基于控制住宅建設(shè)成本與工程造價(jià)管理的有關(guān)討論

1、工程管理CoNSTRUCTIoN基于控制住宅建設(shè)成本與工程造價(jià)管理的有關(guān)討論張妍妍1趙建偉21沈陽(yáng)市雙滿建筑有限責(zé)任公司遼寧沈陽(yáng)1100152廣州天力建筑工程有限公司遼寧沈陽(yáng)110014摘要：面對(duì)全球金融危機(jī)，銀行嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款的發(fā)放，外圍資金供應(yīng)不容樂(lè)觀，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，妊須加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理，控制和減少商品住宅建設(shè)成本，力求取得

2、最大的經(jīng)濟(jì)效益。關(guān)鍵詞：住宅建設(shè)成本造價(jià)管理控制一。住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)成本與工程造價(jià)管理之閘的關(guān)系住宅作為一種特殊商品，其生產(chǎn)和交易不同于一般的工業(yè)產(chǎn)品。施工生產(chǎn)周期長(zhǎng)，計(jì)價(jià)方式獨(dú)特，影響成本支出因素多。本身既有一般商品的成本屬性，又有其獨(dú)特的成本構(gòu)成。商品住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中的造價(jià)管理，就是在滿足住宅建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)進(jìn)度的前提下，在項(xiàng)目的投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段和施工階段，對(duì)住宅建設(shè)成本進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)與合理的控制，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差

3、。達(dá)到有效降低住宅建設(shè)成本的目的。通常情況下，住宅開(kāi)發(fā)成本是指從建設(shè)用地的取得到房產(chǎn)銷(xiāo)售完畢全過(guò)程所支出的各項(xiàng)費(fèi)用總和。按費(fèi)用支出性質(zhì)的不同。住宅的開(kāi)發(fā)成本由4部分組成：第一、土地使用費(fèi)，指開(kāi)發(fā)商為獲得建設(shè)用地而需支付的土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第二、住宅建設(shè)成本，指從住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)到建成交付使用過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；附屬工程費(fèi)三部分。第三、住宅的銷(xiāo)售成本，指建成的商品住宅在銷(xiāo)售過(guò)程中所

4、發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。第四、其他成本。指房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)、貸款利息等費(fèi)用支出。二、目前住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)管理存在的問(wèn)題許多開(kāi)發(fā)商對(duì)工程造價(jià)管理概念比較模糊，認(rèn)為工程造價(jià)管理就是加強(qiáng)項(xiàng)目的預(yù)決算工作，忽略了工程造價(jià)是一項(xiàng)全過(guò)程、全方位、動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的管理，把工程造價(jià)管理工作簡(jiǎn)單地停留在竣工結(jié)算這一環(huán)節(jié)，項(xiàng)目成本的控制處于事后的被動(dòng)狀態(tài)。設(shè)計(jì)是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意姜薪萍：住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)成本控制與工程造價(jià)管理研究圖的過(guò)程，通

5、常由設(shè)計(jì)單位的建筑師等專業(yè)技術(shù)人員來(lái)完成，設(shè)計(jì)方案直接決定住宅的建設(shè)費(fèi)用和建設(shè)工期，對(duì)工程造價(jià)的影響程度占75％以上?？梢?jiàn)，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理是有效控制住房建設(shè)成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。施工階段現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用居高不下的主要原因有：一是施工承包合同不嚴(yán)謹(jǐn)；二是大量的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致施工索賠太多；三是監(jiān)理工程師主要精力放在監(jiān)督管理工程進(jìn)度、質(zhì)量和安全上，盡管監(jiān)理范圍包括工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全等內(nèi)容，但對(duì)成本控制相對(duì)關(guān)心較少；四是開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)工程

