萬科工程項目計劃管理體系介紹

1、萬科工程項目計劃管理體系介紹,萬科工程進度管理的破解之道,■ 房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理常見的問題：,計劃管理體系不完善,案例：經(jīng)營目標(biāo)計劃與業(yè)務(wù)實施計劃脫節(jié)，未分解,業(yè)務(wù)實施計劃缺乏統(tǒng)一管理,案例：業(yè)務(wù)實施計劃不完善，存在疏漏或協(xié)同矛盾,業(yè)務(wù)實施計劃缺乏過程管理,案例：業(yè)務(wù)實施計劃過程缺乏跟蹤、評估及考核,萬科工程進度管理的破解之道,■ 房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理的基本流程：,計劃、執(zhí)行、評估、改進,萬科工程進度管理的破解之道,■ 房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理

2、的方法：,計劃管理方法的基本定位,運用目標(biāo)管理、責(zé)任管理與過程管理的方法，對公司的經(jīng)營管理活動進行全面規(guī)劃、跟蹤和調(diào)整,萬科工程進度管理的破解之道,■ 目標(biāo)管理,分析并形成公司戰(zhàn)略與項目經(jīng)營發(fā)展目標(biāo),層層分解至相關(guān)業(yè)務(wù)部門,■ 責(zé)任管理,相關(guān)業(yè)務(wù)部門制定各自保障目標(biāo)實現(xiàn)的作業(yè)計劃,匯總評價各部門作業(yè)計劃的合理性，評價不同業(yè)務(wù)計劃之間的協(xié)同性和保障性，根據(jù)項目開發(fā)流程制定總體協(xié)同的《項目開發(fā)任務(wù)書》（或稱項目開發(fā)計劃、項目開發(fā)大綱）,萬科

3、工程進度管理的破解之道,■ 過程管理,跟蹤公司戰(zhàn)略與項目經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)的執(zhí)行情況,評估各部門作業(yè)計劃執(zhí)行情況及合理性,調(diào)整目標(biāo)計劃,對各部門的作業(yè)計劃做出協(xié)同的調(diào)整,■ 系統(tǒng)管理,■ 持續(xù)改進,萬科工程進度管理的破解之道,■ 房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理應(yīng)當(dāng)解決的問題：,公司的生存與發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題,當(dāng)年度公司層面的經(jīng)營與管理安排問題,項目的開發(fā)經(jīng)營工作計劃問題,圍繞項目開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)作業(yè)計劃問題,公司、項目和專業(yè)計劃的協(xié)同，以及各時間段工作任

4、務(wù)的溝通落實問題,房地產(chǎn)企業(yè)三級計劃管理體系的框架,,月度工作計劃任務(wù)書,,,,企業(yè)三年或五年經(jīng)營計劃,項目開發(fā)工作指導(dǎo)書,人力資源工作指導(dǎo)書,總經(jīng)理辦公室年度工作目標(biāo)及計劃,財務(wù)管理部年度工作目標(biāo)及計劃,項目售后服務(wù)計劃,項目營銷銷售計劃,項目竣工驗收計劃,項目配合銷售計劃,項目分包、材料計劃,項目施工報建計劃,項目工程進度計劃,項目報批報建計劃,項目設(shè)計計劃,人力資源部年度工作目標(biāo)及計劃,其它專業(yè)部門年度職能工作目標(biāo)及計劃,土地

5、儲備工作指導(dǎo)書,二級計劃：以管理為主線,三級計劃：專業(yè)部門圍繞項目的作業(yè)計劃,分解,分解,分解,財務(wù)（利潤/資金/銷售）工作指導(dǎo)書,一級計劃：以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為主線,萬科工程進度管理的破解之道,■ 企業(yè)三年經(jīng)營計劃框架（一級計劃）：,⑴、 公司內(nèi)外環(huán)境分析,⑵、 公司的戰(zhàn)略目標(biāo),⑶、 公司的經(jīng)營目標(biāo),⑷、 公司經(jīng)營控制性計劃,萬科工程進度管理的破解之道,■ 企業(yè)三年經(jīng)營計劃 — 外部環(huán)境分析：,深圳及珠江三角洲房地產(chǎn)市場狀況及趨勢,一

6、、國家及當(dāng)?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境,1、國家及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢,A、經(jīng)濟發(fā)展形勢,B、珠三角房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Τ鞘蟹治龊蜕钲诔鞘卸ㄎ?2、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢,萬科工程進度管理的破解之道,A、深圳市城市發(fā)展規(guī)劃,B、深圳市房地產(chǎn)供需總量及趨勢分析,C、深圳市人口現(xiàn)狀及購房客戶趨勢分析,3、國家及當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)政策,A、土地供應(yīng)政策,B、稅收政策和金融政策,4、客戶需求的變化與趨勢分析,萬科工程進度管理的破解之道,2、潛在競爭對手的發(fā)展戰(zhàn)略：,A、合生

