2016年上海虹橋天地案例分析報(bào)告

1、,瑞鉑慧家2016年6月,虹橋天地案例分析,,項(xiàng)目解讀,物業(yè)布局,物業(yè)形態(tài),總體評(píng)價(jià),目錄,01,PART ONE,項(xiàng)目解讀,基本信息區(qū)位解讀交通解讀,基本信息,虹橋天地是虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)與虹橋交通樞紐直接相連的一站式新生活中心，集辦公、購物、餐飲、娛樂、演藝于一體的城市新綜合體,北區(qū),南區(qū),購物中心 11萬㎡,演藝中心 1.3萬㎡,5#辦公樓,1#辦公樓,2#辦公樓,3#辦公樓,辦公樓9.6萬㎡,5星級(jí)酒店 4.5萬㎡,新天

2、地1.5萬㎡,虹橋天地位于虹橋商務(wù)區(qū)閔行區(qū)部分，與虹橋火車站、虹橋機(jī)場(chǎng)直接相連。東與長(zhǎng)寧區(qū)，西與青浦區(qū)，北與嘉定區(qū)、普陀區(qū)，南與松江區(qū)相近。,區(qū)位解讀,虹橋商務(wù)區(qū)——上?！笆濉逼陂g重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，目的是依托虹橋綜合交通樞紐、國家大型會(huì)展項(xiàng)目等重大功能性項(xiàng)目，帶動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型、助推上海國際貿(mào)易中心建設(shè) ，更好地服務(wù)于國家長(zhǎng)三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略,區(qū)位解讀,項(xiàng)目所在的核心商務(wù)區(qū)一期，目前有近20個(gè)項(xiàng)目，大部分為在建，涵蓋商務(wù)辦公、商

3、業(yè)中心、會(huì)展及博覽中心、交通樞紐等，未來3-5年，在建項(xiàng)目基本投入使用，對(duì)本案商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)與威脅并存,區(qū)位解讀,虹橋綜合交通樞紐集民用航空、高速鐵路、城際鐵路、長(zhǎng)途客運(yùn)、地鐵、地面公交、出租汽車等多種交通方式于一體，是目前世界上最大的綜合交通樞紐之一。而從虹橋天地步行10分鐘即可享受其便利的交通。,一級(jí)交通——虹橋天地與虹橋綜合交通樞紐直接相聯(lián)，占盡“天時(shí)、地利、人和”，最大限度享受綜合交通樞紐帶來的便利和龐大客群,,交通解讀,二級(jí)交通

4、——項(xiàng)目四至均臨道路，臨街面多，人行、車行入口多且方便；與火車站、相鄰項(xiàng)目通過地上、地下及天橋通道無縫連接，從各個(gè)方位導(dǎo)入人流，是本項(xiàng)目一大亮點(diǎn),北區(qū),南區(qū),交通解讀,小結(jié),日本京都火車站商業(yè)綜合體——結(jié)合京都站地形特點(diǎn)建造，將辦公、酒店、商場(chǎng)與換乘通道之間合理銜接，吸引人流,相似案例,由日本建筑師原廣司設(shè)計(jì)，總建筑面積24萬平方米，地下3層，地上有最高16層。包括酒店、百貨、購物中心、餐廳、電影院、博物館、展覽廳、地區(qū)政府辦事處、停車

5、場(chǎng)等，地下通道與火車、地鐵直接相連，并做成商業(yè)街,日本難波公園購物中心——將城際列車、地鐵等交通樞功能與辦公、酒店、住宅結(jié)合的城市綜合體項(xiàng)目,相似案例,Namba Park難波公園位于日本大阪浪速區(qū)傳統(tǒng)熱鬧的商業(yè)區(qū)的末端，從遠(yuǎn)處看，是一個(gè)斜坡公園，從街道地平面上升至9層樓高度，空中花園、頂綠樹，與城市公路、街道直接相連。,02,PART TOW,物業(yè)布局,物業(yè)布局,根據(jù)政府規(guī)劃的地塊要求，以快速交通導(dǎo)向?yàn)樵瓌t，把各功能區(qū)進(jìn)行組合排布,物

