房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管控講義

1、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算、歸集、分配實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管控,課程簡(jiǎn)介,本課程從解決房地產(chǎn)企業(yè)成本核算具體實(shí)務(wù)應(yīng)用角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算、歸集、分配各環(huán)節(jié)相關(guān)財(cái)稅基礎(chǔ)理論知識(shí)結(jié)合對(duì)應(yīng)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析，培養(yǎng)管控房地產(chǎn)企業(yè)全程的成本架構(gòu)能力和涉稅核算效率及技能。運(yùn)用具體案例講解各類房地產(chǎn)企業(yè)成本核算實(shí)務(wù)問(wèn)題，全面提升財(cái)務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控和稅收籌劃技能。,前 言,房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算、歸集和分配方面存在的常見(jiàn)問(wèn)題：

2、 1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算對(duì)象確定前缺少對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的透徹了解，缺少統(tǒng)一規(guī)劃，給后期成本項(xiàng)目的預(yù)算和決算帶來(lái)難度。財(cái)務(wù)部門決算與工程部門的分項(xiàng)目決算不匹配，造成成本核算信息的通用性差。 2、成本核算項(xiàng)目確定過(guò)程中缺少對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅等相關(guān)稅種的統(tǒng)盤考慮，加大了后續(xù)核算的工作量。如確定成本項(xiàng)目時(shí)沒(méi)考慮土地增值稅清算單位的確定問(wèn)題，進(jìn)入土地增值稅清算階段不得不按土地增值稅的清算單位進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的重新計(jì)算。 3、開(kāi)發(fā)前期

3、票據(jù)監(jiān)管不規(guī)范，造成后續(xù)核算難度加大。特別是土地增值稅清算階段出現(xiàn)票據(jù)處理的嚴(yán)重危機(jī)。 4、會(huì)計(jì)核算技能薄弱，缺少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的預(yù)算和決算知識(shí)，不能有效管控不同成本項(xiàng)目的比例，加大了票據(jù)的涉稅違法風(fēng)險(xiǎn)。,目 錄,一、成本核算的總體要求及原則二、成本核算的基本程序三、成本核算對(duì)象的確定四、成本核算對(duì)象的具體設(shè)置五、成本核算科目的核算及票據(jù)處理七、開(kāi)發(fā)成本的歸集和分配八、開(kāi)發(fā)企業(yè)成本歸集和分配的稅會(huì)解析九、

4、開(kāi)發(fā)成本核算、歸集、分配的實(shí)務(wù)案例講解和涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析十、所得稅匯算清繳中成本與收入的稅務(wù)處理十一、“營(yíng)改增”對(duì)成本核算帶來(lái)的影響及應(yīng)對(duì)方法,1、符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等會(huì)計(jì)政策;2、與稅收政策相銜接，減少稅會(huì)差異，有利于稅收利益最優(yōu)化原則;3、滿足企業(yè)成本管理要求，便于為管理層提供有效數(shù)據(jù)、適應(yīng)決策服務(wù)的需要。,一、成本核算的總體要求及原則,1、確定成本核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)成本核算對(duì)象確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)確定。(一)費(fèi)用指企業(yè)一切開(kāi)支及耗費(fèi)

5、各種日常活動(dòng)發(fā)生的所有耗費(fèi)，包括生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)發(fā)生的各種耗費(fèi)。分計(jì)入當(dāng)期損益的期間費(fèi)用和最終形成存貨（開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）的生產(chǎn)性消耗費(fèi)用。(二)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象成本即對(duì)象化的費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)核算對(duì)象指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。包括土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，及按一定標(biāo)準(zhǔn)劃分的具體成本對(duì)象。每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。,二、成本核算

6、的基本程序,(三)不同稅種成本核算對(duì)象的確定情況1、土地增值稅清算單位確定的相關(guān)稅法要求。國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。屬多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積比例或其他合理方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目扣除金額。遼地稅函[2012]92號(hào)：確定土

7、地增值稅清算單位時(shí)，地稅機(jī)關(guān)應(yīng)以發(fā)改委審批、備案確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為清算單位；對(duì)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以住建部門或國(guó)土規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期建設(shè)項(xiàng)目作為清算單位。,二、成本核算的基本程序,,二、成本核算的基本程序,情況2、企業(yè)所得稅在成本對(duì)象確定方面的相關(guān)要求。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第26條:成本對(duì)象指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目?？偩止?014年第35號(hào) （2014-

8、6-16）自2014年7月16日起：1、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則確定已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃等出具專項(xiàng)報(bào)告，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)將已確定成本對(duì)象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對(duì)象的，應(yīng)就調(diào)整原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項(xiàng)報(bào)告，

