南寧萬(wàn)象城購(gòu)物中心案例研究分析（上）

1、1,南寧萬(wàn)象城購(gòu)物中心案例研究,,,,(上）,內(nèi)容頁(yè)碼,2,A.案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息04B.租戶(hù)組合與租戶(hù)介紹13C.布局與規(guī)劃設(shè)計(jì) 21D.配套設(shè)施與服務(wù)39,,3,A. 案例基礎(chǔ)資料,4,南寧華潤(rùn)萬(wàn)象城位于青秀區(qū)，商業(yè)體量27.4萬(wàn)平米，主要輻射廣西省中高端的目標(biāo)客群，2012年9月1日開(kāi)業(yè),萬(wàn)象城基本資料,資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,5,華潤(rùn)中心規(guī)劃有5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、超

2、五星級(jí)酒店、高端住宅及集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的一站式購(gòu)物中心,項(xiàng)目總體情況,,,寫(xiě)字樓,國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，面向世界500強(qiáng)及國(guó)際知名企業(yè)總面積約45萬(wàn)㎡目前在建的西座總建筑面積10萬(wàn)平方米，地下4層，地上35層，高172米,,,酒店,1,2,規(guī)劃面積3.5萬(wàn)㎡規(guī)劃有超五星級(jí)酒店將與國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)合作投入使用后將成為南寧商務(wù)辦公、會(huì)務(wù)、涉外接待的最高規(guī)格的交流場(chǎng)所,項(xiàng)目總體量：120萬(wàn)平方米,( + 商業(yè)部分27.

3、4萬(wàn)平方米),,,住宅,3,建面43萬(wàn)㎡，可售面積約27萬(wàn)㎡，總戶(hù)數(shù)約1000戶(hù)2012年開(kāi)盤(pán)， 288㎡-408㎡精裝平層已售罄，目前在售為280㎡停車(chē)位6000個(gè)園林面積約4萬(wàn)㎡建筑密度約17%,資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,6,萬(wàn)象城華潤(rùn)大廈西座已完工，購(gòu)物中心9月1日已開(kāi)業(yè)，星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓尚未完全動(dòng)工，建成后將成為廣西最大的綜合體項(xiàng)目,功能分布,目前華潤(rùn)大廈西座（一期）已完工，萬(wàn)象城將于9月1日開(kāi)

4、業(yè)五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓尚未完全動(dòng)工幸福里住宅部分已動(dòng)工，2號(hào)、3號(hào)樓已售罄，3號(hào)樓已封頂 ，目前1號(hào)樓280㎡住宅在售幸福里為超高層住宅，總戶(hù)數(shù)1000戶(hù)，建筑面積達(dá)120萬(wàn)㎡，配置6000個(gè)停車(chē)位（商住共用）幸福里一期戶(hù)型為288㎡—408㎡大平層戶(hù)型 ，最高售價(jià)達(dá)2.2萬(wàn)/㎡，可預(yù)見(jiàn)未來(lái)華潤(rùn)中心為高檔人群聚集的住宅項(xiàng)目,資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,項(xiàng)目建筑外觀(guān)為封閉盒子 ，西北側(cè)設(shè)置下沉式廣場(chǎng)，大量采用

5、仿石材質(zhì)打造簡(jiǎn)樸優(yōu)雅的購(gòu)物氛圍,7,項(xiàng)目外觀(guān),,8,華潤(rùn)中心由華潤(rùn)置地整體開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，并由美國(guó)知名的RTKL建筑事務(wù)所擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì),項(xiàng)目相關(guān)企業(yè)背景,資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,總部位于香港灣仔港灣道26號(hào)華潤(rùn)大廈 ，華潤(rùn)集團(tuán)已發(fā)展成為中國(guó)內(nèi)地和香港最具實(shí)力的多元化企業(yè)之一，總資產(chǎn)約2,000億港元 ，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括日用消費(fèi)品制造與分銷(xiāo)、地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)、醫(yī)藥制造與分銷(xiāo)四個(gè)領(lǐng)域。,美國(guó)RTKL建筑

6、事務(wù)所成立于1946年,至今已有60年的歷史,擁有1000多名杰出的設(shè)計(jì)師,并在中國(guó)已有15年的發(fā)展歷史.承建了中國(guó)國(guó)家博物館、中國(guó)電影博物館、上海外灘總體規(guī)劃等,擁有豐富的經(jīng)驗(yàn),華潤(rùn)物業(yè)有限公司是華潤(rùn)置地旗下設(shè)立的全資子公司，于1982年在香港注冊(cè)成立，專(zhuān)為華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù),9,項(xiàng)目位于青秀區(qū)核心地段，周邊商業(yè)體聚集，物業(yè)類(lèi)型主要以寫(xiě)字樓和住宅為主，輻射商務(wù)人群和家庭人群,項(xiàng)目區(qū)位概況,資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研，in