6、業(yè)布局1、整個(gè)項(xiàng)目分為南區(qū)和北區(qū)，中間由湖虹 路、紹虹路和一條綠化帶隔開； 南北區(qū)分隔開不利于整個(gè)項(xiàng)目的人流導(dǎo)入，究其設(shè)計(jì)原因有以下兩種可能：一是政府作城市規(guī)劃時(shí)將該地塊分割開，利于交通線路布置；二是地下有地鐵通過，須與其借位排布2、南北區(qū)均四面臨街，展示性強(qiáng)，地面交 通方便,,物業(yè)布局,北區(qū)以辦公為主，南區(qū)以商業(yè)為主，動(dòng)靜區(qū)分明顯，并根據(jù)昭示性要求，將酒店、演藝中心排布在交通樞紐一側(cè),功能區(qū)布局1

7、、不同功能區(qū)集聚不同的客群南區(qū)以購物中心、演藝中心、辦公樓組團(tuán)，以商業(yè)為主，客群流動(dòng)性大北區(qū)以寫字樓、酒店、餐飲休閑街區(qū)組團(tuán)，以辦公為主，客群流動(dòng)性較南區(qū)小2、巧妙利用不同臨街面的昭示性酒店昭示性要求較高，排布在臨火車站一側(cè)；演藝中心建筑形態(tài)新穎，排布在臨火車站一側(cè)，為項(xiàng)目吸引人氣休閑街區(qū)與、演藝中心、購物中心沿紹虹路相對(duì)排布，有利于聚集客流寫字樓偏西側(cè)沿街分布,2#辦公樓,1#辦公樓,3#辦公樓,5#辦公樓,購物中心,五星

8、級(jí)酒店,演藝中心,新天地,北區(qū),南區(qū),,,,小結(jié),商業(yè)綜合體物業(yè)規(guī)劃一般以商業(yè)的臨街價(jià)值次序布局，而本項(xiàng)目是將酒店和演藝中心放在最具價(jià)值、人流量最多的臨火車站面，休閑街和購物中心排布在后側(cè)?我認(rèn)為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)本意是更注重以新穎的建筑形式及火車站旅客最需要的酒店吸引客群，但將購物中心臨火車站從商業(yè)價(jià)值層面看，效益或許會(huì)更好,,,,商業(yè),辦公,萬科中心,冠捷大廈兆德、凱悅嘉寓酒店虹橋商務(wù)區(qū)公共事務(wù)大廳,,,北區(qū),南區(qū),個(gè)人認(rèn)為，北區(qū)商業(yè)

9、，南區(qū)辦公會(huì)更好。原因：1、項(xiàng)目北側(cè)與萬科中心一街之隔，客群易被分流2、北區(qū)為商業(yè)，可在較近距離上分流萬科中心客流，同時(shí)區(qū)隔南區(qū)及以南的辦公客群,,,,購物中心,,,演藝中心,,辦公樓,,酒店,,新天地,,辦公樓,03,PART THREE,物業(yè)形態(tài),新天地演藝中心購物中心寫字樓及酒店,,新 天 地,建筑風(fēng)格,動(dòng)線設(shè)計(jì),景觀設(shè)計(jì),燈光照明,業(yè)態(tài)分布,建筑風(fēng)格,北區(qū)高端餐飲休閑天地共有5棟商業(yè)樓：沿紹虹路2棟：“三首層”

10、，3面退臺(tái)，共5層內(nèi)部3棟：2棟為“雙首層”，1面退臺(tái)，共3層； 1棟地下一層，地上2層，1面退臺(tái)，共3層退臺(tái)設(shè)計(jì)：“雙首層、三首層”立體式餐飲商業(yè)街，巧妙連接各層商業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)“層層皆首層”的獨(dú)特商業(yè)價(jià)值，空間組合靈活多變，彰顯開放、創(chuàng)新的規(guī)劃特色，有效發(fā)揮店鋪個(gè)性化布局，讓客人享受餐飲消費(fèi)新體驗(yàn)騎樓設(shè)計(jì)：B1層采用騎樓形式，增加地面外擺空間，提升體驗(yàn)感,,1、退臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮目標(biāo)客群消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)

