關(guān)于住宅品質(zhì)的若干思考

1、萬方數(shù)據(jù)張冰南京棲霞建設(shè)股份有眼公司、過分倚重用地經(jīng)濟(jì)性，削弱了居住者的舒適度由于房地產(chǎn)具有的放大和連帶效應(yīng)，致使很多城市比較依賴“土地財政飛從而助推形成了2007年年底之前的土地拍賣價格節(jié)節(jié)攀升，土地在房地產(chǎn)產(chǎn)品成本構(gòu)成比例中也越來越高。這種只關(guān)注成交價格，忽略項目規(guī)劃方案和開發(fā)商開發(fā)能力的做法，很快就被開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到項目的方案設(shè)計中，從而造成了土地價格高一一用地經(jīng)濟(jì)性好一規(guī)劃方案差的惡性循環(huán)。這在實際表現(xiàn)上就會出現(xiàn)部分位置樓間距勉強(qiáng)

2、、單體進(jìn)深過大、布局均好性差等情況。消費(fèi)者在查看項目宣傳材料、參觀樣板房和沙盤模型時是很難識別這些問題的，但這些問題直接影響到房屋的采光、通風(fēng)。如某些產(chǎn)品進(jìn)深過大，不僅壓縮了中小戶型的功能空間的合理分配，而且大大降低了有效面積利用率和采光能力。又如有的項目為了單純提高出房率，將車庫出入口(包括排氣口)貼近住宅，直接影響居住者的安全和衛(wèi)生。還有的為了減少橫向棟距、增加單體建筑面積，每梯設(shè)置的戶數(shù)較多，也就會形成較多的凹槽:同時為了豐富立面

3、，還會在南立面形成了一些構(gòu)架。這樣一來，就會造成采光不充足，就連南向房間也會被左擋右擋。這些情況比較普遍，甚至常常出現(xiàn)在一些知名品牌的項目上。二、盲目加快開發(fā)周期，致使產(chǎn)品類型“水土不Il“為了縮短開發(fā)周期，盡快銷售和資金回籠，一些開發(fā)企業(yè)(特別是外地開發(fā)企業(yè)或者快速擴(kuò)張的開發(fā)企業(yè))往往“參照“已有的項目或者是“借鑒“其他公司的類似產(chǎn)品，快速復(fù)制、快速開工、快速銷售。這種運(yùn)fflit!J，產(chǎn)開發(fā)營模式在市場供不應(yīng)求的前幾年還沒有暴露出多

4、太大的問題，但隨著市場供需發(fā)生變化，特別是供略大于求的時候，開發(fā)商就會嘗試到“預(yù)則立，不預(yù)則廢“的苦楚。如某知名開發(fā)商的項目不僅戶型結(jié)構(gòu)背離了市場需求，將接近200平方米的戶型僅僅做成三室:甚至連《住宅質(zhì)量通病手冊》里面載明的原則也違背。還有的開發(fā)商將處于亞熱帶的房屋戶型照抄到溫帶地區(qū)，其主體進(jìn)深居然達(dá)到了16米以上。類似這種缺乏對當(dāng)?shù)厥袌鲂枨筮M(jìn)行詳細(xì)研究的產(chǎn)品，即便開發(fā)商給出較大的價格優(yōu)惠，仍然可能存在著嚴(yán)章的滯銷。三、片面追求局部空

5、間創(chuàng)新，降低了內(nèi)部空閩與功能的合理性隨著近幾年土地成本和銷售價格的增高積累，使得平面戶型設(shè)計顯得尤為重要，特別是戶型創(chuàng)新。這樣一方面可以有效地避免因為容積率超規(guī)而帶來的補(bǔ)交土地出讓金:另一方面，可在同等的面積范圍內(nèi)增加賣點(diǎn)和競爭力。于是各種飄窗、翻飄窗、入戶花園、屋內(nèi)花園、局部挑高等創(chuàng)新應(yīng)運(yùn)而生，而且也得到了市場認(rèn)可。但在創(chuàng)新的同時，有些公司忽略了地區(qū)的差異性和一些住宅的基本原則。例如，過多地設(shè)置飄窗、翻飄窗，雖然增加了室內(nèi)的空間，但也

