資產(chǎn)定價(jià)的基本原理

1、第三章資產(chǎn)定價(jià)的基本原理,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,2,教學(xué)目的,通過本章的學(xué)習(xí)，要求了解資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值及其價(jià)值決定等方面的各種價(jià)值理論。熟悉資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值定義的分類、市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值的主要表現(xiàn)形式及其使用范圍，價(jià)值定義及其類型在資產(chǎn)評(píng)估中的作用，以及如何恰當(dāng)?shù)剡x擇和定義評(píng)估價(jià)值。,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,3,目 錄,第一節(jié) 資產(chǎn)價(jià)值形成理論第二節(jié) 資產(chǎn)的價(jià)值類型第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)第四節(jié)

2、 資產(chǎn)定價(jià)原則,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,4,一、賣方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論,資產(chǎn)價(jià)值形成理論,資本勞動(dòng) 的報(bào)酬土地,供給（生產(chǎn)）決定價(jià)值,注：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是成本法的理論基礎(chǔ),,生產(chǎn)費(fèi)用,商品的價(jià)值量,,,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,5,二、買方市場(chǎng)時(shí)期的價(jià)值觀：效用價(jià)值觀需求決定價(jià)值，商品的價(jià)值來自消費(fèi)者對(duì)商品的主觀評(píng)價(jià)。 注：效用價(jià)值論是收益法的理論基礎(chǔ)。,資產(chǎn)價(jià)值形成理論,2011-2,《

3、資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,6,三、供求決定價(jià)值論：均衡價(jià)值觀,均衡價(jià)格,需求價(jià)格：消費(fèi)者愿意支付的最高價(jià)供給價(jià)格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價(jià),,在均衡價(jià)格中，生產(chǎn)費(fèi)用和效用是影響價(jià)格的兩個(gè)均等因素，說明資產(chǎn)評(píng)估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價(jià)值論是市場(chǎng)法的理論基礎(chǔ)。,資產(chǎn)價(jià)值形成理論,,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,7,資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,(一)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一般涵義 1、資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值不是凝結(jié)在商品中的一般

4、的無差別的人類勞動(dòng)； 2、資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值不是市場(chǎng)價(jià)格。 理由在于： （1）有的資產(chǎn)沒有市場(chǎng)價(jià)格 （2）市場(chǎng)價(jià)格不是唯一的。如地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格、國內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格和國際市場(chǎng)價(jià)格等。,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,8,資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,3、資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值反映的是一種公允價(jià)值 公允價(jià)值的一般涵義是指“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~?！苯Y(jié)論： 資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值，并不

5、是經(jīng)濟(jì)學(xué)定義的價(jià)值概念，而只是一個(gè)評(píng)估各方當(dāng)事人都可以接受的公允價(jià)值。,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,9,資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,（二）資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性，也就是被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的性質(zhì)。 按不同的情況分成以下幾種：,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,10,資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,按不同的情況分為四組：按現(xiàn)代會(huì)計(jì)理論中關(guān)于資產(chǎn)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的劃分方法和標(biāo)準(zhǔn)： 重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)

6、行市價(jià)、清算價(jià)格；從評(píng)估假設(shè)的角度： 繼續(xù)使用價(jià)值、公開市場(chǎng)價(jià)值、清算價(jià)值從業(yè)務(wù)性質(zhì)： 抵押、保險(xiǎn)、課稅、投資、清算、轉(zhuǎn)讓、保全、交易、兼并、拍賣、租憑、補(bǔ)償價(jià)值等；從所依據(jù)的市場(chǎng)條件等： 市場(chǎng)價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,11,資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,什么是市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值？（1）市場(chǎng)價(jià)值（fair market value)——指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公開市場(chǎng)上的交易價(jià)格。,公開市場(chǎng)價(jià)格

7、形成的條件,買賣雙方地位平等有充分的時(shí)間收集信息有理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人,,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,12,資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,1、市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值（2）非市場(chǎng)價(jià)值 不能滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的其他價(jià)值。 目前，人們比較公認(rèn)的非市場(chǎng)價(jià)值包括：在用價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營價(jià)值（特指企業(yè)）、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、抵押價(jià)值、拆遷補(bǔ)償價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值、特殊價(jià)值、合并價(jià)值等。,2011

8、-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,13,投資價(jià)值（investment value）,指某項(xiàng)資產(chǎn)相對(duì)于某個(gè)特定購買者（或所有者）的價(jià)值。對(duì)不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)格可能不同。因?yàn)橘Y產(chǎn)的投資價(jià)值主要取決于其獲利能力，而一項(xiàng)資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價(jià)值創(chuàng)造直接有關(guān)。成交價(jià)=公允市價(jià)+“價(jià)值創(chuàng)造”的一部分,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,14,賬面價(jià)值（book value）,指資產(chǎn)的賬面原值減去

