wàn)元/畝 ＝300元/平方米＋75元/平方米 ＝375元/平方米,3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開(kāi)發(fā)成本分階段均勻投入，

6、則： 投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米4、估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（750＋375）×

7、;10% ＝112.5元/平方米5、計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地總價(jià)＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。,四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟,新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+

8、 管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn) 新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+ 開(kāi)發(fā)利潤(rùn),（一）估算土地取得成本（二）估算土地開(kāi)發(fā)成本與建筑物建造成本（開(kāi)發(fā)成本） 1、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3、建安工程費(fèi)

9、 4、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5、開(kāi)發(fā)過(guò)程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（可并入“（二）”計(jì)算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費(fèi) 1、銷售費(fèi)用 2、銷售稅金及附加 3、其他銷售稅費(fèi)（六）估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn),五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟,舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日

10、重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新?tīng)顟B(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。,,（一）估算重置成本 1.    可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場(chǎng) 法，因?yàn)槌杀痉ㄝ^適合新開(kāi)發(fā)的土地。 這里主要是估算建筑物的重置成本。 2.    注意兩種重置成本

11、 (1)、復(fù)原（Reproduction cost） (2)、更新（Replacement cost） 在實(shí)踐中，評(píng)估人員較多使用更新重置成本。,3.    建筑物重置成本的求取方法一般有兩種： (1)直接法 根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級(jí)數(shù)量及所需人工的級(jí)別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評(píng)估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，計(jì)算出工

12、程直接費(fèi)，再加上工程間接費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪汤麧?rùn)后，計(jì)算出標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)，再進(jìn)一步加上發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi)后算出重新建造價(jià)格。 （2）間接法 指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià)，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當(dāng)修正后求取重新建造價(jià)格。實(shí)際估算中，通常經(jīng)過(guò)分析、測(cè)算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，再乘以待估建筑物的總面積。,（二）估算損耗,1、估

13、算土地的損耗（土地為何有損耗？） 土地?fù)p耗率＝已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的損耗 有形損耗（理化因素） 無(wú)形損耗（社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素）（1）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：,,例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價(jià)為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4％。試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。 V＝800000－1

14、9200×7＝665600（元）19200=8000*（1-4%）/40；非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：60年，0％磚混結(jié)構(gòu)一等：50年，2％磚混結(jié)構(gòu)二等：50年，2％磚木結(jié)構(gòu)一等：40年，6％磚木結(jié)構(gòu)二等：40年，4％磚木結(jié)構(gòu)三等：40年，3％簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限,（2）打分法（觀察法） 成新率＝結(jié)構(gòu)部

15、分合計(jì)得分×G+裝修部分合計(jì)得分×S+設(shè)備部分合計(jì)得分×B 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫(kù),例題 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分80 分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C＝ 0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100

16、5;100％＝76.2％ 在實(shí)踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。例題、某混合結(jié)構(gòu)單層廠房經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察后打分情況為：結(jié)構(gòu)61分；裝修55分；設(shè)備56分。已知成新率修正系數(shù)G=0.7;S=0.2;B=0.1.該廠房耐用年限50年，實(shí)際已使用22年，計(jì)算綜合成新率。（假設(shè)打分法占60%）打分法成新率=（61*0.7+55*0.2+56*0.1）=59.3%；年限法成新率=（50-22）/50=56

17、%；綜合成新率=59.3%*60%+56%*40%=58%,,對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過(guò)時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。例題 某套住宅重新建造價(jià)為300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)作10％的減價(jià)修正。 V＝300000&

18、#215;80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）,第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,一、基本思路及步驟無(wú)限期：房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益/資本化率 （1）有限期：（2） a－年純收益 r－折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。,,三、各參數(shù)

19、的估算（一）凈收益 除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非實(shí)際收益。因此需通過(guò)計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來(lái)獲取。 ＝ ＝（二）資本化率實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（收益率）。,凈收益,潛在收入,空置等造成的收入損失,營(yíng)運(yùn)費(fèi)用,有效毛收入,營(yíng)運(yùn)費(fèi)用,,,,△    求取方法： 1、收益與售價(jià)比法（市場(chǎng)法）尋找相類似的交易案例，通過(guò)交易案例的純

20、收益與價(jià)格的比例獲取資本化率，至少三個(gè)交易案例。2、累加法 ＝ +  資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。,資本化率,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值,（三）收益期的確定,單獨(dú)評(píng)房——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)地——土地使用權(quán)年限（1）先根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益的期限，計(jì)算凈收益時(shí)不扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)

21、用的攤銷；然后再加上計(jì)算土地使用權(quán)年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。（2）假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。,,,四、收益法的計(jì)算公式,（一）房地合一評(píng)房地產(chǎn)價(jià)格（二）單純?cè)u(píng)估土地價(jià)格1、由土地收益評(píng)估土地價(jià)格土地價(jià)格=土地收益/資本化率；土地收益=土地總收益-土地總費(fèi)用土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金2、由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)格土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格-建