11、能力，本案客群多為周邊高檔寫字樓白領(lǐng)，消費(fèi)能力高，且追求品質(zhì)和體驗(yàn)2、退臺(tái)設(shè)計(jì)對(duì)天氣較為敏感，雨天和炎熱夏天會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)造成一 定影響,主打休閑體驗(yàn)功能，建筑表現(xiàn)以退臺(tái)和騎樓設(shè)計(jì)為主，給人以更多與外界環(huán)境接觸的空間,組合：各商業(yè)樓之間，各商業(yè)樓與辦公樓、酒店、交通樞紐之間通過連廊、直梯、扶梯、地下通道等主次動(dòng)線有機(jī)結(jié)合，成為一個(gè)整體。,外部動(dòng)線,出租車上下客：L1層設(shè)有3個(gè)出租車停靠點(diǎn)，分別在紹虹路和蘇 虹

12、路上，與出租車?？奎c(diǎn)相通的道路相對(duì)較寬，方便顧客叫車,,1,,2,人行道：在B1層和L3層有通道直接與虹橋交通樞紐相通，地上 地下均可直接通車站,,3,停車場(chǎng)：L1層設(shè)有兩個(gè)停車場(chǎng)入口，分別在紹虹路和蘇虹路上,,多條通道與外部相聯(lián)，人車分流，地上地下甚至每一層都有直接與外部相聯(lián)的出入口，很好的匯集和疏散從各個(gè)方向往返的了客流,,4,短泊：往返于車站和商業(yè)區(qū)之間，有利于引導(dǎo)車站快流動(dòng)性的 人群到本

13、項(xiàng)目,下沉廣場(chǎng)：圍廣場(chǎng)內(nèi)街一圈，動(dòng)線引導(dǎo)明確,內(nèi)部動(dòng)線,水平動(dòng)線,,1,地下入口：與虹橋交通樞紐、南區(qū)購物中心相通,,2,與3號(hào)辦公樓相通，目前未通行,,3,GF層以一條環(huán)形動(dòng)線為主，與B1層和L1層有多個(gè)入口相通,,2,地上入口：車庫入口及上下客處，整個(gè)下沉廣場(chǎng)的 地上主入口,內(nèi)部動(dòng)線,水平動(dòng)線,,1,通過地面和連廊與各功能區(qū)相通，形成一個(gè)環(huán)形動(dòng)線,,2,以連廊形式在相鄰樓棟之間形成連接,,1,L1 餐飲、生活服務(wù),L2

14、 餐飲,內(nèi)部動(dòng)線,水平動(dòng)線,通過連廊相通，從火車站過來這一層即為首層,,1,L3 餐飲、生活服務(wù),,2,通過連廊與萬通中心相通,,2,,水平動(dòng)線設(shè)計(jì)主要是為了串聯(lián)各個(gè)商鋪，使各個(gè)商鋪都能出現(xiàn)在顧客的眼里，同時(shí)有明顯的通道可以到達(dá)。本案的水平動(dòng)線設(shè)計(jì)以環(huán)形為主，層層退臺(tái)，團(tuán)繞中庭一圈為主動(dòng)線，中間通往部分商鋪小徑為輻。,內(nèi)部動(dòng)線,直梯：1、2、3、4號(hào)直梯在垂直動(dòng)線上連接各棟樓層，其中2號(hào)梯是螺旋步梯加垂直電梯，既可快速到達(dá)L3層，也

15、可步行觀光到達(dá)自動(dòng)扶梯和步行道：每層四個(gè)角落處都設(shè)有扶梯，從商業(yè)樓內(nèi)每個(gè)地方到扶梯處都非常方便B1—GF層：3部扶梯，2條步行道，分布在下沉廣場(chǎng)三個(gè)角上，每部電梯到GF層對(duì)應(yīng)不同的商業(yè)樓棟，各商鋪可視度高GF—L1層：5部扶梯，分布在與辦公樓和商業(yè)L1層之間，連通商業(yè)與辦公樓L1—L2層：4部扶梯，分布在蘇虹路入口、紹虹路入口和下沉廣場(chǎng)內(nèi)部L2—L3層：5部扶梯，分布在辦公樓處，主要為辦公樓服務(wù),垂直動(dòng)線,B1—GF,GF—L