9、累計(jì)折舊，或賬面價(jià)值減去負(fù)債（對(duì)企業(yè)而言）。資產(chǎn)的賬面價(jià)值具有客觀性和可審計(jì)性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。原因： 1、財(cái)務(wù)報(bào)告中的資產(chǎn)是以歷史成本計(jì)價(jià)的； 2、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并不包括全部有價(jià)值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項(xiàng)目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,15,內(nèi)在價(jià)值（intrinsic value）,對(duì)于能夠在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，若市場(chǎng)是完善的， 公允市場(chǎng)=內(nèi)在市場(chǎng),內(nèi)在價(jià)值,

10、資產(chǎn)的獲利能力,賬面價(jià)值,資產(chǎn)的創(chuàng)建成本,指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。內(nèi)在價(jià)值缺乏客觀性和可審計(jì)性，但卻是投資決策時(shí)考慮的主要因素。,內(nèi)在價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,16,重置價(jià)值（replacement value）,指在現(xiàn)時(shí)條件（市場(chǎng)、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。又稱為折余重置成本。一般在非市場(chǎng)和有限市場(chǎng)條件下運(yùn)用。,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,17,清算價(jià)值,

11、指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。強(qiáng)制清算與有序清算與公允市場(chǎng)的區(qū)別： 1、買賣雙方地位不平等； 2、沒有充足的時(shí)間詢價(jià)。清算價(jià)格屬于非正常市價(jià)，因此評(píng)估值低于正常市價(jià)。,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,18,在用價(jià)值（value-in-use）,指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價(jià)值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)值。,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,19,資產(chǎn)評(píng)估的

12、價(jià)值類型,（三）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的作用1、表明了被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的性質(zhì) 同樣的一項(xiàng)資產(chǎn)，在不同條件下，其價(jià)值是不一樣的。例如，在繼續(xù)使用條件下和非繼續(xù)使用條件下，其價(jià)值就會(huì)不一樣。這是資產(chǎn)評(píng)估條件下的價(jià)值涵義的特殊性。2、有利于評(píng)估結(jié)果的使用 明確價(jià)值類型，就明確地界定了評(píng)估結(jié)果的價(jià)值涵義，有利于評(píng)估結(jié)果使用人對(duì)評(píng)估結(jié)果的理解，從而避免濫用資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。,,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,20,資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),一、資產(chǎn)評(píng)估

13、標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)質(zhì)與意義 為不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供適用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),特定資產(chǎn)業(yè)務(wù),決定,估價(jià)標(biāo)準(zhǔn),但并非唯一依據(jù)還需考慮評(píng)估的時(shí)間、地點(diǎn)、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件業(yè)務(wù)當(dāng)事人的狀況、資產(chǎn)自身狀況。,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,21,根據(jù)國際資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)的觀點(diǎn)：市場(chǎng)價(jià)值（market value basis of valuation）非市場(chǎng)價(jià)值（valuation basis other than market value）,資產(chǎn)評(píng)估

14、標(biāo)準(zhǔn),2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,22,資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值劃分的標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)估時(shí)依據(jù)的市場(chǎng)條件是公開/非公開；評(píng)估時(shí)資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常（最佳）使用/非正常使用；信息資料：公開市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)/非公開市場(chǎng)注： 如此劃分目的在合理有效地限定評(píng)估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,23,1、市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)（公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)）——資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下的價(jià)值。2）適用對(duì)象

15、從資產(chǎn)業(yè)務(wù)看： 適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)從評(píng)估對(duì)象看： 被估資產(chǎn)是可在公開市場(chǎng)上出售的資產(chǎn)。即指資產(chǎn)一 般應(yīng)具有獨(dú)立功能，可單獨(dú)交易，并且有一定的通用性。3）評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法： 市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。,資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,24,2、非市場(chǎng)價(jià)值（非公開市場(chǎng)價(jià)值） ——不滿足市場(chǎng)價(jià)值成立條件以及滿足市價(jià)成立條件， 但只能在非公開市場(chǎng)條件下實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。2）適用對(duì)象：

16、 從資源業(yè)務(wù)看： 屬于特定評(píng)估目的（主指非正常產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)） 從評(píng)估對(duì)象看：,屬于特殊評(píng)估對(duì)象,,非經(jīng)營性資產(chǎn) 非競(jìng)爭性資產(chǎn)特定地理位置的資產(chǎn),,商譽(yù)專用資產(chǎn),,有限市場(chǎng)資產(chǎn),無法單獨(dú)在公開市場(chǎng)出售,資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),,資產(chǎn)評(píng)估的原則,資產(chǎn)評(píng)估原則分為兩大類：,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,26,資產(chǎn)評(píng)估的原則,(一)資產(chǎn)評(píng)估工作原則