9、在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。,二、成本核算的基本程序,總局公告2014年第35號(hào) 2014-6-16：2、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對(duì)象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象，及時(shí)收集、整理、保存成本對(duì)象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)送的成本對(duì)象確定專項(xiàng)報(bào)告做好歸檔工作，及時(shí)進(jìn)行分析，加強(qiáng)后續(xù)管理。對(duì)資料不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時(shí)通知房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)齊、修正；對(duì)

10、成本對(duì)象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整；對(duì)成本對(duì)象確定情況異常的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)檢查；對(duì)不如實(shí)出具專項(xiàng)報(bào)告或不出具專項(xiàng)報(bào)告的，應(yīng)按《稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定處理。,二、成本核算的基本程序,2、設(shè)置成本核算科目，歸集開(kāi)發(fā)成本。建立成本合同臺(tái)賬，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本。3、確定成本分?jǐn)偡椒?。按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間分配方法和標(biāo)準(zhǔn)。4、在成本核算對(duì)象之間分?jǐn)偝杀尽?/p>

11、將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定方法和標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間分配。5、計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本，編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表。6、結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。正確劃分完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。,二、成本核算的基本程序,7、結(jié)轉(zhuǎn)已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)成本，按與結(jié)算銷售收入配比原則正確結(jié)轉(zhuǎn)

12、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。8、編織成本報(bào)表。根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。注意：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算，成本對(duì)象和成本項(xiàng)目的劃分和確定是正確核算開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)。,二、成本核算的基本程序,三、成本核算對(duì)象的確定,為滿足核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果需要，須按一定原則和方法確定成本核算對(duì)象，歸集不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本支出，正確配比不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入和成本，準(zhǔn)確核算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成果。 1、什么是成本核算對(duì)象？指房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，

13、為歸集和分配費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。成本核算對(duì)象不同于最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，它是具有不同使用功能的開(kāi)發(fā)成本歸集單元，可理解為歸集最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的手段和中間步驟。歸集不同最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本才是成本核算的目的。,三、成本核算對(duì)象的確定,2、成本核算對(duì)象確定前提。（1）確定前要透徹了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，合理確定項(xiàng)目分期，清楚項(xiàng)目立項(xiàng)文件、“四證”等項(xiàng)目合法性文件中關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、土地性質(zhì)等方面規(guī)定，清楚所有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理方式或處理方式可能發(fā)生變化

14、，提高劃分合理性。（2）確定時(shí)財(cái)務(wù)部門和預(yù)算或成本部門應(yīng)充分溝通，規(guī)范成本核算對(duì)象使用名稱，保持部門之間成本核算對(duì)象劃分一致，提高成本信息通用性。（3）在項(xiàng)目策劃、實(shí)施和決算階段，保持劃分一致，保持項(xiàng)目預(yù)算和決算成本核算數(shù)據(jù)口徑一致。（4）成本核算對(duì)象不同于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品種類，確定成本核算對(duì)象宜細(xì)不宜粗，以適應(yīng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理方式可能發(fā)生的變化，滿足土地增值稅計(jì)算、對(duì)成本核算進(jìn)行策劃和共同成本分配需要。（5）成本核算對(duì)象劃分應(yīng)滿足成本計(jì)算

15、的需要，便于成本費(fèi)用歸集，適應(yīng)成本監(jiān)控要求。,三、成本核算對(duì)象的確定,3、成本核算對(duì)象的確定原則。（1）可否銷售：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作獨(dú)立成本核算對(duì)象核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，先作為一般成本核算對(duì)象進(jìn)行成本歸集，然后再將其成本攤?cè)肽軐?duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的成本核算對(duì)象。（2）分類歸集：對(duì)不同開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間跨年或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型存在明顯差異的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分別作成本核算對(duì)象核算。（3）功能區(qū)分：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不

16、同使用功能時(shí)，可作獨(dú)立成本核算對(duì)象核算。（4）定價(jià)差異：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，可分別作成本核算對(duì)象核算。（5）成本差異：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，可分別作成本核算對(duì)象核算。（6）權(quán)益區(qū)分：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬受托代建或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本核算對(duì)象核算。,三、成本核算對(duì)象的確定,4、成本核算對(duì)象確定具體方法。情況1、一期開(kāi)發(fā)完畢項(xiàng)目。按差異性