6、造價(jià)的計(jì)價(jià)方法、工程定額、工程造價(jià)管理等政策規(guī)定了解不夠透徹，使得現(xiàn)場(chǎng)簽證控制不嚴(yán)。施工階段是住宅商品實(shí)物形態(tài)形成的過(guò)程，也是開(kāi)發(fā)商大量直接投入人力、物力和資金的時(shí)期。施工過(guò)程動(dòng)態(tài)性強(qiáng)、涉及環(huán)節(jié)多、造價(jià)控制難度大。設(shè)計(jì)圖紙、施工條件、市場(chǎng)價(jià)格等因素的變化都會(huì)直接影響工程的實(shí)際成本。三、住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)管理與建設(shè)成本控制商品住宅開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及面廣、風(fēng)險(xiǎn)大。開(kāi)發(fā)商必須對(duì)當(dāng)前動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深

7、入、仔細(xì)調(diào)查，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)走向進(jìn)行預(yù)測(cè)研究的基礎(chǔ)上，得出有關(guān)購(gòu)買(mǎi)者的需求特征、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、不同群體的收入狀況、消費(fèi)偏好、實(shí)際支付能力；類似項(xiàng)目的售價(jià)、成本費(fèi)用、開(kāi)發(fā)周期、空置率；市場(chǎng)利率、融資渠道等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目效益深入可行性研究后，決定擬投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)位置、規(guī)模、功能、房型組合，估算項(xiàng)目的總投資并預(yù)測(cè)可承受的項(xiàng)目成本支出費(fèi)用、銷(xiāo)售價(jià)格、投資收益率等目標(biāo)控制值。正確的投資決策不僅決定房屋的銷(xiāo)售

8、收入。其估算值還是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資管理目標(biāo)的最高限額，貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程，控制著項(xiàng)目決策之后設(shè)計(jì)及施工階段的投資支出，不容突破。據(jù)繆計(jì)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)，可以降低工程造價(jià)5％一10％，甚至可達(dá)10％一20％。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，開(kāi)發(fā)商要獲得—個(gè)技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案，除了積極配合設(shè)計(jì)單位工作以外，還必須要做好招標(biāo)投標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案、嚴(yán)格設(shè)計(jì)合同條款、制定圖紙會(huì)審制度。雖然施工階段對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響程度僅為10％左右。但如果忽視對(duì)

9、施工現(xiàn)場(chǎng)管理，不注意協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，致使項(xiàng)目的工期拖延，質(zhì)量下降，同樣會(huì)造成實(shí)際成本費(fèi)用支出大大超支。要建成一項(xiàng)工程項(xiàng)目，可能會(huì)有多種施工方案，但每種方案所花費(fèi)的人力、物力、財(cái)力是不同的。所以，施工組織設(shè)計(jì)決定工程造價(jià)的高低，是工程竣工結(jié)算的重要依據(jù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，材料價(jià)格受市場(chǎng)供應(yīng)狀況左右，要建立自己信息渠道，隨時(shí)掌握生產(chǎn)要素市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)變化。尤其是工程上所用材料、設(shè)備。品種多、數(shù)量大、價(jià)格高(占工程成本的80％)。必要時(shí)，對(duì)一些

10、常用材料和設(shè)備可建立自己的供貨渠道，這樣既可保證工程質(zhì)量，又可降低成本。工程結(jié)算主要包括工程進(jìn)度款結(jié)算(又稱中問(wèn)結(jié)算)和竣工結(jié)算。中問(wèn)結(jié)算反映了工程進(jìn)度，能按定期考核工程成本、工程進(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)的執(zhí)行情況。在辦理工程款支付時(shí)要嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)承包商上報(bào)的報(bào)表中有關(guān)工程項(xiàng)目、工程量及單價(jià)要進(jìn)行嚴(yán)格審查。核實(shí)工程量的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，按投標(biāo)書(shū)中的工程量清單報(bào)價(jià)復(fù)核結(jié)算單價(jià)。涉及單價(jià)調(diào)整的按合同約定執(zhí)行。手續(xù)不全、質(zhì)量驗(yàn)收不合格的工程項(xiàng)目不予結(jié)算工程

