正確認識股權轉讓與土地使用權轉讓(岳曉武)

1、正確認識股權轉讓與土地使用權轉讓2014102915:23:00來源：中國國土資源報作者：岳曉武閱讀提示土地使用權的轉移是企業(yè)之間經常發(fā)生的行為，以土地使用權轉讓的形式實施土地開發(fā)利用，和以項目公司股權轉讓的方式實現(xiàn)土地開發(fā)利用，對加快土地開發(fā)利用、提高土地利用效率都是有利的。但一些人將股權轉讓和土地使用權轉讓混為一談，簡單認為股權轉讓等同于土地使用權轉讓。這就要求國土管理部門必須加強對土地使用權轉讓和股權轉讓的研究，從理論和法律上澄清

2、錯誤認識，分清哪些是合法行為，哪些是違法行為。為此，本期法制版特邀部執(zhí)法監(jiān)察局岳曉武副局長從理論和法律上厘清股權轉讓與土地使用權轉讓這兩個概念，澄清認識。經濟學、法律意義上的股權轉讓和土地使用權轉讓，本來界限是十分清晰的。但虛擬資本的轉讓，往往意味著實體資產支配權的轉移，從而使一些人對二者的界限模糊起來。比如，有人認為，在股東之間發(fā)生股權轉讓時，其包含的土地使用權也發(fā)生了轉移，所以應當符合土地使用權轉讓的條件，并辦理土地變更登記，繳納有

3、關土地稅費，否則，即構成非法轉讓土地使用權。這種認識是不正確的。股權轉讓與土地使用權轉讓的根本區(qū)別在于，股權轉讓是虛擬資本的轉讓，受《公司法》調整，不能認定為任何特定實體資產的轉讓。股東取得股權，意味著取得了對公司一定程度的財產支配參與權與收益分配權，而不是某個特定財產的擁有權，只有在公司財產分割時才能確認具體財產的權益。即使在極端的情況下（如公司僅有土地使用權），也不能理解為特定財產的轉讓。土地使用權的轉讓，則是實體資產的轉讓，也是特

4、定資產的轉讓。在我國，土地使用權的轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》等調整。土地使用權轉讓，是一種特定實體資產支配權的轉讓，與股權轉讓有本質的不同。盡管股權轉讓中涵蓋了包括土地使用權等資產在內的支配權的轉移，但不能說股權轉讓就是土地使用權轉讓。股權轉讓與土地使用權轉讓特質的不同，使二者在實際操作中存在著一系列差異。區(qū)別一：構成要件不同轉讓主體、轉讓標的和轉讓條件均不同。在土地使用權轉讓中，轉讓的標的是實體資產，即土地

5、使用權，轉讓的主體是土地使用權人，即公司法人或自然人，而不是股東。因此構成土地使用權轉讓行為應具備兩個條件：一是土地使用權發(fā)生了轉移，即在原來合法使用基礎上的再次轉移；二是土地使用權轉移行為存在于兩個民事主體——土地使用權人之間，即轉讓方、受讓方必須在同一時點同時存在。在這種方式下，轉讓雙方直接以合同方式約定土地使用權買斷性轉移的權利和義務，轉移后轉讓方不再享有土地使用權。股權轉讓，分為股東之間的轉讓和向股東以外的人轉讓。在股權轉讓中，

6、轉讓標的是虛擬資本，即股東登記依法所享有的公司股份、股東權利和股東責任，而不僅僅是公司出資人的出資額，更不是其曾擁有的包括土地使用權在內的公司某項現(xiàn)實財產。股權轉讓主體是擁有公司股權的股東或出資人，而不是公司本身。股權轉讓主體之間的關系土地使用權轉讓時，發(fā)生的稅費有營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等。股權轉讓時，從稅收上看，現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等。從表面來看，似乎股權轉讓的稅負明顯低于土地使用權轉讓，可以規(guī)避土地

7、增值稅等。但深入分析，由于股權轉讓不涉及擁有土地使用權的公司法人變更，土地使用權未發(fā)生轉移，而大多數(shù)公司特別是房地產開發(fā)企業(yè)并不以擁有土地為目的，開發(fā)建設后一般要轉讓或分割轉讓房地產，此時，該公司必須繳納土地增值稅、印花稅、營業(yè)稅等，并且是以最終土地轉讓價格與原取得土地的價格差額計算土地增值，以此計征土地增值稅，該公司并不能真正規(guī)避土地增值稅，從國家角度看，也并未流失稅收收入。區(qū)別五：適用法律不同股權轉讓與土地使用權轉讓由不同的法律所調

8、整。土地使用權轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》、《土地管理法實施條例》等一系列與土地使用權轉讓有關的法律法規(guī)所調整。這些法律、法規(guī)明確規(guī)定了土地使用權轉讓的概念、轉讓方式及轉讓條件。而股權轉讓則適用《公司法》、《證券法》等一系列有關法規(guī)。從上述區(qū)別和實踐來看，土地使用權轉讓和股權轉讓分屬兩個不同的范疇。不能因為股權轉讓中的實體資產轉讓內涵而認定規(guī)避了有關稅費。任何稅費的征收，都是對特定的交易而言，如增值稅是針對銷售

9、貨物和相關勞務征收，土地稅收是針對土地交易或保有征收。而對虛擬資本的交易，無法劃分什么是土地交易，什么是設備交易，什么是貨物交易。土地市場化是土地資源配置的發(fā)展方向，從而土地使用權的轉移是企業(yè)之間經常發(fā)生的行為，以土地使用權轉讓的形式實施土地開發(fā)利用，和以公司股權轉讓的重組方式實現(xiàn)土地開發(fā)利用，對加快土地開發(fā)利用、提高土地利用效率都是有利的，是合法的方式，甚至是政策目的之所在。但是如果在轉讓過程中發(fā)生了違法違規(guī)的土地用途變更等，則要受到

10、有關法律的制裁，但這并不意味著對轉讓形式的否定。當前，股權轉讓現(xiàn)象十分普遍，也的確存在著開發(fā)商惡意串通，規(guī)避法律、牟取非法利益的問題。但我們不能因為個案否定市場化方向，更要分清哪些是合法行為，哪些是違法行為。這就要加強對土地使用權轉讓和股權轉讓的研究，完善土地市場交易規(guī)則，完善股權轉讓相關稅收政策，進一步規(guī)范國有土地使用權轉讓活動，而不是將股權轉讓與土地使用權轉讓混為一談，如此，才能真正優(yōu)化配置土地資源，提高土地利用效率。（作者單位：國