17、原則和不同屬性（可否銷售）原則分別劃分確定。（一）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品差異性原則劃分確定。1.住宅：多層、小高層、高層、別墅（獨(dú)體、聯(lián)排）；2.商業(yè)地產(chǎn)：獨(dú)立商業(yè)、寫(xiě)字間、酒店、公寓，車庫(kù)（有產(chǎn)權(quán)）等；（二）如有不同屬性（可否銷售）分別按銷售和持有劃分確定。情況2、成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。在按期(區(qū))劃分基礎(chǔ)上：（1）如同一期內(nèi)有不同屬性（可否銷售）、物業(yè)類型，還應(yīng)按可否銷售及物業(yè)類型劃分。（2）如同

18、一項(xiàng)目有裙樓、公寓、住宅、寫(xiě)字樓等不同功能的；或同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按功能或結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。,三、成本核算對(duì)象的確定,3、成本核算對(duì)象確定具體方法。情況3、配套設(shè)施。（一）對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)成本，一般應(yīng)單獨(dú)作成本核算對(duì)象。（二）企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按屬性（是否出售）確定成本對(duì)象

19、。1. 屬營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)單獨(dú)作成本核算對(duì)象。除企業(yè)自用按建造固定資產(chǎn)處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理。2.屬非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)有關(guān)規(guī)定處理。,三、成本核算對(duì)象的確定,3、成本核算對(duì)象確定具體方法。情況4、車庫(kù)（一）計(jì)容積率的地上車庫(kù)，可辦理產(chǎn)權(quán)對(duì)外

20、銷售的，單獨(dú)作成本核算對(duì)象。（二）地下、半地下車庫(kù)（車位）可辦理產(chǎn)權(quán)對(duì)外銷售的，單獨(dú)作成本核算對(duì)象。（三）利用人防設(shè)施的車庫(kù)（車位），不單獨(dú)作成本對(duì)象，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)有關(guān)規(guī)定處理。注意事項(xiàng)：成本對(duì)象在開(kāi)工前根據(jù)規(guī)劃等確定，已確定不得隨意變更。,情況1：一期開(kāi)發(fā)完畢的項(xiàng)目， 成本核算對(duì)象兩層設(shè)置。 第一層：項(xiàng)目?jī)?nèi)共同成本設(shè)置 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地成本

21、） 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)成本—××項(xiàng)目（一期）共同成本  建筑安裝工程費(fèi)

22、 配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi),四、成本核算對(duì)象的具體設(shè)置,,情況1：一期開(kāi)發(fā)完畢的項(xiàng)目， 成本核算對(duì)象兩層設(shè)置。 第二層：具體成本對(duì)象設(shè)置 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地成本）

23、 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)成本—××項(xiàng)目—具體成本對(duì)象（住宅等）  建筑安裝工程費(fèi)

24、 配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi),四、成本核算對(duì)象的具體設(shè)置,,情況2：成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目， 成本核算對(duì)象三層設(shè)置。 第一層：分期（區(qū)）項(xiàng)目?jī)?nèi)共同成本設(shè)置 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地成本）

25、 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本—××項(xiàng)目共同成本  建筑安裝工程費(fèi)

26、 配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi),四、成本核算對(duì)象的具體設(shè)置,,情況2：成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目， 成本核算對(duì)象三層設(shè)置。 第二層：項(xiàng)目?jī)?nèi)共同成本設(shè)置 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地成本） 前期工程費(fèi)

27、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)成本—××項(xiàng)目（一期）共同成本  建筑安裝工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi)

28、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi),四、成本核算對(duì)象的具體設(shè)置,,情況2：成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目， 成本核算對(duì)象三層設(shè)置。 第三層：具體成本對(duì)象設(shè)置 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地成本） 前期工程費(fèi)

29、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)成本—××項(xiàng)目（一期）—具體成本對(duì)象（住宅等）  建筑安裝工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi)

30、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi),四、成本核算對(duì)象的具體設(shè)置,,開(kāi)發(fā)成本的核算一、土地成本（土地征用及補(bǔ)償費(fèi)）指為取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各種成本費(fèi)用。具體包括：（一）土地出讓金：按《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》繳的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)，包括土地使用權(quán)出讓地價(jià)、純土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、耕地占用稅、及其他為取得土地使用權(quán)發(fā)生支出。國(guó)稅發(fā)[2007]129號(hào)：耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批

31、文件認(rèn)定。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中未標(biāo)明用地人的，應(yīng)要求申請(qǐng)用地人舉證實(shí)際用地人，實(shí)際用地人為納稅人；實(shí)際用地人尚未確定的，申請(qǐng)用地人為納稅人。占用耕地尚未經(jīng)批準(zhǔn)的，實(shí)際用地人為納稅人。因此企業(yè)購(gòu)買土地繳納的出讓金和繳納政府購(gòu)地發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)包含耕地占用稅。,五、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆除及拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)

