論社區(qū)停車(chē)位（庫(kù)）的權(quán)屬及利益分配法律本科畢業(yè)論文

1、論社區(qū)停車(chē)位（庫(kù)）的權(quán)屬及利益分配論社區(qū)停車(chē)位（庫(kù)）的權(quán)屬及利益分配一、選題背景住宅小區(qū)的停車(chē)位問(wèn)題，是目前我國(guó)物業(yè)管理中最具爭(zhēng)議的問(wèn)題之一，“車(chē)位之爭(zhēng)”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失和不甚明確，導(dǎo)致了各地法院的判決也是五花八門(mén)。隨著住房商品化的進(jìn)一步深入和有車(chē)一族的不斷涌現(xiàn)“車(chē)位之爭(zhēng)”，必將導(dǎo)致更大范圍的矛盾對(duì)立，住宅小區(qū)停車(chē)位的所有權(quán)歸屬是各種紛爭(zhēng)和矛盾的核心所在。住宅小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)歸屬

2、不明，將令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康地發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來(lái)諸多的難題。所以建立完善的法律制度對(duì)此問(wèn)題加以明確規(guī)定是當(dāng)務(wù)之急也是必要的。本文試圖結(jié)合我國(guó)目前的學(xué)說(shuō)和借鑒國(guó)外一些理論和實(shí)踐，根據(jù)小區(qū)停車(chē)位的不同形式，對(duì)其所有權(quán)歸屬問(wèn)題進(jìn)行分析探討。二、小區(qū)停車(chē)位的所有權(quán)分類及現(xiàn)狀小區(qū)停車(chē)位的所有權(quán)從時(shí)間上可以分為兩類:第一類所有權(quán)為停車(chē)位的初始所有權(quán)這類

3、所有權(quán)為開(kāi)發(fā)商所有；第二類為后繼所有權(quán)指在開(kāi)發(fā)商將全部房屋出售給業(yè)主后停車(chē)位的所有權(quán)問(wèn)題。這是兩類不同性質(zhì)的所有權(quán)不能相互混淆。在現(xiàn)實(shí)生活中就第一類所有權(quán)并無(wú)爭(zhēng)議有爭(zhēng)議的為第二類所有權(quán)的歸屬，所以后者是本文分析的重點(diǎn)。在分析小區(qū)停車(chē)位（庫(kù)）歸屬之前，我們有必要首先引入建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指“根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專有部分和由多個(gè)所有人共同使用的共有部分時(shí)，每一所有人所享有的對(duì)

4、其專有部分的專有權(quán)與對(duì)其共有部分的共有權(quán)的結(jié)合?！保▍⒁?jiàn)王利明著《論物權(quán)法中的車(chē)庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問(wèn)題》）建筑物所有權(quán)是由專有權(quán)和共有權(quán)兩方面構(gòu)成的，其權(quán)利的客體也包括兩個(gè)方面，即專有部分和共有部分（王譯鑒著：《民法物一權(quán)》（第一冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第195頁(yè)）。專有部分主要是指根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)和功能而分割出來(lái)的具有獨(dú)立建筑構(gòu)造和獨(dú)立使用功業(yè)管理費(fèi)的一部分為全體業(yè)主的利益而使用。第三種形式:在小區(qū)的每幢樓房下的第一層或

5、地下一層修建的停車(chē)位。對(duì)于這種情形開(kāi)發(fā)商采取的銷(xiāo)售方式有三種情形:分?jǐn)備N(xiāo)售、捆綁銷(xiāo)售或者分別銷(xiāo)售方式。分?jǐn)備N(xiāo)售是指開(kāi)發(fā)商在不能對(duì)每一單元提供一個(gè)位的情況下將車(chē)位銷(xiāo)售給全體業(yè)主每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分?jǐn)傑?chē)位的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中有兩種判斷分?jǐn)偟姆椒?一種是合同注明方法即在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中注明小區(qū)車(chē)庫(kù)屬于公攤范圍為分?jǐn)備N(xiāo)售否則為分別銷(xiāo)售另一種是成本計(jì)算方法即小區(qū)車(chē)庫(kù)成本計(jì)算到房屋價(jià)格中為分?jǐn)備N(xiāo)售只有明確表明房屋價(jià)格中不包括小區(qū)車(chē)

6、庫(kù)成本作為分別銷(xiāo)售。在分?jǐn)備N(xiāo)售的方式中多以業(yè)主是否分?jǐn)偭私ㄖ某杀具M(jìn)行判斷如果由全體業(yè)主分?jǐn)偭舜隧?xiàng)費(fèi)用則停車(chē)位歸全體業(yè)主共同共有否則歸開(kāi)發(fā)商所有。相對(duì)而言捆綁銷(xiāo)售或者分別銷(xiāo)售方式其所有權(quán)的歸屬比較明確。在現(xiàn)實(shí)生活中因?yàn)槲覀兒茈y查明開(kāi)發(fā)商是否將建筑成本分?jǐn)備N(xiāo)售而且在我國(guó)現(xiàn)階段小區(qū)的停車(chē)位不能滿足小區(qū)所有業(yè)主需求的情況下有些開(kāi)發(fā)商將這種類型的停車(chē)位銷(xiāo)售給業(yè)主以外的人從而引發(fā)糾紛?，F(xiàn)行的《北京市商品房預(yù)售合同》和《物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中

7、對(duì)此問(wèn)題有相應(yīng)條款說(shuō)明。文件規(guī)定雙方對(duì)停車(chē)費(fèi)用要事先進(jìn)行約定購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)便具有了決定是否購(gòu)買(mǎi)或租用車(chē)位并就停車(chē)位的價(jià)格與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司在合同中約定。三、小區(qū)停車(chē)位的所有權(quán)歸屬的通說(shuō)車(chē)庫(kù)、車(chē)位利益的糾紛關(guān)鍵是明晰車(chē)位、車(chē)庫(kù)所有權(quán)問(wèn)題。所有權(quán)確定了使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)都隨之解決。由于建國(guó)后我國(guó)廢除了國(guó)民黨統(tǒng)治期間的“偽法統(tǒng)”一并廢除了民國(guó)時(shí)期的“六法全書(shū)”和“民法典”我國(guó)至今又還未頒布自己的民法典加之中國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)忽視對(duì)公民私有