論社區(qū)停車位（庫）的權屬及利益分配法律本科畢業(yè)論文

1、論社區(qū)停車位（庫）的權屬及利益分配論社區(qū)停車位（庫）的權屬及利益分配一、選題背景住宅小區(qū)的停車位問題，是目前我國物業(yè)管理中最具爭議的問題之一，“車位之爭”在房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失和不甚明確，導致了各地法院的判決也是五花八門。隨著住房商品化的進一步深入和有車一族的不斷涌現(xiàn)“車位之爭”，必將導致更大范圍的矛盾對立，住宅小區(qū)停車位的所有權歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。住宅小區(qū)停車位所有權歸屬

2、不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴重地損害了當事人的合法權益，妨礙著房地產(chǎn)市場的健康地發(fā)展，給社會經(jīng)濟生活和公共管理帶來諸多的難題。所以建立完善的法律制度對此問題加以明確規(guī)定是當務之急也是必要的。本文試圖結合我國目前的學說和借鑒國外一些理論和實踐，根據(jù)小區(qū)停車位的不同形式，對其所有權歸屬問題進行分析探討。二、小區(qū)停車位的所有權分類及現(xiàn)狀小區(qū)停車位的所有權從時間上可以分為兩類:第一類所有權為停車位的初始所有權這類

3、所有權為開發(fā)商所有；第二類為后繼所有權指在開發(fā)商將全部房屋出售給業(yè)主后停車位的所有權問題。這是兩類不同性質(zhì)的所有權不能相互混淆。在現(xiàn)實生活中就第一類所有權并無爭議有爭議的為第二類所有權的歸屬，所以后者是本文分析的重點。在分析小區(qū)停車位（庫）歸屬之前，我們有必要首先引入建筑物區(qū)分所有權的概念。建筑物區(qū)分所有權是指“根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結構上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專有部分和由多個所有人共同使用的共有部分時，每一所有人所享有的對

4、其專有部分的專有權與對其共有部分的共有權的結合。”（參見王利明著《論物權法中的車庫的歸屬及相關法律問題》）建筑物所有權是由專有權和共有權兩方面構成的，其權利的客體也包括兩個方面，即專有部分和共有部分（王譯鑒著：《民法物一權》（第一冊），中國政法大學出版社1998年版，第195頁）。專有部分主要是指根據(jù)建筑物的結構和功能而分割出來的具有獨立建筑構造和獨立使用功業(yè)管理費的一部分為全體業(yè)主的利益而使用。第三種形式:在小區(qū)的每幢樓房下的第一層或

5、地下一層修建的停車位。對于這種情形開發(fā)商采取的銷售方式有三種情形:分攤銷售、捆綁銷售或者分別銷售方式。分攤銷售是指開發(fā)商在不能對每一單元提供一個位的情況下將車位銷售給全體業(yè)主每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分攤車位的購買費用。在現(xiàn)實生活中有兩種判斷分攤的方法:一種是合同注明方法即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫屬于公攤范圍為分攤銷售否則為分別銷售另一種是成本計算方法即小區(qū)車庫成本計算到房屋價格中為分攤銷售只有明確表明房屋價格中不包括小區(qū)車

6、庫成本作為分別銷售。在分攤銷售的方式中多以業(yè)主是否分攤了建筑的成本進行判斷如果由全體業(yè)主分攤了此項費用則停車位歸全體業(yè)主共同共有否則歸開發(fā)商所有。相對而言捆綁銷售或者分別銷售方式其所有權的歸屬比較明確。在現(xiàn)實生活中因為我們很難查明開發(fā)商是否將建筑成本分攤銷售而且在我國現(xiàn)階段小區(qū)的停車位不能滿足小區(qū)所有業(yè)主需求的情況下有些開發(fā)商將這種類型的停車位銷售給業(yè)主以外的人從而引發(fā)糾紛?，F(xiàn)行的《北京市商品房預售合同》和《物業(yè)服務合同(示范文本)》中

7、對此問題有相應條款說明。文件規(guī)定雙方對停車費用要事先進行約定購房人在簽訂購房合同時便具有了決定是否購買或租用車位并就停車位的價格與開發(fā)商、物業(yè)公司在合同中約定。三、小區(qū)停車位的所有權歸屬的通說車庫、車位利益的糾紛關鍵是明晰車位、車庫所有權問題。所有權確定了使用權、收益權、處分權都隨之解決。由于建國后我國廢除了國民黨統(tǒng)治期間的“偽法統(tǒng)”一并廢除了民國時期的“六法全書”和“民法典”我國至今又還未頒布自己的民法典加之中國傳統(tǒng)社會忽視對公民私有