32、償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。（三）購(gòu)?fù)恋氐钠醵悾和恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓繳的契稅。契稅相關(guān)政策：財(cái)稅[2004]134號(hào)1、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。情況1：以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒(méi)成交價(jià)格或成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)

33、關(guān)可依次按下列兩種方式確定：評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)價(jià)格。土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,情況2：以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。2、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為

34、應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。案例：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一處經(jīng)濟(jì)適用住房(土地系劃撥用地)，同時(shí)發(fā)生部分土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的“土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)”是否需繳契稅？,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,【相關(guān)文件】遼地稅發(fā)[2007]49號(hào)：1、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目指符合城市棚戶區(qū)改造條件，列入城市棚戶區(qū)改造方案和計(jì)劃，報(bào)全省城

35、市集中連片棚戶區(qū)改造協(xié)調(diào)小組審定后列入省棚戶區(qū)改造計(jì)劃的城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。2、對(duì)上述棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，實(shí)行下列契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅征免政策：（1）以劃撥方式取得土地使用權(quán)用于棚戶區(qū)改造的，不征契稅；以出讓方式取得土地使用權(quán)用于棚戶區(qū)改造的應(yīng)按規(guī)定征收契稅。（分土地取得方式）（2）對(duì)政府組織并實(shí)施的拆遷補(bǔ)償免征契稅；對(duì)由開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的拆遷補(bǔ)償應(yīng)按規(guī)定征收契稅。（分實(shí)施方體）,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（四）大市政配套

36、費(fèi)：按政府相關(guān)文件規(guī)定繳的大市政配套費(fèi)用及自建紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，如：紅線外排水、采暖、燃?xì)?、高低壓系統(tǒng)發(fā)生費(fèi)用。（五）其他：土地閑置費(fèi)、滯納金、土地登記費(fèi)等不能在以上明細(xì)中進(jìn)行歸集的或不能預(yù)期的其他土地成本。相關(guān)稅收政策根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條規(guī)定，對(duì)企業(yè)因違約而承受的處罰性開(kāi)支，如土地閑置費(fèi)及契稅滯納金等，不屬按稅法規(guī)定正常開(kāi)支的成本費(fèi)用和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，不能作為扣除項(xiàng)

37、目金額。因此，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不能作為正常成本費(fèi)用支出予以扣除。國(guó)稅函[2010]220號(hào)：房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳的土地閑置費(fèi)計(jì)算土地增值稅時(shí)不得扣除。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（前期開(kāi)發(fā)費(fèi)）指取得土地使用權(quán)后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等前期費(fèi)用。包括內(nèi)容：（一）咨詢調(diào)研費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)前、立項(xiàng)后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究及聘請(qǐng)相關(guān)專家或向中介機(jī)構(gòu)支付的咨詢調(diào)研費(fèi)。如：可行性研究

38、費(fèi)、公證費(fèi)及規(guī)劃、交通、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)及委托其它公司所支付的咨詢服務(wù)費(fèi)用等。（二）設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)及各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施單獨(dú)發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)，如：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、專家咨詢費(fèi)、方案設(shè)計(jì)費(fèi)、初步設(shè)計(jì)費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、主體工程施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施類園林設(shè)計(jì)費(fèi)等。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（前期開(kāi)發(fā)費(fèi)）（三）報(bào)批報(bào)建費(fèi)：繳

39、給政府行政事業(yè)單位的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)費(fèi)用，包括消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、價(jià)格調(diào)節(jié)基金、勞?；?、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)；水、電、煤氣、熱力等增容費(fèi)及其他報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)等。（四）人防建設(shè)費(fèi)：按政府相關(guān)規(guī)定繳的人防異地建設(shè)費(fèi)及

40、自建人防設(shè)施完工后分配進(jìn)入的成本費(fèi)用。自建人防設(shè)施作為單一產(chǎn)品對(duì)象進(jìn)行管理，其成本核算同無(wú)償公共配套設(shè)施，完工后分配計(jì)入單一產(chǎn)品對(duì)象對(duì)應(yīng)的該科目。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（前期開(kāi)發(fā)費(fèi)）（五）勘探測(cè)繪費(fèi)：初勘、詳勘及建造研究用房的材料及施工費(fèi)等費(fèi)用。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前各種測(cè)繪費(fèi)，如土地測(cè)繪費(fèi)、房屋測(cè)繪

41、費(fèi)等。（六）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的建造、拆除等費(fèi)用；接通紅線外施工用臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)、開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的工程前期施工用電費(fèi)等費(fèi)用；接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移、拆除費(fèi)，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的工程前期施工用水費(fèi)等費(fèi)用；為達(dá)到設(shè)計(jì)地坪標(biāo)高發(fā)生的場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、平整等費(fèi)用，包括挖山，大回填等；非總包單位的臨時(shí)圍墻、圍板的建造、裝飾、拆除費(fèi)用；工地臨時(shí)辦公室的租用、建造及裝修、裝飾、拆