16、1,L1—L2,,兼顧辦公人群，方便快捷的到達(dá)辦公樓，同時(shí)也可步行小道散步，放松心情,景觀設(shè)計(jì),本案景觀設(shè)計(jì)緊扣其定位，以休閑放松為主調(diào)，結(jié)合建筑小品、硬質(zhì)景觀、軟性環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人與景的互動(dòng)，充分體現(xiàn)其高端、休閑的定位,低矮灌木與高大喬木結(jié)合，層次豐富，錯(cuò)落有致；小徑與流水搭配，移步異景，體驗(yàn)感極強(qiáng),,地面為水泥地磚且有破損，與整體環(huán)境及風(fēng)格不搭，可增加花紋鋪裝圖案，提高檔次，成本不高,燈光照明,樹木裝飾燈,樓道照明燈,地面裝飾燈,導(dǎo)視照

17、明燈,小徑裝飾燈,室內(nèi)裝飾燈,樓體照明燈,燈光色調(diào)偏柔和，符合高級(jí)餐廳的燈光設(shè)計(jì)；在樹木、樓道、樓體、地面、導(dǎo)視、小徑等地方均設(shè)計(jì)燈光,,夜間照明燈光電線需埋地下，在裝修前應(yīng)充分考慮到每個(gè)細(xì)節(jié)處的燈光處理，避免后期返工,,樓體燈光較高，照射面較大，可與廣告燈箱同體，但其燈光應(yīng)偏柔和，以免眩光，發(fā)生危險(xiǎn),小結(jié),動(dòng)線和景觀設(shè)計(jì)緊扣其定位——高端餐飲休閑天地而設(shè)計(jì)的，其游覽路線和景觀搭配充分體現(xiàn)其休閑放松的氛圍，動(dòng)線過于復(fù)雜，但對(duì)開放式街區(qū)商

18、業(yè)影響并不大,思考：動(dòng)線設(shè)計(jì)：動(dòng)線設(shè)計(jì)原則是根據(jù)顧客到此地的目的及項(xiàng)目的交通情況設(shè)計(jì)的。虹橋新天地廣場(chǎng)定位為高端餐飲休閑天地且交通獨(dú)特，其動(dòng)線在設(shè)計(jì)上就與一般商業(yè)動(dòng)線不同，更注重動(dòng)線的特色和體驗(yàn)感。景觀設(shè)計(jì)：我認(rèn)為本案是利用下沉廣場(chǎng)引導(dǎo)客流為主設(shè)計(jì)的動(dòng)線：1、利用下沉廣場(chǎng)和花園層的多條水平和垂直動(dòng)線連接，起到疏散和聚集客流的雙重作用2、GF層動(dòng)線依商業(yè)樓排布，曲折有致，配上裝飾燈、花草、流水，暗含一種小橋流水人家的氣息，能充分

19、調(diào)動(dòng)顧客游覽興趣3、連廊：商業(yè)樓與樓之間，與辦公、酒店、交通樞紐之間均通過連廊連通，縮短樓與樓之間距離,業(yè)態(tài)分布,虹橋新天地是以餐飲休閑為主，目前業(yè)態(tài)只有餐飲、超市、健身會(huì)所、診所和銀行，入駐的均為中高檔品牌,目前入駐品牌中大部分為升級(jí)旗艦店，以及首次登陸滬上的概念店，國際餐飲特色濃厚，非常適合周邊高級(jí)辦公樓白領(lǐng)人群及各國出差的商旅人員。正因其稀缺性，也會(huì)吸引更大范圍的消費(fèi)者慕名而來。,業(yè)態(tài)分布,B1層：主要是西餐廳、酒吧；需要面積

20、較大的西餐廳，注重?zé)艄夥?圍和音樂環(huán)境的主題酒吧，分布在B1層能減少外界噪音干擾GF層：過渡層，主要分布生活服務(wù)類業(yè)態(tài)，如健身L1層：首層且臨街，主要分布服務(wù)類業(yè)態(tài)和部分餐飲，如銀行、通 訊營(yíng)業(yè)廳、咖啡廳L2層：主要分布餐飲，如原烹等主食餐廳L3層：主要分布餐飲和超市根據(jù)商家要求的面積不同，有部分是一帶二出租,小結(jié),優(yōu)勢(shì)：1、業(yè)態(tài)布局：本案獨(dú)特的建筑形態(tài)（退臺(tái)、騎樓、多首層）

