房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告地產(chǎn)公司可以“集體逃頂”

1、目錄目錄2019年，開發(fā)企業(yè)試圖，開發(fā)企業(yè)試圖“集體逃頂集體逃頂”................................................................................1中國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模接近頂部，且不可能長期維持................................1房企不斷降低前期資金占用，矛盾心態(tài)中試圖逃頂.............................

2、...2投資性房地產(chǎn)——資金的未來投向..............................................3抓緊培育服務(wù)能力，分拆物業(yè)管理等板塊........................................3企業(yè)試圖逃企業(yè)試圖逃頂長周期，短期如何影響產(chǎn)業(yè)鏈運行？長周期，短期如何影響產(chǎn)業(yè)鏈運行？....................................................

3、............4因為悲觀，所以開發(fā)投資超預(yù)期................................................4土地財政苦樂不均，開發(fā)投資長期前景不佳......................................5真實杠桿率基本見頂..........................................................5“集體逃集體逃頂”并無可能，個別公司

4、具備長期前景并無可能，個別公司具備長期前景......................................................................6香港式行業(yè)龍頭曾經(jīng)集體逃頂？................................................6集體逃頂沒有可能，個別逃頂有機會............................................7看好華夏

5、幸福、招商蛇口、龍湖集團和萬科......................................8風(fēng)險提示風(fēng)險提示........................................................................................................................................9資本市場的投資者普遍認(rèn)為中國房地產(chǎn)開發(fā)的周

6、期接近見頂，難道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有這個認(rèn)識？如果開發(fā)企業(yè)普遍存在這個認(rèn)識，開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈將何去何從？▍2019年，開發(fā)企業(yè)試圖年，開發(fā)企業(yè)試圖“集體逃頂集體逃頂”中國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模接近頂部，且不可能長期維持中國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模接近頂部，且不可能長期維持2018年，全國商品房銷售面積達到17.2億平米，其中商品住宅銷售面積達到14.8億平米。這在中長期來看是不可持續(xù)的，開發(fā)行業(yè)也已經(jīng)接近了歷史性的頂部。短期，開發(fā)行業(yè)去化仍然良好，我們預(yù)計201

7、9年全年商品房銷售額同比增長7.7%。房住不炒的政策取向正在消磨住房的投資屬性。從使用價值考慮，目前的租金回報率、住房保有量、房屋空置率等因素，都不支持未來銷售繼續(xù)高歌猛進。在市場的成熟期，我們分保守、中性和樂觀三種情形進行測算，這三種情形出現(xiàn)的概率并不相同。考慮三種情況發(fā)生的概率，我們認(rèn)為2040年前后，我國商品住宅銷售面積約為6.7億平方米。表1：成熟期新房交易規(guī)模預(yù)測項目項目數(shù)值數(shù)值資料來源或者預(yù)測依據(jù)資料來源或者預(yù)測依據(jù)中性估計

8、（概率50%）2040年我國人口預(yù)計（億人)14.2聯(lián)合國2040年我國城鎮(zhèn)人口（億人）12.1假設(shè)城鎮(zhèn)化率屆時達到85%2040年我國人均住房面積（平方米）40.0低于發(fā)達國家水平，但高于當(dāng)前絕大多數(shù)發(fā)展中國家2040年城市房屋保有面積（億平米）482.82040年存量房屋平均更新時間（年）50.02040年后年開發(fā)建設(shè)規(guī)模（億平方米）9.72040年城市商品住宅銷售面積（億平方米）7.7假設(shè)有80%的城市房屋為可銷售的商品房保守估計

9、（概率40%）1963年到2017年美國年均的新房銷售套數(shù)（千套）650.3Wind19632017美國的年平均人口（億人）2.6Wind中國2040年城鎮(zhèn)人口美國觀測期平均人口4.7中國2040年新房銷售套數(shù)推測（千套）3074.82040年新房套均面積（平米）1352040年商品住宅銷售面積估算（億平方米）4.2樂觀估計（概率10%）20252045年，改變居住形態(tài)的人口（億人）5這些人口人均住房面積需求（平米）6020252045