42、除費(fèi)用；施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)等；臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的電器、家具等資產(chǎn)不屬臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。（七）其他：不能在以上明細(xì)中歸集的、不可預(yù)期的其他開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)，如擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生在紅線內(nèi)、主體建筑安裝工程外的道路、廣場(chǎng)、供電、供水、供氣、供熱、排污、排水、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程發(fā)生支出。包括內(nèi)容：（1）室外給排水系統(tǒng)費(fèi)：開(kāi)發(fā)

43、產(chǎn)品紅線內(nèi)給排水系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)自來(lái)水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)的管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)、搭橋費(fèi)等費(fèi)用。（2）室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)采暖系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)鋪設(shè)管道系統(tǒng)的管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)、搭橋費(fèi)等費(fèi)用，獨(dú)立建設(shè)的熱交換站土建、安裝工程費(fèi)，獨(dú)立建設(shè)的鍋爐房土建、安裝工程費(fèi)等費(fèi)用。（3）室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)，包括：紅線內(nèi)鋪設(shè)管道系統(tǒng)的管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)、搭橋費(fèi)等費(fèi)用，調(diào)壓站土建、

44、安裝工程費(fèi)等費(fèi)用。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（4）室外高低壓系統(tǒng)費(fèi)：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)高低壓系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)高壓線路及低壓線路的線路工程鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)、搭橋費(fèi)等工程費(fèi)，獨(dú)立建設(shè)的配電室、開(kāi)閉站的土建、安裝工程費(fèi)等費(fèi)用。（5）室外消防系統(tǒng)費(fèi)：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)的室外消防系統(tǒng)的施工費(fèi)等。（6）室外智能化系統(tǒng)費(fèi)：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)的電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等線路鋪設(shè)、設(shè)備安裝、室外背景音樂(lè)設(shè)施采購(gòu)及安裝及按規(guī)定應(yīng)繳的有關(guān)費(fèi)用等（7）園

45、林環(huán)境工程費(fèi)：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的綠化、環(huán)境等設(shè)施支出。（8）綠化及小品建設(shè)費(fèi)：人工草坪、栽花、種樹(shù)等綠化支出費(fèi)用；雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山、涼亭、人工湖、兒童樂(lè)園、健身器材等工程費(fèi)用。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（9）道路及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)：道路鋪設(shè)及廣場(chǎng)建設(shè)等工程費(fèi)用。（10）室外交通設(shè)施費(fèi)：各種室外交通劃線，各種交通指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、檔車器、防撞器等費(fèi)用。（11）其它園林環(huán)境工程費(fèi)：圍墻建設(shè)費(fèi)用；室外照明電氣工程，如路

46、燈、草坪燈、室外燈箱、燈牌等；垃圾筒、坐椅等零星設(shè)施支出。（12）其他：不能在上述明細(xì)項(xiàng)目中歸集的、不可預(yù)期的建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用支出。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)及設(shè)備費(fèi)。自營(yíng)工程應(yīng)包括建筑過(guò)程中發(fā)生的材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等；發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”確定，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括甲供材料、設(shè)備費(fèi)。具體內(nèi)

47、容：（一）主體建筑工程費(fèi)：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)中發(fā)生的各項(xiàng)建筑工程費(fèi)用，包括內(nèi)容：（1）基礎(chǔ)工程費(fèi)：包括地基處理、土石方工程、護(hù)壁（坡）、降水、樁基及樁基檢測(cè)、主體結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)等費(fèi)用。（2）結(jié)構(gòu)主體及粗裝修工程費(fèi)：包括結(jié)構(gòu)主體及粗裝修、總包開(kāi)辦費(fèi)、照管費(fèi)、外墻保溫及涂料、防火卷簾門、防火門、入戶門等工程費(fèi)用。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（3）鋁合金塑鋼門窗及幕墻工程費(fèi)：除通風(fēng)工程以外的室外百葉，陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板及金屬欄桿。（4）公共部位

48、精裝修工程費(fèi)：主要包括大堂、樓梯間、雨蓬、連廊公共走道及電梯廳等精裝修費(fèi)用。（5）室內(nèi)精裝修工程費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)精裝修費(fèi)用及戶內(nèi)門費(fèi)用。相關(guān)文件關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》的通知（建標(biāo)[2003]206號(hào)）規(guī)定，建筑安裝工程費(fèi)由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金組成。直接費(fèi)由直接工程費(fèi)和措施費(fèi)組成。直接工程費(fèi)：指施工中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。材料費(fèi)：指施工中耗費(fèi)