22、筑物現(xiàn)值（重置價(jià)-折舊） =（房地產(chǎn)收益-建筑物收益）/土地資本化率,房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率,房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用,房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi),四、收益法的計(jì)算公式,（三）單純?cè)u(píng)估建筑物的價(jià)格建筑物價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格-土地價(jià)格 =（房地產(chǎn)收益-土地收益）/建筑物資本化率（四）三大資本化率之間的關(guān)系

23、 R=(R1L+R2B)/(L+B)R:房地產(chǎn)資本化率；R1：土地資本化率R2：建筑物資本化率L：土地價(jià)格B：建筑物價(jià)格,四、收益法的計(jì)算公式,[例]某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨?/p>

24、一般為，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在2004年5月的價(jià)格。,1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）

25、 ＝9,855,000元2、估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝9,855,000×3.5% ＝344,925元（2）維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝4,800×12,000×1.5% ＝864,000元（3）保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝4,800×12,000×0.2% ＝115

26、,200元（4）稅金： 年稅金＝9,855,000×（12%＋6%） ＝1,773,900元（5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900 ＝3,098,025元,3、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756

27、,975元4、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45] ＝104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)＝104,434,671÷12,000 ＝8,703元5、評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。,例題: 某

28、房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 3.5％

29、，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。,1、選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、計(jì)算總費(fèi)用（1）年管理費(fèi)＝48600

30、0×3.5％＝17010（元）（2）年維修費(fèi)＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年稅金＝20×900＝18000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費(fèi)用＝（1）+（2）+（3）+（4） ＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）,4、計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用

31、＝486000－73260＝412740（元）5、計(jì)算房屋純收益（1）計(jì)算年折舊費(fèi)。（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年數(shù) ＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）,,6、計(jì)算土地純

32、收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益 ＝412740－165000＝247740（元）7、計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價(jià)＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。,,（二）房地合一評(píng)土地（土地殘余法）

33、 由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計(jì)算土地凈收益時(shí)，應(yīng)扣除建筑物折舊。例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為2000×1200＝240（萬(wàn)元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12％，土地的還原利率為10％。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬(wàn)元。根據(jù)土

34、地殘余法確定土地的價(jià)格。（1）計(jì)算房地合一純收益 100×2000×60％×12－720000＝720000（元）（2）計(jì)算建筑物的純收益 240×（12％+1/20）＝40.80（萬(wàn)元）（3）計(jì)算屬于土地的純收益 72－40.80＝31.20（萬(wàn)元）（4）土地的價(jià)格為：31.2÷10％＝312（萬(wàn)元） 單方土地價(jià)

35、格為：312÷3000＝1040（元/m2）,,,（三）房地合一評(píng)房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。,,,,,例題某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8％，建筑物還原利率為10％，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為25年，用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。年房租總收入＝48

36、00×12＝57600（元）年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）＝2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的12％計(jì)）＝57600×12％＝6912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計(jì)）＝200×2＝400（元）管理費(fèi)（按年租金3％計(jì)）＝57600×3％＝1728（元）修繕費(fèi)（按年租金4％計(jì)）＝57600×4％＝2304（元）保險(xiǎn)費(fèi)每年＝576（元）,年總費(fèi)用＝2400+691

37、2+400+1728+2304+576＝14320（元）年總純收益＝57600－14320＝43280（元）另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米1200元，則土地總價(jià)為： 1200×200＝240000（元）歸屬于土地的年純收益為： 240000×8％＝19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為： 43280－19200＝24080（元）建筑物折舊率＝1/25×

38、;100％＝4％建筑物價(jià)格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝ =172000×0.9622 ＝165498.4（元）建筑物每平方米價(jià)格為： 165498.4÷240＝689.58（元）,第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法,一、基本思路及計(jì)算公式以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被

39、估房地產(chǎn)價(jià)值。被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×時(shí)間因素修正系數(shù)×被估房地產(chǎn)面積二、適用對(duì)象及條件（一）要有充分的市場(chǎng)交易資料：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠找到至少3個(gè)交易案例（二）交易案例與被估房地產(chǎn)之間應(yīng)有較大的相關(guān)性或較好的可比性：相關(guān)性越大，可比性就越好，評(píng)估結(jié)果越可靠。（三）交易實(shí)例資料及其來(lái)源必須詳實(shí)可靠,三、市場(chǎng)

40、法操作步驟及因素修正（一）蹋勘被估房地產(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例 交易實(shí)例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同籌資條件相似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。（三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ),（四）估算調(diào)整系數(shù)1、

41、 定基2、交易日期修正系數(shù) 環(huán)比3、區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法： 間接比較法：,,,,,,,估價(jià)對(duì)象,估價(jià)對(duì)象,交易案例,,4、個(gè)別因素修正（土地使用年限、容積率、臨街寬度、深度、面積、形狀等）①土地使用年期修正n—比較案例土地使用權(quán)剩余年限；m---待估土地使用權(quán)剩余年限