17、指資產(chǎn)評(píng)估工作的行為規(guī)范。 1、客觀性原則 客觀性是指不帶個(gè)人偏見，按照事物本來的面目去認(rèn)識(shí)事物。資產(chǎn)評(píng)估中的客觀性至少包含三層涵義。 （1）評(píng)估對(duì)象客觀存在 （2）評(píng)估中所采用的數(shù)據(jù)和指標(biāo)等是客觀的，即有一定的依據(jù)和來源； （3）指評(píng)估結(jié)論經(jīng)得起檢驗(yàn)。,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,27,資產(chǎn)評(píng)估的原則,2、公正性原則 堅(jiān)持公正立場(chǎng)，不偏向評(píng)估當(dāng)事人的任何一方。 3、科學(xué)性原則 根據(jù)

18、資產(chǎn)評(píng)估的特定目的，做出適當(dāng)?shù)脑u(píng)估假設(shè)，恰當(dāng)確定評(píng)估對(duì)象，選擇適用的價(jià)值類型和評(píng)估方法。4、可行性原則 在不違背執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，結(jié)合考慮資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面的因素，采用適當(dāng)?shù)摹⒖尚械脑u(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。具體表現(xiàn)為方法上可行、時(shí)間上可行、經(jīng)濟(jì)上可行、技術(shù)上可行。,資產(chǎn)評(píng)估的原則,(二)資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)原則 對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作的技術(shù)規(guī)范。 1、預(yù)期收益原則 資產(chǎn)在其使用過程中可能為其擁有者或控制者帶來的未來經(jīng)濟(jì)

19、利益。預(yù)期收益的多少?zèng)Q定了資產(chǎn)價(jià)值的高低。2、替代原則 替代就是替換的意思。資產(chǎn)評(píng)估中的替代有兩層涵義。 一是指替代物。如果在市場(chǎng)上沒有與評(píng)估對(duì)象完全相同的商品時(shí)，可以以類似的商品作為參照物來進(jìn)行評(píng)估； 二是指價(jià)格。在替代物已確定的情況下，評(píng)估人員應(yīng)選擇參照物價(jià)格中的較低價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,29,資產(chǎn)評(píng)估的原則,3、貢獻(xiàn)原則 貢獻(xiàn)是指某一資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中的重要性

20、。這種重要性包括兩個(gè)方面。 一是指該項(xiàng)資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中功能性作用的重要性。 二是指該項(xiàng)資產(chǎn)可能帶來的未來收益占整體資產(chǎn)可能帶來的未來收益的比重。4、評(píng)估基準(zhǔn)日原則 評(píng)估基準(zhǔn)日是指為評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值而確定的一個(gè)時(shí)點(diǎn)。為使被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值具有合理性和可驗(yàn)證性，在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，有必要將市場(chǎng)各種因素固定在某一時(shí)點(diǎn)，這一時(shí)點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日。,,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,30,本章內(nèi)容到此結(jié)束,謝 謝 大 家！,2

21、011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,31,練 習(xí),1、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值取決于資產(chǎn)的（ ）。 A、原先的購買價(jià)格 B、生產(chǎn)成本 C、預(yù)期效用 D、評(píng)估基準(zhǔn)日的利用現(xiàn)狀,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,32,練 習(xí),2、正常情況下，一棟別墅在某一時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，不會(huì)高于此時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的（ ） A、貢

22、獻(xiàn)原則 B、客觀原則 C、預(yù)期原則 D、替代原則,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,33,練 習(xí),3、下列不屬于資產(chǎn)評(píng)估工作原則的是（ ） A、獨(dú)立性 B、客觀性 C、替代性 D、科學(xué)性,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,34,練 習(xí),4、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與資

23、產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格之間的關(guān)系是（ ） A、前者必須高于后者 B、前者必須低于后者 C、前者必須等于后者 D、前者可以高于、低于或者等于后者,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,35,練 習(xí),5、資產(chǎn)評(píng)估工作的執(zhí)行操作者不同于會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)，它是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來完成的，這說明資產(chǎn)評(píng)估具有（ ） A、市場(chǎng)性

24、 B、公正性 C、咨詢性 D、預(yù)測(cè)性,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,36,練 習(xí),6、某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為（ ）萬元 A、500 B、300

25、 C、280 D、360,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,37,練 習(xí),1、資產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性原則是指（ ） A、選擇適用的價(jià)值類型和方法 B、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍 C、制定科學(xué)的評(píng)估方案 D、以充分科學(xué)的事實(shí)為依據(jù) E、遵循科學(xué)的評(píng)估程序,2011-2,《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》,38,練 習(xí),2