49、的構(gòu)成工程實(shí)體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品費(fèi)用。根據(jù)建標(biāo)[2003]206號(hào)規(guī)定，只有構(gòu)成工程實(shí)體的材料費(fèi)才構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)內(nèi)容。而精裝修所用家電、家俱不構(gòu)成工程實(shí)體，不符合土地增值稅扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容，因此不能作成本項(xiàng)目扣除。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,其它主體建筑工程費(fèi)：除上述工程費(fèi)用外其他與主體建筑工程相關(guān)的費(fèi)用支出。（二）主體安裝工程費(fèi)：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)中發(fā)生的各項(xiàng)安裝工程費(fèi)用，包括內(nèi)容：（1）給排水工程費(fèi)：給

50、水、排水、中水、直飲水、熱水等管道敷設(shè)及設(shè)備安裝費(fèi)用。（2）空調(diào)工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制等空調(diào)設(shè)施安裝及管道敷設(shè)等費(fèi)用。（3）采暖工程費(fèi)：水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝及管道敷設(shè)等費(fèi)用。（屬房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起）（4）通風(fēng)工程費(fèi)：通風(fēng)風(fēng)道及設(shè)備的安裝等費(fèi)用。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（5）電氣工程費(fèi)：主體工程中變配電室的

51、設(shè)備安裝及管線敷設(shè)費(fèi)用、動(dòng)力照明及防雷接地工程費(fèi)用。（6）室內(nèi)弱電工程費(fèi)：包括保安監(jiān)控、停車管理系統(tǒng)、電信網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、三表遠(yuǎn)傳、家居智能化、獨(dú)立于消防廣播外增設(shè)的背景音樂(lè)等弱電工程的設(shè)備采購(gòu)及安裝費(fèi)用。（7）消防工程費(fèi)：消防報(bào)警系統(tǒng)、氣體滅火、消火栓及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)備采購(gòu)及安裝工程費(fèi)用。（8）燃?xì)夤こ藤M(fèi)：煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施采購(gòu)及安裝工程費(fèi)用。（9）電梯工程費(fèi)：電梯設(shè)備供應(yīng)及安裝費(fèi)用。（10）其它主體安裝工程費(fèi)：除上述工程費(fèi)

52、用外其他與主體安裝工程相關(guān)的費(fèi)用支出。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（三）其他工程費(fèi)：其他不能在上述兩項(xiàng)中歸集的建筑安裝工程費(fèi)，具體內(nèi)容：（1）工程監(jiān)理費(fèi)：支付給工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。（2）工程咨詢服務(wù)費(fèi)：招標(biāo)咨詢公司招標(biāo)費(fèi)，代辦招投標(biāo)費(fèi)用，預(yù)算和結(jié)算審核費(fèi)用。（3）車庫(kù)交通設(shè)施費(fèi)：車庫(kù)內(nèi)交通設(shè)施、劃線、標(biāo)識(shí)費(fèi)用，室內(nèi)標(biāo)識(shí)牌、示意圖等費(fèi)用。（4）檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的有關(guān)主體工程的室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)，消防、環(huán)境、電氣等各種檢測(cè)

53、費(fèi)用。（5）其他工程費(fèi)：除上述工程費(fèi)用外，其他不能在主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)中歸集的工程費(fèi)用。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,公共配套設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目規(guī)劃許可中配套設(shè)施。指產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)（包括收益權(quán)）不屬開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。一般包括：游泳池、會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、郵局、臨時(shí)公建、獨(dú)立垃圾樓、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、自行車棚、公廁等設(shè)施的大市政配套費(fèi)、設(shè)

54、計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、主體建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)目費(fèi)用。各項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)部門、造價(jià)管理部門、工程設(shè)計(jì)采購(gòu)部門、拆遷部門等部門發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入本科目。包括內(nèi)容：（一）現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用：內(nèi)部獨(dú)立核算的、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、臨時(shí)用工勞務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)

55、、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、車輛使用費(fèi)、租賃費(fèi)、修理費(fèi)、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、水電費(fèi)、誤餐費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、咨詢費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、辦公室裝修費(fèi)用、周轉(zhuǎn)房的攤銷等。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,工資：指開(kāi)發(fā)部門、造價(jià)管理部門、工程設(shè)計(jì)采購(gòu)部門、拆遷部門等(以下簡(jiǎn)稱現(xiàn)場(chǎng)管理部門) 人員的工資、獎(jiǎng)金及工資性補(bǔ)貼。對(duì)臨時(shí)雇傭的勞務(wù)工支付勞務(wù)費(fèi)不在本項(xiàng)目核算，在“臨時(shí)用工勞務(wù)費(fèi)”科目核算。福利費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門人員實(shí)