21、和動(dòng)線設(shè)計(jì)，同時(shí)是定位休閑餐飲的開放式街區(qū)，在業(yè)態(tài) 布局時(shí)對(duì)樓層的敏感度較弱，主要是考慮商家特色進(jìn)行分布2、品牌檔次：品牌檔次較高，充分體現(xiàn)了項(xiàng)目定位的高度，以及開發(fā)商的強(qiáng)大資源和招商能力不足：1、品牌檔次太高，且大眾認(rèn)知度有限，自動(dòng)屏蔽了部分中低端客戶2、超市、便利店太少,,蘇州新光天地——整個(gè)商業(yè)體外部采用層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，形成的露臺(tái)打造成園林，外部退臺(tái)從不同的方向有步行道和扶梯相互連接，將室內(nèi)室外自然銜接,相似案

22、例,仿照蘇州園林中“園中有園”的結(jié)構(gòu)樣式，層層退臺(tái)形成露臺(tái)，讓室內(nèi)與室外得以自然銜接，同時(shí)對(duì)整個(gè)商業(yè)的采光系統(tǒng)起到了積極的作用,新光天地位于蘇州市工業(yè)園區(qū)蘇州大道，建筑面積16萬㎡ ，是中國首家現(xiàn)代園林式的百貨公司，商業(yè)建筑、戶外景觀、空間設(shè)計(jì)都融入了中國園林的概念，品牌以國內(nèi)外設(shè)計(jì)師品牌為主要擔(dān)當(dāng)，餐飲品牌中，有首次進(jìn)入亞洲地區(qū)的新興品牌，也兼顧蘇州老字號(hào)知名連鎖品牌,,在招商時(shí)，新光天地對(duì)于奢侈品牌是被動(dòng)的，因?yàn)楹芏嗌莩奁放撇辉敢膺M(jìn)

23、駐二線城市，只能引進(jìn)一些設(shè) 計(jì)師品牌,虹橋新天地？,,演 藝 中 心,建筑風(fēng)格,動(dòng)線設(shè)計(jì),功能展示,建筑風(fēng)格,國內(nèi)首個(gè)位于交通樞紐商業(yè)綜合體內(nèi)的專業(yè)演出建筑，滿足各類文化演出活動(dòng),演藝中心由國際知名建筑師本杰明·伍德操刀，靈感來源于中國古代的“元寶”，寓意著伴隨商業(yè)匯聚而衍生的文化繁榮亮點(diǎn)：高規(guī)格的多功能廳，可容納超過1000人,動(dòng)線設(shè)計(jì),動(dòng)線設(shè)計(jì)上擺脫了傳統(tǒng)的只有一個(gè)入口的盒子型演藝中心，設(shè)計(jì)多個(gè)出入口充分與外界

24、連接，同時(shí)也增加了動(dòng)線的復(fù)雜性，對(duì)顧客以及導(dǎo)視系統(tǒng)提出了更高的要求,GF,L1,L2,L3,B1層：1個(gè)出入口，與火車站相連GF層：2個(gè)出入口，與購物中心相連L1層：4個(gè)出入口，分別與購物中心和外部街道相通L2層：3個(gè)出入口，分別與購物中心和火車站相連L3層：2個(gè)出入口，與購物中心相連通過連廊與購物中心相通，引導(dǎo)客流,功能展示,演藝中心可舉辦各類文化演出，如演唱會(huì)，粉絲見面會(huì)，舞臺(tái)劇，大型展覽，大型會(huì)議以及賽季比賽等,“天才

25、達(dá)芬奇”世界巡回展,明星演唱會(huì),英雄聯(lián)盟賽季,夢(mèng)龍活動(dòng),大學(xué)生舞蹈大賽,“看.見.”—愛丁堡前沿劇展,,購 物 中 心,建筑風(fēng)格,動(dòng)線設(shè)計(jì),標(biāo)識(shí)系統(tǒng),獨(dú)特設(shè)計(jì),業(yè)態(tài)品牌,業(yè)態(tài)布局,建筑風(fēng)格,L型布局，通過連廊及地面地下通道與演藝中心、寫字樓、新天地相連，玻璃屋頂，中庭采光良好,購物中心沿演藝中心呈“L”型排布局，共11萬平米，地上6層，地下3層，業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、親子、生活方式、娛樂休閑體驗(yàn)等,外部動(dòng)線,L2,L1,GF,B1,B2,,,出