6、增加了與外界的接觸面，如果處理不當(dāng)，在晝夜、冬夏溫差大的溫帶盲目大范圍使用，反而會影響產(chǎn)品居住舒適度。有的雖然增加了屋內(nèi)花園，提升了房屋的空間附加值，但忽略了門口玄關(guān)過渡空間的潔污分離，極易造成使用者的交叉污染。另外，空間內(nèi)部布置是否合理非常重要，其使用的狀態(tài)將直接影響居住的舒適度，但實踐中常常出現(xiàn)廚房和衛(wèi)生間長寬尺寸與空間尺度配比不合理、上下水位置設(shè)置不當(dāng)、窗體開啟面過寂雪篤篤吝49萬方數(shù)據(jù)[ifJt!J，產(chǎn)開發(fā)小、排氣孔排煙孔燃?xì)獬?/p>

7、口位置配置不合理、炯道串昧、抽水馬桶、洗臉臺盆、浴缸下水相對位置淚亂等問題。四、一昧堆砌外在細(xì)部檔次，忽略日常使用和生活功能配套精品往往通過細(xì)節(jié)表現(xiàn)，的確，房地產(chǎn)產(chǎn)品的某些品質(zhì)是通過細(xì)節(jié)實現(xiàn)的，但這并不代表細(xì)節(jié)就需要“不惜重金“來完成，其更多反映的是產(chǎn)品塑造者的態(tài)度和把據(jù)能力。但是，現(xiàn)在市場上有一些項目過分強(qiáng)化一些細(xì)部檔次，甚至是在堆砌，卻忽略了社rx:日常生活最重要的配套。比如，一些小區(qū)對樓梯門廳和入戶大堂的墻、地面鋪貼價格不菲的石材

8、，就連極少使用的消防樓梯也鋪貼高檔墻、地磚，而房屋內(nèi)部隱蔽部分的土建和水電卻偷t減料等等。又比如某些項目在建筑架宅層上投入巨資裝修，但這樣的地方因為幾乎沒有日照，所以極少有人光顧:而且由于處于室外長期閑置，極易老化損壞。再比如有的項目在諸如雕塑、景墻、道路等室外硬景t全采用大理石或者花崗巖裝飾，投入很大，但滿小區(qū)卻找不到一處室外健身鍛煉的場所和設(shè)施。如果真正從使用者出發(fā)，設(shè)想居住在的日常生活狀態(tài)，用心研究、把握品位和實際使用，通過不同材

9、質(zhì)、不同工藝以及合理分配主次等，則更能體現(xiàn)開發(fā)者對居住者的關(guān)注和對產(chǎn)品適度品質(zhì)的把握。五、迎合市場非理性攀比，園林環(huán)境不顧區(qū)域差別近年來，由于房地產(chǎn)橫向發(fā)展的滲透，使得開發(fā)商整合資源的能力加強(qiáng)，也使得產(chǎn)品開發(fā)的水平逐漸接近。這一點(diǎn)尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的劇林環(huán)境塑造5OZf幫結(jié)上。諸如深圳、廣州等地方的氣候條件決定了植物的多樣性和適宜性，也就使得其園林具備很強(qiáng)的感染力，如果再配上大規(guī)欖的水景和多層次的室外使景，就尤其動人。但如果將這樣以亞

10、熱帶植物為主的同林放在具有明、宦四季狀態(tài)的溫帶地區(qū)，就明顯違背了植物的自然生長規(guī)律。不僅植物成活率降低，而且到秋冬季節(jié)，小區(qū)也會黯然失色。如果再配上大規(guī)模的水景，就會使小區(qū)管理陷入比較尷尬的境地:一方面由于噎氣質(zhì)量和城市灰塵的影響，使得水景需要大量的維護(hù)成本，否則就會形成一個有礙觀瞻的污水池另一方面還會在夏秋季節(jié)滋生大量的蚊蠅，影響居住的舒適性:再者由于水景占去了大量的公共空間，很大程度上降低了居住者的活動場所。另外，有的項目為了增加當(dāng)

11、前銷售階段的園林觀賞性，沒有預(yù)留植物的生長空間，使得同林楠物的層次和密度過大，既增加了日常修剪維護(hù)的強(qiáng)度，又壓縮了小區(qū)內(nèi)部的活動空間。一般意義上來講，產(chǎn)品品質(zhì)包括功能、質(zhì)量和服務(wù)三個方面。以上一些粗淺體驗絕大部分是功能方面，其實質(zhì)量和服務(wù)方面也存在著大量問題。這些問題從淺層次上可以說成是開發(fā)商的某些偏章和疏忽:從深層次上來講，就是沒有實際從居住者的角度出發(fā)，仔細(xì)研究產(chǎn)品的人性化，增強(qiáng)消費(fèi)者實際使用的便利和舒適。對于2007年年底之前的房