山西晉城銘泰商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)-方圓正略

1、山西銘基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文-暢片區(qū)商圈建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū),1,提報(bào)單位：上海方圓正略品牌營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)工作室提報(bào)時(shí)間：二O一四年O七月O八日,內(nèi)部文件，未經(jīng)許可，不得外傳,,目錄頁(yè) CONTENTS PAGE,,2,銘基地產(chǎn)項(xiàng)目需求澄清,1,商圈構(gòu)建路徑與策略解析,2,銘基地產(chǎn)商圈構(gòu)建項(xiàng)目建議,3,,項(xiàng)目所處地段,通過(guò)雙方前期的溝通，我司初步了解到銘基地產(chǎn)綜合商業(yè)體項(xiàng)目主要位于文-暢片區(qū)內(nèi)，是晉城城區(qū)同晉煤集團(tuán)礦區(qū)的交接處。,,文-暢片區(qū)

2、,地理位置：“文-暢片區(qū)”處在晉城市區(qū)與晉煤集團(tuán)礦區(qū)結(jié)合部，且是未來(lái)大晉城的城市中心，地理位置優(yōu)越；,交通情況：該片區(qū)四周緊鄰晉城市重要交通干道和高速通道，為該片區(qū)通達(dá)市域內(nèi)外各地提供了便利。,晉煤集團(tuán)礦區(qū),晉城城區(qū),白馬寺生態(tài)園,農(nóng)業(yè)生態(tài)園,3,片區(qū)用地情況及規(guī)劃,片區(qū)擁有豐富的土地資源，為連片開(kāi)發(fā)提供了基本條件，同時(shí)在晉城市城市化改造趨勢(shì)推動(dòng)下，片區(qū)的開(kāi)發(fā)改造也迫在眉睫。,,片區(qū)用地情況,“文-暢片區(qū)”的規(guī)劃應(yīng)放在北石店片區(qū)規(guī)劃的大

3、背景下來(lái)分析：按照晉城市——北石店城市化改造規(guī)劃，其改造將按照以下開(kāi)發(fā)時(shí)序展開(kāi)：?2009年完成規(guī)劃暢安路及兩側(cè)各75米范圍內(nèi)的居民、企業(yè)拆遷，啟動(dòng)“城中村”改造；?2010年建成暢安路，同步進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)；?2011年基本形成街景，暢安路兩側(cè)各75米范圍內(nèi)及批準(zhǔn)改造的“城中村”完成回遷安置工作，進(jìn)入商業(yè)階段；…… ……而通過(guò)該項(xiàng)工程的實(shí)施，力爭(zhēng)用三至五年時(shí)間，將北石店區(qū)建設(shè)成布局合理、功能完善、交通便捷、生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美

4、、特色鮮明的現(xiàn)代化城市區(qū)，與主城區(qū)整體協(xié)調(diào)、聯(lián)動(dòng)發(fā)展。,4,片區(qū)綜合商業(yè)體項(xiàng)目規(guī)劃,站在晉城城市整體運(yùn)營(yíng)的高度，以新型城鎮(zhèn)化為導(dǎo)向，大力發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)物流、民俗旅游開(kāi)發(fā)以及現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，同步進(jìn)行片區(qū)城市化改造，將其打造成晉城新型商業(yè)中心，實(shí)現(xiàn)北石店片區(qū)和主城區(qū)的融合。,通過(guò)對(duì)資料的研讀，了解銘基公司主要是希望通過(guò)對(duì)片區(qū)商圈打造，將其構(gòu)建成晉城新型商業(yè)中心，以實(shí)現(xiàn)北石店片區(qū)和主城區(qū)的完美銜接與融合。,5,片區(qū)綜合商業(yè)體業(yè)態(tài)規(guī)劃,為更好實(shí)現(xiàn)

5、片區(qū)土地商業(yè)的互通互用，銘記已將片區(qū)土地規(guī)劃為三塊項(xiàng)目用地，一為旅游開(kāi)發(fā)用地，二為城中村改造用地，三為商品房開(kāi)發(fā)用地。,6,項(xiàng)目需求澄清,通過(guò)前期溝通，了解到銘基此次咨詢(xún)的核心目的，是希望我司通過(guò)對(duì)片區(qū)內(nèi)的土地進(jìn)行商圈規(guī)劃，來(lái)提升片區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍的增長(zhǎng)，提升土地價(jià)值。,,,,,,,銘基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司此次尋找我方進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃的核心目的,,,,核心目的，通過(guò)對(duì)片區(qū)內(nèi)商業(yè)綜合體的系統(tǒng)性規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)商圈人氣及氛圍的提升，從而最終實(shí)現(xiàn)晉城“新型商