42、r—折現(xiàn)率,,②容積率修正：一般根據(jù)地方容積率標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，測(cè)定容積率與地價(jià)的相關(guān)系數(shù)。然后，用比較案例容積率的相關(guān)系數(shù)與待估土地容積率相關(guān)系數(shù)進(jìn)行對(duì)比，求得容積率修正系數(shù)。計(jì)算公式：容積率修正系數(shù)案例：某城市某用途土地容積率相關(guān)系數(shù)見(jiàn)表如果確定比較案例宗地地價(jià)800元/平方米，容積率2.1，被估宗地規(guī)劃容積率1.7，則經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格=800×1.6÷1.9=673.7,=,待估土地容積率

43、與地價(jià)相關(guān)系數(shù),,比較案例容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù),（五）確定比準(zhǔn)價(jià)格（調(diào)整值）將交易實(shí)例的價(jià)格與各調(diào)整系數(shù)連乘。（六）確定被估房地產(chǎn)價(jià)格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評(píng)估值。例題 待評(píng)估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評(píng)估其2003年12月的市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估人員通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。,,1、進(jìn)行交易情況修正評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查

44、，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。2、進(jìn)行交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來(lái)，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則：交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)＝114/100＝1.14交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)＝112/100＝1.12交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)＝107/100＝1.073、進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域，無(wú)需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，

45、可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/86＝1.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/93＝1.075,,區(qū)域因素修正：,4、進(jìn)行個(gè)別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個(gè)交易實(shí)例的面積，對(duì)商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過(guò)分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高3%。（2）關(guān)

46、于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實(shí)例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A和C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：（3）關(guān)于容積率因素的修正:交易實(shí)例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在4～5之間，容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則： 交易實(shí)例B及C的容積率修正系數(shù)＝110/

47、100＝1.1,,個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.0＝0.995 交易實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×1.0×1.1＝1.133 交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.1＝1.0945.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 A＝1,550×1.0×1.14×1.0

48、15;0.995＝1,758（元/ M2 ） B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/ M2 ） C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/ M2 ）6.采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果 因得到的3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果： 待估宗地評(píng)估價(jià)值（單價(jià)）＝（1

49、,758＋1,771＋1,762）/3 ＝1,764（元/ M2 ） 待估宗地評(píng)估價(jià)值（總價(jià)）＝1,764×3,000＝5,292,000元,,,補(bǔ)充例題1：有一待估宗地，總面積為4萬(wàn)平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C三個(gè)宗地交易實(shí)例，具體情況見(jiàn)下表：表中交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是交易實(shí)例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)

50、確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加0.1，宗地地價(jià)比容積率為1時(shí)增加9%，從2005年2月到2006年2月，地價(jià)每月環(huán)比上漲1%試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地在2006年2月的價(jià)格,第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法,一、基本思路和計(jì)算公式 二、適用范圍及注意事項(xiàng)   該方法主要適用于：待開(kāi)發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。  運(yùn)用該方法時(shí)需要注意： （1）正確選擇最佳開(kāi)發(fā)形式

51、 （2）正確預(yù)期賣樓價(jià) （3）正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本、費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間， 必要時(shí)需折現(xiàn)。,地價(jià)＝賣樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn),[例]待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開(kāi)發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)年限為50年。試估算該宗地目前的價(jià)格。1、選用評(píng)估方法 該宗地為待建筑土地，

52、適用剩余法進(jìn)行評(píng)估，故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。2、選擇和確定最佳開(kāi)發(fā)方式 根據(jù)市政規(guī)劃和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開(kāi)發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。3、估算建設(shè)周期 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為2年。4、預(yù)計(jì)售樓價(jià) 經(jīng)分

53、析預(yù)測(cè)，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米8,500元，住宅的平均售價(jià)為每平方米6,500元。,5、估算開(kāi)發(fā)費(fèi)用 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為4,000萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6%，成本利潤(rùn)率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的4%。 在未來(lái)2年的建設(shè)周期中，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計(jì)如下：第一年需投入60

54、%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用，第二年需投入40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。6、求取地價(jià) 確定折現(xiàn)率為8%，則： 樓價(jià)＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%） 2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1] ＝11,721.14萬(wàn)元 建筑費(fèi)＝4,000×60

55、%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5 ＝3,734.96萬(wàn)元,折現(xiàn)率8%與貸款年利息率6%的正確區(qū)分使用,,,各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便，假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中，故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分別為0.5和1.5。專業(yè)費(fèi)用＝3,734.96×6%＝224.10萬(wàn)元租售費(fèi)用及稅費(fèi)＝11,721.14×4％＝468.85萬(wàn)元

56、投資利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋總建筑費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用）×20％ ＝總地價(jià)×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％ ＝總地價(jià)×20％＋791.81 總地價(jià)＝（11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81）/ (1＋20%) ＝6,501.42/1.2＝5,417.85萬(wàn)元 單位地價(jià)＝5,