7、ternet，****研究,,華潤(rùn)中心,,,,,青秀路,中泰路,中新路,中柬路,合作路,,永凱商業(yè)廣場(chǎng),,東盟文化廣場(chǎng),,東盟財(cái)經(jīng)中心,,利海·亞洲國(guó)際,,中鼎·萬(wàn)象東方,,榮和·山水美地,,德瑞大廈,,天健·國(guó)際公館,,石門(mén)森林公園,,五洲國(guó)際,,昌泰領(lǐng)館廣場(chǎng),10,項(xiàng)目靠近城市主干道民族大道，周邊道路狀況良好，有多條城市次干道及區(qū)域干道導(dǎo)入車(chē)流,項(xiàng)目周邊道路信息,資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研，inter

8、net，****研究,,項(xiàng)目靠近城市主干道民族大道，周邊道路狀況良好，可迅速?gòu)那嘈懵泛椭行侣穼?dǎo)入車(chē)流項(xiàng)目四周車(chē)道情況：民族大道——雙向八車(chē)道青秀路——雙向四車(chē)道中新路——雙向六車(chē)道中越路——雙向四車(chē)道中柬路——雙向六車(chē)道中泰路——雙向四車(chē)道桂雅路——雙向六車(chē)道,注： 本項(xiàng)目,,,,,,,,,,,,,,青秀路,鳳翔路,白云路,鳳凰嶺路,,合作路,桂花路,民族大道,中新路,中柬路,桂雅路,中泰路,中

9、越路,11,項(xiàng)目周邊主要有三個(gè)公共交通站點(diǎn)，途徑線(xiàn)路較多，未來(lái)地鐵站會(huì)在本項(xiàng)目設(shè)出入口，公共交通便捷,資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,公共交通,12,B. 租戶(hù)組合與租戶(hù)介紹,,13,,項(xiàng)目主/次力店情況（1/3）,萬(wàn)象城主力店包括百盛、Ole’超市、蘇寧電器、MUJI、NOVO、H&M、UNIQLO、稻香、四海一家、冰紛萬(wàn)象、沃美影城和佰迪樂(lè)KTV,資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,14

10、,,項(xiàng)目主/次主力店情況（2/3）,資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,萬(wàn)象城主力店包括百盛、Ole’超市、蘇寧電器、MUJI、NOVO、H&M、UNIQLO、稻香、四海一家、冰紛萬(wàn)象、沃美影城和佰迪樂(lè)KTV,15,,項(xiàng)目主/次主力店情況（3/3）,資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,萬(wàn)象城主力店包括百盛、Ole’超市、蘇寧電器、MUJI、NOVO、H&M、UNIQLO、稻香、四海一家、冰

11、紛萬(wàn)象、沃美影城和佰迪樂(lè)KTV,16,萬(wàn)象城品牌功能齊全，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的一站式購(gòu)物中心,,購(gòu)物,,,餐飲,,,文化娛樂(lè),,,服務(wù),,項(xiàng)目其它品牌logo展示,資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研，internet，****研究,17,,各租戶(hù)功能面積占比（%）,項(xiàng)目目前使用面積約為88828平方米，其中主/次主力店面積約為39820平米，占使用面積比例約為41%購(gòu)物業(yè)態(tài)的面積約為50573平米，面積占比57%餐飲業(yè)態(tài)的面積約為22044

12、平米，面積占比25%文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)的面積約為15254平米，面積占比17%服務(wù)娛樂(lè)業(yè)態(tài)的面積約為897平米，面積占比1%,,萬(wàn)象城業(yè)態(tài)構(gòu)成以購(gòu)物為主，面積占比57%，其次是餐飲，占比25%，主/次主力店面積約為39820平方米，占目前使用面積41%,,購(gòu)物,餐飲,娛樂(lè),服務(wù),18,,各租戶(hù)檔次面積占比（%）,,,萬(wàn)象城目前各租戶(hù)檔次以?xún)r(jià)值導(dǎo)向?yàn)橹?，面積約占總使用面積的54%，其次是生活方式導(dǎo)向，面積約占38%，另有部分獨(dú)特性導(dǎo)向租戶(hù)，