6、業(yè)中心構(gòu)建”的理想與戰(zhàn)略目標(biāo)。,通過(guò)對(duì)商圈的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)商品房銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售價(jià)格的提升，創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化。,通過(guò)對(duì)新規(guī)劃片區(qū)的商圈建設(shè)，提升綜合體商業(yè)體項(xiàng)目附加值，增加項(xiàng)目總體收益，并形成穩(wěn)固收益。,7,項(xiàng)目需求澄清,從現(xiàn)有資料觀看，發(fā)現(xiàn)銘基地產(chǎn)并未對(duì)商圈進(jìn)行規(guī)劃。基于此，我司認(rèn)為下一步的主體工作是對(duì)商圈進(jìn)行定位和策略打造，具體如下：,1、片區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目整體定位規(guī)劃,,,2、片區(qū)商業(yè)綜合體商圈構(gòu)建計(jì)劃及開(kāi)發(fā)策略,3、片區(qū)商業(yè)綜合

7、體項(xiàng)目具體實(shí)施策略,,,,雖然已經(jīng)明確了具體的文-暢片區(qū)的整體規(guī)劃，但是對(duì)于項(xiàng)目的具體推進(jìn)步驟及策略并沒(méi)有開(kāi)展，同時(shí)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的商圈打造策略，也沒(méi)形成具體的策略性溫補(bǔ)來(lái)支撐整體項(xiàng)目的開(kāi)展。,圍繞著以商圈主體定位，我們?cè)摬捎檬裁礃拥姆椒?、策略去推?dòng)建設(shè)。同時(shí)，每個(gè)建設(shè)的步驟該使用何種方法、人員搭配及市場(chǎng)推廣來(lái)推動(dòng)商圈的整體成長(zhǎng)。,從所提供的資料進(jìn)行觀看，銘基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司制定了文-暢片區(qū)整體的商業(yè)綜合體規(guī)劃，這表明此項(xiàng)工作已經(jīng)初步完

8、成。（銘基公司已完成此項(xiàng)建設(shè)工作）,,8,項(xiàng)目建設(shè)路徑澄清,圍繞前期的分析，我司認(rèn)為下一步的工作應(yīng)當(dāng)已商圈定位和策略規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)展，具體如下：,,,,,,1、確定商圈建設(shè)的核心思想,2、明確商圈的具體建設(shè)策略,由于文-暢片區(qū)項(xiàng)目由多個(gè)商業(yè)體項(xiàng)目共同構(gòu)成的，圍繞著這些商業(yè)項(xiàng)目體，該如何建立互通互用的關(guān)系，是確定商圈的建設(shè)思想及建設(shè)路徑的關(guān)鍵因素所在，也是推動(dòng)文-暢片區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目成長(zhǎng)及商圈建設(shè)的關(guān)鍵因素所在。,圍繞者著商圈的具體建設(shè)核心思

9、想，建立合理有序的商圈開(kāi)發(fā)計(jì)劃，可以有效降低商圈建設(shè)的成本，并能形成商圈快速成長(zhǎng)。,通過(guò)一上一下的建設(shè)手法，快速實(shí)現(xiàn)文-暢片區(qū)商業(yè)及商業(yè)氛圍的整體成長(zhǎng)。,9,,目錄頁(yè) CONTENTS PAGE,,10,銘基地產(chǎn)項(xiàng)目需求澄清,1,商圈構(gòu)建路徑與策略解析,2,銘基地產(chǎn)商圈構(gòu)建項(xiàng)目建議,3,,,德興女兒田商圈建設(shè)?路徑解析,過(guò)渡頁(yè) TRANSITION PAGE,,1,11,德興女兒田商圈總面積占地3000畝土地，商圈外除福泰商業(yè)廣場(chǎng)外

10、，還有德興大酒店、鳳凰城、新客車(chē)等商業(yè)設(shè)施，在經(jīng)過(guò)三年的打造后，目前已經(jīng)成為德興市重點(diǎn)商業(yè)區(qū)。德興市女兒田商圈，雖東依聚遠(yuǎn)達(dá)道，南臨南臨洎水河，北至銀城南路，但由于建設(shè)時(shí)間相對(duì)較晚，即使地處兩大城市主干道匯集的喉結(jié)地帶，在建設(shè)的初期時(shí)整體商業(yè)氛圍表現(xiàn)較差。,德興女兒田商圈建設(shè)模式解析,德興女兒田商圈規(guī)劃是我司典型項(xiàng)目之一，由于商圈位于市區(qū)邊緣導(dǎo)致商圈內(nèi)商業(yè)氛圍整體滯后，基于該原因我司幫助其進(jìn)行系統(tǒng)性的商圈規(guī)劃。,12,德興女兒田商圈