11、款，嚴(yán)禁超合同結(jié)算及合同外項(xiàng)目結(jié)算。因此，竣工結(jié)算階段的造價(jià)管理是控制住宅建設(shè)成本的根本保證，只有通過(guò)竣工結(jié)算才能真正反映出建筑項(xiàng)目的建設(shè)成本。才能正確評(píng)估開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益情況。參考文獻(xiàn)：【l】吳懷俊，馬楠工程造價(jià)管理[M】北京：人民交通出版社，2008，【2】李建峰工程計(jì)價(jià)與造價(jià)管理[M】北京：中國(guó)電力出版社，2007，【3】奚堅(jiān)住宅建設(shè)項(xiàng)日的成本構(gòu)成及其有效控制[J]上海房地，2004，(7)萬(wàn)方數(shù)據(jù)工程管理CoNSTRUCTIoN基

12、于控制住宅建設(shè)成本與工程造價(jià)管理的有關(guān)討論張妍妍1趙建偉21沈陽(yáng)市雙滿建筑有限責(zé)任公司遼寧沈陽(yáng)1100152廣州天力建筑工程有限公司遼寧沈陽(yáng)110014摘要：面對(duì)全球金融危機(jī)，銀行嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款的發(fā)放，外圍資金供應(yīng)不容樂(lè)觀，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，妊須加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理，控制和減少商品住宅建設(shè)成本，力求取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。關(guān)鍵詞：住宅建設(shè)成

13、本造價(jià)管理控制一。住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)成本與工程造價(jià)管理之閘的關(guān)系住宅作為一種特殊商品，其生產(chǎn)和交易不同于一般的工業(yè)產(chǎn)品。施工生產(chǎn)周期長(zhǎng)，計(jì)價(jià)方式獨(dú)特，影響成本支出因素多。本身既有一般商品的成本屬性，又有其獨(dú)特的成本構(gòu)成。商品住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中的造價(jià)管理，就是在滿足住宅建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)進(jìn)度的前提下，在項(xiàng)目的投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段和施工階段，對(duì)住宅建設(shè)成本進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)與合理的控制，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差。達(dá)到有效降低住宅建設(shè)成本的目的。

14、通常情況下，住宅開(kāi)發(fā)成本是指從建設(shè)用地的取得到房產(chǎn)銷(xiāo)售完畢全過(guò)程所支出的各項(xiàng)費(fèi)用總和。按費(fèi)用支出性質(zhì)的不同。住宅的開(kāi)發(fā)成本由4部分組成：第一、土地使用費(fèi)，指開(kāi)發(fā)商為獲得建設(shè)用地而需支付的土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。第二、住宅建設(shè)成本，指從住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)到建成交付使用過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；附屬工程費(fèi)三部分。第三、住宅的銷(xiāo)售成本，指建成的商品住宅在銷(xiāo)售過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。第四、其他成本

15、。指房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)、貸款利息等費(fèi)用支出。二、目前住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)管理存在的問(wèn)題許多開(kāi)發(fā)商對(duì)工程造價(jià)管理概念比較模糊，認(rèn)為工程造價(jià)管理就是加強(qiáng)項(xiàng)目的預(yù)決算工作，忽略了工程造價(jià)是一項(xiàng)全過(guò)程、全方位、動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的管理，把工程造價(jià)管理工作簡(jiǎn)單地停留在竣工結(jié)算這一環(huán)節(jié)，項(xiàng)目成本的控制處于事后的被動(dòng)狀態(tài)。設(shè)計(jì)是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意姜薪萍：住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)成本控制與工程造價(jià)管理研究圖的過(guò)程，通常由設(shè)計(jì)單位的建筑師等專業(yè)技術(shù)人員

16、來(lái)完成，設(shè)計(jì)方案直接決定住宅的建設(shè)費(fèi)用和建設(shè)工期，對(duì)工程造價(jià)的影響程度占75％以上。可見(jiàn)，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理是有效控制住房建設(shè)成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。施工階段現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用居高不下的主要原因有：一是施工承包合同不嚴(yán)謹(jǐn)；二是大量的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致施工索賠太多；三是監(jiān)理工程師主要精力放在監(jiān)督管理工程進(jìn)度、質(zhì)量和安全上，盡管監(jiān)理范圍包括工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全等內(nèi)容，但對(duì)成本控制相對(duì)關(guān)心較少；四是開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)工程造價(jià)的計(jì)價(jià)方法、工程定額、工程造價(jià)