56、際發(fā)生的福利費(fèi)支出。工會(huì)經(jīng)費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門人員工資總額2%計(jì)提的繳工會(huì)掌握使用的工會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。職工教育經(jīng)費(fèi)：指按現(xiàn)場(chǎng)管理部門人員工資總額2.5%計(jì)提的用于職工教育的經(jīng)費(fèi)。社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)：指按現(xiàn)場(chǎng)管理部門員工提取的基本社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)基金，包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)等。住房公積金：指按國(guó)家規(guī)定為現(xiàn)場(chǎng)管理部門員工提取的住房公積金。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的勞動(dòng)保護(hù)

57、用品購(gòu)置費(fèi)等。臨時(shí)用工勞務(wù)費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門臨時(shí)雇傭的勞務(wù)工所支付費(fèi)用。辦公費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的各種辦公用品、文件資料的郵寄費(fèi)、IT軟件硬件維護(hù)費(fèi)、資料費(fèi)、印刷費(fèi)等。通訊費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的通訊設(shè)施開(kāi)通費(fèi)用、固定電話費(fèi)、手機(jī)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)等。差旅費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門因公出差、法定探親假實(shí)際發(fā)生的車、船、飛機(jī)、交通費(fèi)、住宿費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)、誤餐補(bǔ)助、司機(jī)出車補(bǔ)助和單位核定的差旅費(fèi)包干費(fèi)用等。誤餐費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門的人員因公錯(cuò)

58、過(guò)就餐時(shí)間，需在外就餐的，根據(jù)實(shí)際誤餐次數(shù)，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的誤餐費(fèi)。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,交際應(yīng)酬費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合理需要而支付的招待費(fèi)用。會(huì)議費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門召開(kāi)的專業(yè)工作會(huì)議費(fèi)用，包括會(huì)議期間租用場(chǎng)地的費(fèi)用、車輛使用費(fèi)、資料印刷費(fèi)等。市內(nèi)交通費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門人員辦理公司業(yè)務(wù)時(shí)在本市發(fā)生的交通費(fèi)用。車輛使用費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門使用的內(nèi)部、外部運(yùn)輸車輛及職工上下班使用的車輛所發(fā)生的汽油費(fèi)、維修費(fèi)、

59、保險(xiǎn)費(fèi)、通行停車費(fèi)等。租賃費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門租賃的開(kāi)發(fā)用及管理用設(shè)備、辦公場(chǎng)所或建筑等支付的租金。辦公室裝修費(fèi)用：現(xiàn)場(chǎng)管理部門的辦公室發(fā)生的裝修費(fèi)用。水電費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門使用水、電的費(fèi)用。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,物業(yè)管理費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)，包括物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、保安服務(wù)費(fèi)、保潔費(fèi)等費(fèi)用。折舊費(fèi)：指現(xiàn)場(chǎng)管理部門使用的各類固定資產(chǎn)計(jì)提的折舊費(fèi)用。低值易耗品攤銷：指項(xiàng)開(kāi)發(fā)部門、造價(jià)管理部門、工程設(shè)計(jì)采購(gòu)部

60、門、拆遷部門等現(xiàn)場(chǎng)管理部門使用的低值易耗品攤銷的費(fèi)用。無(wú)形資產(chǎn)攤銷：指公司分期攤銷的與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)管理相關(guān)的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，一般是工程管理軟件的攤銷。（二）資本化利息：直接用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借款利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，減去利息收入、匯兌收益凈值。（三）咨詢服務(wù)費(fèi)：指各項(xiàng)目公司支付給集團(tuán)開(kāi)發(fā)咨詢服務(wù)費(fèi)。（四）物業(yè)完善費(fèi)：按規(guī)定應(yīng)付的物業(yè)前期開(kāi)辦費(fèi)、委托物業(yè)代管已竣工但未交付房屋的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。（五）公共維修基金：按政府規(guī)

61、定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的公共維修基金。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（六）后期維修費(fèi)：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)各項(xiàng)維修費(fèi)用。（七）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：辦理住宅相關(guān)權(quán)證的登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等。(八)營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)： ①?gòu)V告設(shè)施費(fèi)；②銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；③售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；④樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、

62、飾品及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)樣板間還包括建造費(fèi)用； ⑤其他。（八）其他：項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼給物業(yè)公司水、電、氣等價(jià)差，及其他不可預(yù)期、應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用，及營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及發(fā)票方面主要法規(guī)1、行政處罰 《發(fā)票管理辦法》第22條任何單位和個(gè)人不得有下列虛開(kāi)發(fā)票行為：(1)為他人、為自己開(kāi)具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符發(fā)票；(2)讓他人為自己開(kāi)具