7、創(chuàng)展,B、中國海外,C、和記黃埔,D、金地地產(chǎn),E、……,萬科工程進度管理的破解之道,■ 企業(yè)三年經(jīng)營計劃 — 內(nèi)部資源與環(huán)境分析：,一、企業(yè)經(jīng)營能力與項目資源現(xiàn)狀,二、企業(yè)人力資源現(xiàn)狀,三、企業(yè)資金狀況,四、企業(yè)管理狀況,萬科工程進度管理的破解之道,■ 企業(yè)三年經(jīng)營計劃 — 公司經(jīng)營控制性計劃：,㈠、利潤控制性計劃,㈡、銷售控制性計劃,㈢、資金控制性計劃,㈣、土地儲備控制性計劃,㈤、人力資源控制性計劃,㈥、各項目開發(fā)控制性計劃,萬科工

8、程進度管理的破解之道,■ 企業(yè)開發(fā)任務(wù)書（項目開發(fā)計劃）的框架：,萬科工程進度管理的破解之道,■ 企業(yè)三級計劃的制定與審批：,一級計劃：企業(yè)三年或五年經(jīng)營計劃,由公司計劃管理工作組或運營管理部門編制，公司決策層及各業(yè)務(wù)主管副總審議，總經(jīng)理簽發(fā),二級計劃：項目開發(fā)工作指導(dǎo)書,由公司相關(guān)責(zé)任部門擬稿，項目經(jīng)理部與各專業(yè)部門協(xié)調(diào)后匯總擬稿，各業(yè)務(wù)主管副總復(fù)核，計劃管理工作組審核，公司總經(jīng)理簽發(fā),萬科工程進度管理的破解之道,三級計劃：各專業(yè)部門

9、圍繞項目的作業(yè)計劃,各專業(yè)部門擬稿，項目總經(jīng)理審核，計劃管理工作組簽發(fā),萬科工程進度管理的破解之道,■ 企業(yè)三級計劃的執(zhí)行與檢查：,萬科工程進度管理的破解之道,■ 項目工程計劃分級編制的要求：,1、項目工程目標(biāo)計劃：,2、項目工程總控計劃：,3、項目施工進度控制計劃：,4、項目工程保障計劃：,5、項目工程專項計劃：,萬科工程進度管理的破解之道,■ 項目工程目標(biāo)計劃：,編制目的：,確定項目開發(fā)周期，核定項目資金需求和開發(fā)周期成本、控制項目

10、經(jīng)營風(fēng)險,編制時間：,對企業(yè)意向土地或意向項目進行投資分析或項目可研階段,萬科工程進度管理的破解之道,■ 項目工程目標(biāo)計劃：,編制依據(jù)：,項目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)、設(shè)計部門提供的規(guī)劃設(shè)計草案（明確產(chǎn)品類型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、市政配套要求）和設(shè)計目標(biāo)計劃,編制責(zé)任部門：,企業(yè)工程管理部（項目工程部此時還未成立）,萬科工程進度管理的破解之道,工程保障深度：概念設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案報批完成、擴初設(shè)計方案完成、施工圖設(shè)計完成、施工

11、圖設(shè)計強審?fù)瓿?編制深度要求（應(yīng)包括的基本內(nèi)容）：,工程深度：項目開工、結(jié)構(gòu)±0.00、達到預(yù)售許可條件、結(jié)構(gòu)封頂、外檐落架、道路市政景觀工程、分戶驗收、取得項目竣工備案、項目交付,項目保障深度：獲取土地或項目、取得土地證、項目市場定位完成、項目產(chǎn)品定位完成、取得規(guī)劃證可證、確定總承包單位、開工手續(xù)和質(zhì)量監(jiān)督登記等,萬科工程進度管理的破解之道,■ 項目工程目標(biāo)計劃編制容易忽視的環(huán)節(jié)：,項目工程目標(biāo)計劃應(yīng)考慮春節(jié)、雨季、冬施、兩

12、收及群體工程帶來的影響，規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險,萬科工程進度管理的破解之道,■ 項目工程總控計劃：,編制目的：,確定項目工程實施方案和實施計劃，組織協(xié)同各業(yè)務(wù)部門保障工程總控計劃的實現(xiàn),編制時間：,擴初設(shè)計方案評審?fù)瓿苫騿误w方案報建完成,萬科工程進度管理的破解之道,■ 項目工程總控計劃：,編制依據(jù)：,設(shè)計部門提供的擴初設(shè)計方案或單體報建方案、銷售部門提供的銷售分期方案和銷售開盤計劃、成本采購部門提供的成本控制及招標(biāo)采購要求,編制責(zé)任部門：,已

13、確定的項目工程部經(jīng)理或企業(yè)工程管理部（項目工程部此時還未成立）、相關(guān)配合保障業(yè)務(wù)部門,萬科工程進度管理的破解之道,編制深度要求（應(yīng)包括的基本內(nèi)容）：,工程深度：在項目工程目標(biāo)計劃的基礎(chǔ)上,1、劃分施工流向、劃分施工段和施工層,2、分解施工過程、確定施工工序順序,3、估算工程量、確定各項工序所需時間,4、確定各項工序的關(guān)鍵關(guān)系，進行工序優(yōu)化,5、分析關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點,6、分析甲分包、甲供貨進場作業(yè)要求及工期,萬科工程進度管理的破解之道,