17、管理等政策規(guī)定了解不夠透徹，使得現(xiàn)場(chǎng)簽證控制不嚴(yán)。施工階段是住宅商品實(shí)物形態(tài)形成的過(guò)程，也是開(kāi)發(fā)商大量直接投入人力、物力和資金的時(shí)期。施工過(guò)程動(dòng)態(tài)性強(qiáng)、涉及環(huán)節(jié)多、造價(jià)控制難度大。設(shè)計(jì)圖紙、施工條件、市場(chǎng)價(jià)格等因素的變化都會(huì)直接影響工程的實(shí)際成本。三、住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)管理與建設(shè)成本控制商品住宅開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及面廣、風(fēng)險(xiǎn)大。開(kāi)發(fā)商必須對(duì)當(dāng)前動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入、仔細(xì)調(diào)查，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展及

18、房地產(chǎn)行業(yè)走向進(jìn)行預(yù)測(cè)研究的基礎(chǔ)上，得出有關(guān)購(gòu)買(mǎi)者的需求特征、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、不同群體的收入狀況、消費(fèi)偏好、實(shí)際支付能力；類似項(xiàng)目的售價(jià)、成本費(fèi)用、開(kāi)發(fā)周期、空置率；市場(chǎng)利率、融資渠道等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目效益深入可行性研究后，決定擬投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)位置、規(guī)模、功能、房型組合，估算項(xiàng)目的總投資并預(yù)測(cè)可承受的項(xiàng)目成本支出費(fèi)用、銷(xiāo)售價(jià)格、投資收益率等目標(biāo)控制值。正確的投資決策不僅決定房屋的銷(xiāo)售收入。其估算值還是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資管理

19、目標(biāo)的最高限額，貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程，控制著項(xiàng)目決策之后設(shè)計(jì)及施工階段的投資支出，不容突破。據(jù)繆計(jì)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)，可以降低工程造價(jià)5％一10％，甚至可達(dá)10％一20％。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，開(kāi)發(fā)商要獲得—個(gè)技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案，除了積極配合設(shè)計(jì)單位工作以外，還必須要做好招標(biāo)投標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案、嚴(yán)格設(shè)計(jì)合同條款、制定圖紙會(huì)審制度。雖然施工階段對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響程度僅為10％左右。但如果忽視對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，不注意協(xié)調(diào)各方的關(guān)系

20、，致使項(xiàng)目的工期拖延，質(zhì)量下降，同樣會(huì)造成實(shí)際成本費(fèi)用支出大大超支。要建成一項(xiàng)工程項(xiàng)目，可能會(huì)有多種施工方案，但每種方案所花費(fèi)的人力、物力、財(cái)力是不同的。所以，施工組織設(shè)計(jì)決定工程造價(jià)的高低，是工程竣工結(jié)算的重要依據(jù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，材料價(jià)格受市場(chǎng)供應(yīng)狀況左右，要建立自己信息渠道，隨時(shí)掌握生產(chǎn)要素市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)變化。尤其是工程上所用材料、設(shè)備。品種多、數(shù)量大、價(jià)格高(占工程成本的80％)。必要時(shí)，對(duì)一些常用材料和設(shè)備可建立自己的供貨渠道

21、，這樣既可保證工程質(zhì)量，又可降低成本。工程結(jié)算主要包括工程進(jìn)度款結(jié)算(又稱中問(wèn)結(jié)算)和竣工結(jié)算。中問(wèn)結(jié)算反映了工程進(jìn)度，能按定期考核工程成本、工程進(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)的執(zhí)行情況。在辦理工程款支付時(shí)要嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)承包商上報(bào)的報(bào)表中有關(guān)工程項(xiàng)目、工程量及單價(jià)要進(jìn)行嚴(yán)格審查。核實(shí)工程量的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，按投標(biāo)書(shū)中的工程量清單報(bào)價(jià)復(fù)核結(jié)算單價(jià)。涉及單價(jià)調(diào)整的按合同約定執(zhí)行。手續(xù)不全、質(zhì)量驗(yàn)收不合格的工程項(xiàng)目不予結(jié)算工程款，嚴(yán)禁超合同結(jié)算及合同外項(xiàng)目結(jié)算