63、與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符發(fā)票； (3)介紹他人開(kāi)具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符發(fā)票。虛開(kāi)發(fā)票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)收違法所得；虛開(kāi)金額在1萬(wàn)元以下的，可并處5萬(wàn)元以下罰款；虛開(kāi)金額超過(guò)1萬(wàn)元的，并處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款；構(gòu)成犯罪，依法追究刑事責(zé)任。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及發(fā)票方面主要法律法律規(guī)定 2. 刑事處罰 【虛開(kāi)除增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵押稅款發(fā)票

64、以外的其他發(fā)票的刑法規(guī)定】如建安發(fā)票“虛開(kāi)本法第205條規(guī)定以外其他發(fā)票，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑、拘役或管制，并處罰金;情節(jié)特別嚴(yán)重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。 （《刑法修正案（八）》第33條（在刑法第205條后增加一條，作為第205條之一））【虛開(kāi)其他發(fā)票的立案標(biāo)準(zhǔn)】 虛開(kāi)刑法第205條規(guī)定以外的其他發(fā)票，涉嫌下列情形之一，應(yīng)予立案追訴：（1）虛開(kāi)發(fā)票一百份以上或虛開(kāi)金額累計(jì)在四十萬(wàn)元以上的；（2）雖未

65、達(dá)到上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但五年內(nèi)因虛開(kāi)發(fā)票行為受過(guò)行政處罰二次以上，又虛開(kāi)發(fā)票的；（3）其他情節(jié)嚴(yán)重情形。（在《立案追訴標(biāo)準(zhǔn)（二）》中增加第61條：[虛開(kāi)發(fā)票案（刑法第205條之一）]）,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,虛開(kāi)建安發(fā)票案例：【例1】：遼寧偵破一房地產(chǎn)公司虛假發(fā)票偷稅案 2010年1至3月，遼寧省地稅局在實(shí)施房地產(chǎn)稅收專項(xiàng)檢查中，與公安機(jī)關(guān)密切配合，成功破獲遼寧某房屋有限公司利用虛假發(fā)票偷稅案。經(jīng)查，該公司2007至20

66、09年間，利用虛假發(fā)票、虛構(gòu)業(yè)務(wù)、多列成本費(fèi)用、虛開(kāi)發(fā)票、重復(fù)列支、多列開(kāi)發(fā)成本等手段偷逃稅款。此案共查處非法發(fā)票1,016份，查補(bǔ)稅款3,630萬(wàn)元，加收滯納金1,090萬(wàn)元，罰款5,550萬(wàn)元。[例2]：北京天富房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)北京美惠大廈項(xiàng)目中，該工程項(xiàng)目預(yù)算造價(jià)2.3億元，工程1998年12月完工后，根據(jù)實(shí)際造價(jià)總結(jié)算金額1.3億元，但該企業(yè)開(kāi)具發(fā)票總額人民幣2.3億元。涉嫌虛增1億元成本，逃稅2,577萬(wàn)元。 2008年該公

67、司總會(huì)計(jì)師、會(huì)計(jì)人員分別判處有期徒刑3年，罰金3萬(wàn)元。對(duì)該公司罰款5,154萬(wàn)元，加滯納金3,098萬(wàn)元。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,3.【明知是偽造的發(fā)票而持有的刑法規(guī)定】“明知是偽造的發(fā)票而持有，數(shù)量較大的，處二年以下有期徒刑、拘役或管制，并處罰金;數(shù)量巨大的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。（《刑法修正案（八）》第35條 在刑法第210條后增加一條，作為第210條之一））【明知是偽造的發(fā)票而持有的立案標(biāo)準(zhǔn)】明

68、知是偽造的發(fā)票而持有，具有下列情形之一，應(yīng)予立案追訴：（1）持有偽造的增值稅專用發(fā)票五十份以上或票面額累計(jì)在二十萬(wàn)元以上的，應(yīng)予立案追訴；（2）持有偽造的可用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票一百份以上或票面額累計(jì)在四十萬(wàn)元以上的，應(yīng)予立案追訴；（3）持有偽造的第（1）項(xiàng)、第（2）項(xiàng)規(guī)定以外的其他發(fā)票二百份以上或票面額累計(jì)在八十萬(wàn)元以上的，應(yīng)予立案追訴。（在《立案追訴標(biāo)準(zhǔn)（二）》中增加第68條之一：[持有偽造的發(fā)票案（刑法第21