14、編制深度要求（應(yīng)包括的基本內(nèi)容）：,項目工程保障計劃：依據(jù)項目工程總控計劃的輸出條件,1、圖紙進場計劃（強審后、二次設(shè)計等）,2、項目報批報建計劃,3、總分包、監(jiān)理進場計劃,4、甲供物資進場計劃,5、設(shè)計封樣確認(rèn)計劃,6、成本限價計劃,7、招標(biāo)采購計劃,萬科工程進度管理的破解之道,項目工程保障計劃：依據(jù)項目工程總控計劃的輸出條件,8、售樓處建設(shè)計劃,9、精裝樣板間、銷售展示區(qū)建設(shè)計劃,10、市政景觀進場建設(shè)計劃,11、市政能源開通計劃,

15、12、竣工驗收計劃,萬科工程進度管理的破解之道,項目工程總控計劃的審核：,項目工程總控計劃（初稿）：,工程管理部經(jīng)理審核、主管工程副總審批同意初稿,項目工程保障計劃：,相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理審核,項目工程總控計劃綜合評審：,主管工程副總組織召開總控計劃和保障計劃的綜合評審，相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參與。確認(rèn)后報公司總經(jīng)理審批,萬科工程進度管理的破解之道,■ 項目工程保障計劃編制的誤區(qū)：,項目工程保障計劃需要的是各相關(guān)業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)作業(yè)計劃，而不是目標(biāo)

16、成果計劃,門窗招標(biāo)采購計劃示例：,門窗成本限價確認(rèn)、門窗型材招標(biāo)采購?fù)瓿?、門窗二次設(shè)計完成、門窗五金配件設(shè)計封樣確認(rèn)、考察入圍單位、確定投標(biāo)入圍單位、門窗招標(biāo)文件編制、門窗招標(biāo)文件確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)答疑、回標(biāo)、技術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟標(biāo)評審、定標(biāo)。門窗型材發(fā)貨、門窗生產(chǎn)加工、門窗到場（分批次進場方案）,萬科工程進度管理的破解之道,■ 項目工程保障計劃編制的誤區(qū)：,項目工程保障計劃應(yīng)考慮內(nèi)部評審周期、合約簽訂及審批周期、施工準(zhǔn)備周期、總分包現(xiàn)場工序交

17、接周期等,項目工程保障計劃應(yīng)考慮政府、行業(yè)管理部門審批存在著一定的不確定性,萬科工程進度管理的破解之道,■ 項目施工進度控制計劃：,編制目的：,指導(dǎo)施工單位施工，約定關(guān)鍵工序、關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點控制要求,編制時間：,施工圖出圖后（可不必完成施工圖強審）,萬科工程進度管理的破解之道,■ 項目施工進度控制計劃：,編制依據(jù)：,施工圖及項目工程總控計劃,編制責(zé)任部門：,項目工程部,萬科工程進度管理的破解之道,編制深度要求（應(yīng)包括的基本內(nèi)容）：,

18、深度：在項目工程總控計劃的基礎(chǔ)上核定修正并增加,1、按層、按工序、按工種確定施工順序,2、分析總包單位不同階段基礎(chǔ)人（工種）、機、料需求,3、明確技術(shù)方案先行、工程樣板、總分包工序交接、 隱蔽工序驗收等企業(yè)工程管理要求,萬科工程進度管理的破解之道,■ 項目施工進度控制計劃需要關(guān)注的環(huán)節(jié)：,合理的施工技術(shù)間歇必須予以考慮：,◆ 樁基：成樁后28天達到齡期，開始試樁,◆ 砼：混凝土澆搗后強度達到1.2N/㎜2后才能上人,◆ 加氣塊砌筑

19、：砌筑前1天應(yīng)澆水濕潤，1天內(nèi)砌筑 高度不得超過1.5米，2天砌完，7天后頂磚，15天 后（含頂磚的時間）才能開始粉刷,萬科工程進度管理的破解之道,◆ 防水：表干時間（聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和 實干時間（聚氨酯24h、JS防水涂料8h）,◆ 地坪：養(yǎng)護7天后方可上人,◆ 分層粉刷：分層粉刷，每層間隔5天,◆ 內(nèi)墻剔槽填塞：內(nèi)墻剔槽填塞加釘抗裂鋼絲網(wǎng)后， 5天后方可分層粉刷,萬科工程進度管理的破解之道,■

20、 項目施工進度控制計劃需要關(guān)注的環(huán)節(jié)：,對有齡期、陳化期要求的乙供材料應(yīng)約定進場：,◆ 輕質(zhì)砌塊：輕質(zhì)砌塊多為水泥膠凝增強的塊材，以 28天強度為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計強度。齡期達到28天之前，含 水量過高，自身收縮較快，28天后收縮趨緩,◆ EPS保溫板： EPS保溫板在自然環(huán)境中的自身收縮 變形時間長達60天。在自然環(huán)境條件下42天或60℃ 蒸汽養(yǎng)護條件下5d的自身收縮變形可以完成99%以 上。因此要求EPS保溫板在