13、面積占比6%價(jià)格導(dǎo)向品牌占比非常少，這與購(gòu)物中心自身定位契合,萬(wàn)象城整體檔次以?xún)r(jià)值導(dǎo)向?yàn)橹?，面積占比54%，其次是生活方式導(dǎo)向出現(xiàn)獨(dú)特性導(dǎo)向的品牌,,價(jià)值導(dǎo)向,生活方式導(dǎo)向,價(jià)格導(dǎo)向,獨(dú)特性導(dǎo)向,19,萬(wàn)象城購(gòu)物以時(shí)裝品類(lèi)為主，占比51%；餐飲以正餐為主，占比30%；文化娛樂(lè)以家庭娛樂(lè)為主，占比81%；服務(wù)以金融為主，占比44%,各品類(lèi)占比分析,購(gòu)物,文化娛樂(lè),服務(wù),餐飲,,時(shí)裝,家居家飾,雜貨,鞋,手表,中餐,飲品及甜品,亞洲餐飲,

14、自助餐,其他,中式簡(jiǎn)餐/茶餐廳,西餐,西式快餐,兒童娛樂(lè),家庭娛樂(lè),美麗,人文,設(shè)備驅(qū)動(dòng),音樂(lè)驅(qū)動(dòng),金融,其他,護(hù)理,20,店鋪外觀(guān)相關(guān)圖片,南寧萬(wàn)象城店鋪實(shí)景,,21,店鋪外觀(guān)相關(guān)圖片,南寧萬(wàn)象城店鋪實(shí)景,,22,C. 布局與規(guī)劃設(shè)計(jì),23,從物業(yè)布局規(guī)劃分析，南寧萬(wàn)象城商業(yè)部分為核心位置，為該綜合體的主要驅(qū)動(dòng)物業(yè)，同時(shí)在兩側(cè)布置酒店、寫(xiě)字樓提升商業(yè)價(jià)值,總體物業(yè)布局,綜合體物業(yè)布局規(guī)劃,,備注：,,寫(xiě)字樓,,住宅,,酒店,項(xiàng)目商業(yè)

15、部分布置在兩條主干道交匯的“黃金十字”，商業(yè)價(jià)值取得最大化，是南寧萬(wàn)象城的核心物業(yè)類(lèi)型寫(xiě)字樓與五星級(jí)酒店布置在商業(yè)兩側(cè)，延展商業(yè)輻射力并互相推動(dòng)，共享客群住宅布置在地塊東南側(cè)，有一定私密性，并與周邊住宅地塊銜接,,,,,,,九洲國(guó)際地塊,,,,,,,,商業(yè),華潤(rùn)大廈,住宅,5A甲級(jí)寫(xiě)字樓,,超五星酒店,,,,24,萬(wàn)象城外部交通條件良好，干道交通、公共交通及規(guī)劃中的軌道交通均在項(xiàng)目聚集，能極大提高消費(fèi)便利性,外部交通條件,綜合體

16、物業(yè)布局規(guī)劃,,,,,,,,,民族大道，雙向8車(chē)道,青秀路，雙向4車(chē)道,中新路，雙向6車(chē)道,中柬路，雙向6車(chē)道,中越路，雙向4車(chē)道,中泰路，雙向4車(chē)道,合作路，雙向6車(chē)道,青秀中柬路口,石門(mén)森林公園,民族青秀路口,地鐵萬(wàn)象城站（未來(lái)）,25,,車(chē)流主要通過(guò)民族大道，轉(zhuǎn)青秀路、中新路導(dǎo)入項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)，受道路規(guī)劃、紅綠燈設(shè)置及停車(chē)不規(guī)范的影響，項(xiàng)目車(chē)流動(dòng)線(xiàn)不夠流暢,車(chē)流動(dòng)線(xiàn),綜合體物業(yè)布局規(guī)劃,,,,,,,,,,備注：,車(chē)流擁堵點(diǎn),,停車(chē)場(chǎng)出

17、入口,紅綠燈路口,,,,,26,進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的動(dòng)線(xiàn)受制于道路規(guī)劃及其它因素，無(wú)法應(yīng)對(duì)大量車(chē)流同時(shí)進(jìn)入,車(chē)道實(shí)景,BACK UP,,27,,項(xiàng)目出入口設(shè)置較多，但受限于道路條件跟周邊物業(yè)情況，主要入口為（如圖）1、2號(hào)入口,外部人流動(dòng)線(xiàn),綜合體物業(yè)布局規(guī)劃,,備注：,項(xiàng)目出入口,,,,,,,,,1,2,3,28,,九洲國(guó)際地塊,,,,,,,,商業(yè),華潤(rùn)大廈,住宅,5A甲級(jí)寫(xiě)字樓（未來(lái)）,,超五星酒店（未來(lái)）,,,萬(wàn)象城綜合物業(yè)設(shè)置、推廣