11、地理位置,德興女兒田商圈位于市偏郊區(qū)，周邊住宅地產(chǎn)雖已開(kāi)發(fā)完成但入住率較低，同時(shí)由于缺乏整體商圈規(guī)劃導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍整體滯后。,,德興市主城區(qū)老商業(yè)區(qū),,德興福泰商業(yè)廣場(chǎng),,新商品住宅區(qū),,新商品住宅區(qū),,,女兒田新商業(yè)圈位置，由于地理位置較偏，導(dǎo)致整體商業(yè)氛圍滯后,13,德興市人口及收入狀況,德興市屬于資源型城市，轄內(nèi)擁有亞洲第一大銅礦，雖然人口密度不高，但居民總體消費(fèi)水平較高。,2011年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值104.35億元，按可比價(jià)比

12、上年增長(zhǎng)13.6%；,社會(huì)消費(fèi)品零售額28.92億元，增長(zhǎng)17.9%；,農(nóng)民人均純收入7275元，增長(zhǎng)15.6%；,全市在崗職工平均工資35976元，增長(zhǎng)19.33%。,亞洲第一銅礦-德興銅礦德興銅礦地處江西省上饒市德興市境內(nèi)，位于懷玉山脈孔雀山下，是亞洲最大的露天銅礦，年產(chǎn)量中國(guó)第一、世界第二，僅次于智利的埃斯康迪達(dá)銅礦。德興銅礦擁有豐富可靠的資源，探明銅金屬資源儲(chǔ)量占全國(guó)第一位，礦藏特點(diǎn)是儲(chǔ)量大而集中，埋藏淺，剝采比小，礦石可選性

13、好，可綜合利用元素多。全礦總?cè)丝?萬(wàn)余人，現(xiàn)有在冊(cè)職工13055多人。,經(jīng)濟(jì)活躍，人均收入和消費(fèi)均較高，將強(qiáng)有力支持消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。,14,德興女兒田商圈整體商圈布局理念,商圈理念是建設(shè)商圈或打造商圈的首要前提。基于此，我司結(jié)合德興女兒田周邊實(shí)際情況，明確了以“健康城市”為核心的商圈理念定位。,15,德興女兒田商圈商圈模式定位,圍繞者“健康城市理念” ，我司結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)于商圈提出了明確的定位，并建立了以“都市中心商圈模式” 為模式的

14、商圈模式定位。,16,德興女兒田商圈商圈功能定位,在功能上，根據(jù)前期的規(guī)劃并結(jié)合區(qū)域特征，我司提出了以“新型商業(yè)功能”為核心的商圈功能定位，并基于此提出了明確而又具體的建設(shè)方針。,,17,德興女兒田商圈商圈集聚點(diǎn)策略設(shè)計(jì),一個(gè)商圈建設(shè)都會(huì)建立明確的聚集和擴(kuò)散策略，圍繞者這個(gè)核心點(diǎn)，我司也為其建立了以集聚點(diǎn)為核心的擴(kuò)散原則，實(shí)現(xiàn)商圈整體效應(yīng)的提升。,,,,,,集聚點(diǎn)策略設(shè)計(jì)原理,擴(kuò)散策略設(shè)計(jì)原理,集聚點(diǎn)通常是由單個(gè)或者多個(gè)構(gòu)成，其設(shè)置的核

15、心思想是依據(jù)綜合商業(yè)體體量來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)的。單個(gè)集聚點(diǎn)所具有的優(yōu)勢(shì)是，顧客集中效應(yīng)強(qiáng)，缺點(diǎn)是無(wú)法帶動(dòng)大體量綜合商業(yè)體的成長(zhǎng)。多個(gè)集聚點(diǎn)的缺點(diǎn)是容易分散客流，優(yōu)勢(shì)可以帶動(dòng)大體量綜合商業(yè)體的成長(zhǎng)。,擴(kuò)散策略通常是指消費(fèi)者的進(jìn)入商圈和離開(kāi)商圈策略。策略設(shè)計(jì)的核心思想站在便捷性的前提下進(jìn)行設(shè)計(jì)的，目的是為了更好的方便顧客進(jìn)入客戶(hù)商圈或離開(kāi)商圈。所以對(duì)于商圈的建設(shè)而言，擴(kuò)散策略的設(shè)計(jì)是商圈建設(shè)不可缺少的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。,,德興女兒田商圈集聚點(diǎn)的設(shè)計(jì)策

16、略，主要是采用以多個(gè)小集聚點(diǎn)為輔助集聚點(diǎn)，并通過(guò)小集聚點(diǎn)匯集成大聚點(diǎn)的理念來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)的。即以女兒田福泰廣場(chǎng)為中心形成的大聚客點(diǎn)，聚遠(yuǎn)樓、新客車(chē)為小集聚點(diǎn)進(jìn)行集聚點(diǎn)策略設(shè)計(jì)，整體的設(shè)計(jì)上是依托原有市政項(xiàng)目來(lái)形成聚集效應(yīng)，來(lái)匯聚人流的思想進(jìn)行設(shè)計(jì)的。擴(kuò)散策略的設(shè)計(jì)主要是通過(guò)以公共交通為主，自有交通為輔的策略來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，充分利用城市公交、商場(chǎng)公交、外圍客運(yùn)汽車(chē)等優(yōu)勢(shì)，同時(shí)有協(xié)同消費(fèi)者自由交通的優(yōu)勢(shì)，來(lái)進(jìn)行擴(kuò)散策略設(shè)計(jì)的。,18,,德興女兒田