26、租車：2個(gè)出租車?？奎c(diǎn)，均在L1層，分別在紹虹路和丹虹路,,1,,2,人行道：B1—L2層均有人行道和連廊與外界相通,,3,停車場(chǎng)：L1層設(shè)有兩個(gè)停車場(chǎng)入口，分別在丹虹路和申虹路上,,4,短 泊：往返于車站和商業(yè)區(qū)之間，有利于引導(dǎo)車站快流動(dòng)性的 人群到本項(xiàng)目,,1,,1,,2,,2,,2,,2,,3,,3,內(nèi)部動(dòng)線,水平動(dòng)線,,B1層：動(dòng)線有些復(fù)雜，從A到B區(qū)進(jìn)門便是上GF層的扶梯，導(dǎo)致B1

27、層商鋪容易被忽略,GF層：動(dòng)線明確，商鋪可見性相對(duì)較弱,,,L1層：A,B,C區(qū)在地面上是分開的，有各自的內(nèi)部動(dòng)線，外部相通,A區(qū),B區(qū),A區(qū),B區(qū),C區(qū),B1：食味天地,GF：時(shí)尚潮牌/餐飲,L1：輕奢時(shí)尚,L2層：動(dòng)線明確，商鋪可見性強(qiáng)，可直接通往5號(hào)辦公樓和龍湖虹橋天街,,L2：時(shí)裝風(fēng)尚/餐飲,,,內(nèi)部動(dòng)線,水平動(dòng)線,,L3層：動(dòng)線明確，游樂場(chǎng)小火車等通行方便,,L4層：動(dòng)線明確，商鋪可見性強(qiáng),,L5層：動(dòng)線明確，商鋪可見性強(qiáng),L

28、3：親子樂園/餐飲,L4：運(yùn)動(dòng)休閑/餐飲,L5：食匯家品/美容,L6：影視娛樂/美容,L6層：動(dòng)線明確，商鋪可見性強(qiáng),,內(nèi)部動(dòng)線,垂直動(dòng)線,直梯：6部直梯，從地下車庫通到6層自動(dòng)扶梯：27部自動(dòng)扶梯，含4部飛天梯，跨2-3層,飛天梯的運(yùn)用：有兩個(gè)主要的作用，一是空間上的創(chuàng)新成為項(xiàng)目新賣點(diǎn)，從視覺上帶來了新的體驗(yàn)和感受，吸引更多關(guān)注度；二是優(yōu)化了項(xiàng)目的人流動(dòng)向，創(chuàng)造高層的商業(yè)價(jià)值商業(yè)卸貨區(qū)：全部設(shè)置在B2層，通過垂直貨梯及樓層水平運(yùn)

29、貨通道送達(dá)各個(gè)店鋪，每個(gè)店鋪均有專門的入貨門，顧客通過的動(dòng)線不會(huì)看到貨運(yùn)路線,標(biāo)識(shí)系統(tǒng),各功能區(qū)的標(biāo)識(shí)做得很詳細(xì)，很溫馨，指向明確，但標(biāo)識(shí)太小，且位置高，不容易看到，且看不清楚,獨(dú)特設(shè)計(jì)1,衛(wèi)生間區(qū)域帶有溫馨的家庭間、母嬰室、更換尿布的嬰兒臺(tái)等，以及等候區(qū)和兒童游玩區(qū),獨(dú)特設(shè)計(jì)2,值機(jī)服務(wù)——專門的托運(yùn)接待處，并配有轉(zhuǎn)車接送到機(jī)場(chǎng)，購物中心內(nèi)有飛機(jī)和動(dòng)車的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)展示機(jī)，方便旅客把控乘車時(shí)間,虹橋天地購物中心內(nèi)的值機(jī)服務(wù)是由上海虹橋機(jī)場(chǎng)

