房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報(bào)告地產(chǎn)公司可以“集體逃頂”

1、目錄目錄2019年，開(kāi)發(fā)企業(yè)試圖，開(kāi)發(fā)企業(yè)試圖“集體逃頂集體逃頂”................................................................................1中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模接近頂部，且不可能長(zhǎng)期維持................................1房企不斷降低前期資金占用，矛盾心態(tài)中試圖逃頂.............................

2、...2投資性房地產(chǎn)——資金的未來(lái)投向..............................................3抓緊培育服務(wù)能力，分拆物業(yè)管理等板塊........................................3企業(yè)試圖逃企業(yè)試圖逃頂長(zhǎng)周期，短期如何影響產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)行？長(zhǎng)周期，短期如何影響產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)行？....................................................

3、............4因?yàn)楸^，所以開(kāi)發(fā)投資超預(yù)期................................................4土地財(cái)政苦樂(lè)不均，開(kāi)發(fā)投資長(zhǎng)期前景不佳......................................5真實(shí)杠桿率基本見(jiàn)頂..........................................................5“集體逃集體逃頂”并無(wú)可能，個(gè)別公司

4、具備長(zhǎng)期前景并無(wú)可能，個(gè)別公司具備長(zhǎng)期前景......................................................................6香港式行業(yè)龍頭曾經(jīng)集體逃頂？................................................6集體逃頂沒(méi)有可能，個(gè)別逃頂有機(jī)會(huì)............................................7看好華夏

5、幸福、招商蛇口、龍湖集團(tuán)和萬(wàn)科......................................8風(fēng)險(xiǎn)提示風(fēng)險(xiǎn)提示........................................................................................................................................9資本市場(chǎng)的投資者普遍認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周

6、期接近見(jiàn)頂，難道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有這個(gè)認(rèn)識(shí)？如果開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在這個(gè)認(rèn)識(shí)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈將何去何從？▍2019年，開(kāi)發(fā)企業(yè)試圖年，開(kāi)發(fā)企業(yè)試圖“集體逃頂集體逃頂”中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模接近頂部，且不可能長(zhǎng)期維持中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模接近頂部，且不可能長(zhǎng)期維持2018年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到17.2億平米，其中商品住宅銷(xiāo)售面積達(dá)到14.8億平米。這在中長(zhǎng)期來(lái)看是不可持續(xù)的，開(kāi)發(fā)行業(yè)也已經(jīng)接近了歷史性的頂部。短期，開(kāi)發(fā)行業(yè)去化仍然良好，我們預(yù)計(jì)201

7、9年全年商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)7.7%。房住不炒的政策取向正在消磨住房的投資屬性。從使用價(jià)值考慮，目前的租金回報(bào)率、住房保有量、房屋空置率等因素，都不支持未來(lái)銷(xiāo)售繼續(xù)高歌猛進(jìn)。在市場(chǎng)的成熟期，我們分保守、中性和樂(lè)觀三種情形進(jìn)行測(cè)算，這三種情形出現(xiàn)的概率并不相同。考慮三種情況發(fā)生的概率，我們認(rèn)為2040年前后，我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積約為6.7億平方米。表1：成熟期新房交易規(guī)模預(yù)測(cè)項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)值數(shù)值資料來(lái)源或者預(yù)測(cè)依據(jù)資料來(lái)源或者預(yù)測(cè)依據(jù)中性估計(jì)

8、（概率50%）2040年我國(guó)人口預(yù)計(jì)（億人)14.2聯(lián)合國(guó)2040年我國(guó)城鎮(zhèn)人口（億人）12.1假設(shè)城鎮(zhèn)化率屆時(shí)達(dá)到85%2040年我國(guó)人均住房面積（平方米）40.0低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，但高于當(dāng)前絕大多數(shù)發(fā)展中國(guó)家2040年城市房屋保有面積（億平米）482.82040年存量房屋平均更新時(shí)間（年）50.02040年后年開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模（億平方米）9.72040年城市商品住宅銷(xiāo)售面積（億平方米）7.7假設(shè)有80%的城市房屋為可銷(xiāo)售的商品房保守估計(jì)

9、（概率40%）1963年到2017年美國(guó)年均的新房銷(xiāo)售套數(shù)（千套）650.3Wind19632017美國(guó)的年平均人口（億人）2.6Wind中國(guó)2040年城鎮(zhèn)人口美國(guó)觀測(cè)期平均人口4.7中國(guó)2040年新房銷(xiāo)售套數(shù)推測(cè)（千套）3074.82040年新房套均面積（平米）1352040年商品住宅銷(xiāo)售面積估算（億平方米）4.2樂(lè)觀估計(jì)（概率10%）20252045年，改變居住形態(tài)的人口（億人）5這些人口人均住房面積需求（平米）6020252045