30、、中國東方航空和虹橋天地三方合作打造、國內(nèi)首個(gè)購物中心內(nèi)的遠(yuǎn)程值機(jī)服務(wù)設(shè)立在此的遠(yuǎn)程值機(jī)服務(wù)，可為虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)內(nèi)寫字樓、商務(wù)辦公項(xiàng)目的商務(wù)旅客提供更為便捷的值機(jī)，幫助民航企業(yè)吸引和服務(wù)商務(wù)差旅客流在購物中心設(shè)立遠(yuǎn)程值機(jī)已經(jīng)成為日趨成熟的服務(wù)新模式，未來會(huì)在更多的購物中心內(nèi)設(shè)立，方便更多的旅客出行,北京寶苑國際購物中心與南苑機(jī)場(chǎng)結(jié)合，設(shè)置了值機(jī)服務(wù)，但目前沒有找到正式投入使用的相關(guān)資料,,小結(jié),購物中心內(nèi)部人流動(dòng)線的合理設(shè)計(jì)，對(duì)整

31、個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)起關(guān)鍵作用，既可吸引人氣又能節(jié)省成本,本項(xiàng)目購物中心：內(nèi)部動(dòng)線在設(shè)計(jì)上充分利用了其建筑體的特點(diǎn)，“L”型的商業(yè)布局中，在環(huán)形水平動(dòng)線和電梯、自動(dòng)扶梯組成的垂直動(dòng)線上加以創(chuàng)新，如設(shè)置的飛天梯，挑出的電梯臺(tái)，同層多部電梯等，增加顧客的新體驗(yàn),借鑒案例：成都王府井購物中心動(dòng)線改造在同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，成都王府井購物中心通過空間上的結(jié)構(gòu)調(diào)整達(dá)到集中人流、優(yōu)化動(dòng)線的目的，再次盤活整個(gè)項(xiàng)目全面改造花費(fèi)了4億5千萬元，增設(shè)、改變

32、電梯的位置；增加水幕墻；改造購物中心內(nèi)陽臺(tái)等多方面進(jìn)行改造,業(yè)態(tài)品牌,購物中心內(nèi)目前匯集了133個(gè)品牌，部分為首次進(jìn)駐中國或首次進(jìn)駐上海，整體品牌檔次較高，專門設(shè)置了一層為親子游樂區(qū)，約1萬平米,主力品牌：星巴克咖啡、必勝客、豐和日麗、大食代、屈臣氏、GAP、H&M、Adidas、優(yōu)衣庫、熱風(fēng)、MODA等,特色品牌：御寶南北小館、御寶至尊烤鴨、源港原味、青蘭工舍、江博士、莫莉幻想、言又幾、英皇UA電影城、東田造型等,業(yè)態(tài)分布,休

33、閑娛樂業(yè)態(tài)為主，餐飲和時(shí)尚購物占比80%，特色業(yè)態(tài)為親子娛樂，為兒童打造一個(gè)室內(nèi)游樂園，使購物中心不再只是大人們逛街購物的地方，更是成為了全家出游的場(chǎng)所,B1層——食味天地、配飾：大部分為美食街，配以少量零售GF層——時(shí)尚潮牌、餐飲：零售為主，少量餐飲，綠化空間多L1層——輕奢時(shí)尚、餐飲：零售為主，少量餐飲L2層——時(shí)裝風(fēng)尚、餐飲：零售為主，少量餐飲L3層——親子樂園、餐飲：兒童游樂園，配有少量餐飲L4層——運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲：運(yùn)

34、動(dòng)品集合店和言又幾體驗(yàn)式書店L5層——食匯家品、美容：家飾品和言又幾體驗(yàn)式書店L6層——影視娛樂、美容：餐飲為主，少量美容業(yè)態(tài)和電影城,業(yè)態(tài)配比,亮點(diǎn)：1、每層均有餐飲業(yè)態(tài) 2、引入言又幾書店，上下兩層約5000平米，極具創(chuàng)意的體驗(yàn) 式書店 3、近1萬平米的兒童游樂區(qū)，吸引周邊家庭周末到訪,小結(jié),購物中心功能分區(qū)明顯，動(dòng)線簡(jiǎn)單清晰：1、出入口多，但容易流失客流：

35、與外界的相連的通道多，出入方便，同時(shí)也使顧客較為分散，容易 流失2、主動(dòng)線簡(jiǎn)單清晰，創(chuàng)新亮點(diǎn)多：內(nèi)部除轉(zhuǎn)角外，主動(dòng)線較為簡(jiǎn)單清晰，形成一個(gè)環(huán)形，方便客流回流；飛天梯的充 分利用，提升高層商業(yè)價(jià)值3、業(yè)態(tài)齊全豐富，檔次偏高：餐飲、服裝、親子、娛樂、文化等業(yè)態(tài)齊全，各種業(yè)態(tài)的品種豐富，可選擇性高4、公共區(qū)域配置人性化，舒適度高：精致溫馨的衛(wèi)生間，花園式的中庭，使顧客游覽過程中有更好的體驗(yàn)不足：1、“L”型布局，造成動(dòng)

36、線的轉(zhuǎn)角，且在兩側(cè)均有中庭和自動(dòng)扶梯，會(huì)導(dǎo)致顧客只在一個(gè)中庭區(qū)域內(nèi)活動(dòng)2、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)完善，但標(biāo)志不明顯3、衛(wèi)生間動(dòng)線太長(zhǎng),昆明愛琴海購物公園——集購物、餐飲、娛樂、休閑、兒童體驗(yàn)為一體的大型購物綜合體，緊扣“潮流玩樂目的地”的定位，以“都市微假期”的場(chǎng)景塑造一個(gè)放松心情、約會(huì)溝通、釋放情感的休閑空間,相似案例,,辦 公 樓 及 酒 店,提出“展示辦公概念”，入駐企業(yè)多為制造業(yè)、醫(yī)藥、IT等企業(yè)職能總部，充分利用連廊與各辦公樓連通的同時(shí)

37、增加了辦公面積；酒店入駐品牌康得思酒店,辦公、酒店,展示辦公樓在設(shè)計(jì)上建筑具有很好的設(shè)計(jì)感，走進(jìn)后有酒店、零售場(chǎng)所的觀感；在功能上，企業(yè)可進(jìn)行陳列展示和商務(wù)洽談，舉辦新品發(fā)布會(huì)、靜態(tài)展覽或是作為會(huì)議場(chǎng)地，例如殼牌就將一層作為展示區(qū)域，除了總部外，也是他們展示企業(yè)文化、培訓(xùn)人員的重要場(chǎng)所,五星級(jí)酒店康得思酒店入駐，力圖打造繁忙商務(wù)區(qū)的休閑體驗(yàn)地,,總 體 評(píng) 價(jià),項(xiàng)目評(píng)價(jià),優(yōu)點(diǎn)：1、獨(dú)特的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì) 首個(gè)與世界綜合程度最高

38、的交通樞紐直接相連的一站式新生活中心，同時(shí)又是虹橋商務(wù)區(qū)門戶位置，其特 殊的地理位置是將會(huì)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素之一2、獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì) 退臺(tái)、騎樓外擺位，提升項(xiàng)目休閑氛圍 多條點(diǎn)線相連的動(dòng)線設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目游覽的暢通性和舒適性3、功能分區(qū)合理，辦公、商業(yè)無縫連接，為辦公人群提供便利性的同時(shí)增加客群4、業(yè)態(tài)豐富，特色品牌較多，體現(xiàn)了項(xiàng)目的新時(shí)代感，潮流感十足5、通過商業(yè)體的成功運(yùn)營(yíng)，提升周邊辦公和住宅的價(jià)值

39、，目前周邊商務(wù)區(qū)和西邊住宅區(qū)是輻射主范圍,項(xiàng)目評(píng)價(jià),,辦公區(qū)員工,,虹橋樞紐旅客,,虹橋西住宅區(qū)居民,,會(huì)展、演藝中心客群,,市區(qū)目的性客群,客群,項(xiàng)目客群,項(xiàng)目評(píng)價(jià),不足及原因：1、業(yè)態(tài)上，超市及便利店太少2、目前處于剛營(yíng)業(yè)階段，項(xiàng)目周邊在建項(xiàng)目多，可以入駐的項(xiàng)目少，人氣不足3、目前新天地商鋪空置率較高，招商進(jìn)行階段，同時(shí)目前區(qū)域消費(fèi)人群有限4、晚上人氣較弱，項(xiàng)目周邊都是辦公樓，白天消費(fèi)人群相對(duì)多些,面臨風(fēng)險(xiǎn)：1、虹橋商務(wù)區(qū)