17、商圈功能及業(yè)態(tài)具體策略設(shè)計(jì),圍繞著前面的商圈整體定位及理念布局，女兒田商圈協(xié)同德興市政府對(duì)整個(gè)商圈進(jìn)行具體的建設(shè)和打造，并建成了以理念為核心的新商業(yè)商圈模式。,福泰商業(yè)廣場(chǎng)總建筑面積近5.2萬(wàn)平米，整個(gè)商業(yè)中心為一站式購(gòu)物中心，是集購(gòu)物、餐飲、休閑、商務(wù)、娛樂(lè)為一體的大型購(gòu)物中心，此購(gòu)物中心的建立滿(mǎn)足了商圈內(nèi)對(duì)大型綜合性商業(yè)的整體需求，提升了商圈的建設(shè)賣(mài)點(diǎn)。,德興洎水河廊橋緊鄰德興女兒田商圈，通過(guò)洎水河廊橋的建設(shè)帶來(lái)夜市休閑觀光環(huán)境，并

18、通過(guò)廊橋的建設(shè)形成人氣聚集效應(yīng)，從而推動(dòng)整個(gè)商圈夜市人氣的整體增長(zhǎng)。,德興女兒田車(chē)站位于銅都大道郵政局邊上，隸屬于德興華能客運(yùn)公司，從德興到南昌的汽車(chē)都從女兒田車(chē)站出發(fā)，新客站的建設(shè)，為整個(gè)商圈帶來(lái)了新的高端外來(lái)游客，增強(qiáng)了商圈人氣的整體增長(zhǎng)。,德興大酒店座落于德興市南門(mén)新區(qū)，處于德九線(xiàn)與饒德公路在市區(qū)的交匯處，省重點(diǎn)規(guī)建中的昌德高速旁，交通便利。酒店前伴洎水河、后依鳳凰嶺景區(qū)，緊鄰德興女兒田商圈，為商圈內(nèi)的入住優(yōu)勢(shì)提供了整體的便利。,

19、通過(guò)對(duì)商圈的系統(tǒng)性規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)商圈內(nèi)商業(yè)體的互通與互用，使得整個(gè)商圈建立了很強(qiáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，并形成了同老商圈具有明顯區(qū)隔優(yōu)勢(shì)新都市中心商圈模式及功能。,19,德興女兒田商圈建設(shè)模式及商業(yè)氛圍提升策略,商圈的整體建設(shè)，是通過(guò)采用良性互動(dòng)策略進(jìn)行的，即商業(yè)的運(yùn)作提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業(yè)價(jià)值，從而再度提高人口的入住率。商圈內(nèi)所有項(xiàng)目的建設(shè)都是采用此手法來(lái)建設(shè)的，最終目的是為了實(shí)現(xiàn)商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目與人口入住雙向成長(zhǎng)。,商圈氛圍

20、的建設(shè)主要是通過(guò)人口入住和人氣提升這兩個(gè)維度的建設(shè)的，并交叉互動(dòng)效應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)商圈整體氛圍的打造。本項(xiàng)目也是采用此方法。,策略主體思想,在完成基礎(chǔ)配套工程建設(shè)外，我方建議項(xiàng)目方先開(kāi)展商業(yè)運(yùn)作，即通過(guò)招商活動(dòng)、市場(chǎng)推廣來(lái)吸引商家入駐商圈，提升商圈內(nèi)商業(yè)氛圍。,在在完成商圈內(nèi)初步商業(yè)氛圍建設(shè)工作后，我方建議項(xiàng)目方開(kāi)展第二步實(shí)施工作，擴(kuò)發(fā)對(duì)整個(gè)片區(qū)內(nèi)商品房的銷(xiāo)售工作及人氣打造工作，通過(guò)商品房銷(xiāo)售，提升入住率，實(shí)現(xiàn)商圈內(nèi)人氣的固定來(lái)推動(dòng)商業(yè)氛圍成長(zhǎng)

21、。,在完成第二實(shí)施工作后，我方建議項(xiàng)目方啟動(dòng)第二次商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作工作，并通過(guò)二次項(xiàng)目運(yùn)作在次提升整個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)氛圍的成長(zhǎng)及商戶(hù)入駐率，并通過(guò)商業(yè)氛圍二次提升來(lái)推動(dòng)商業(yè)住宅樓盤(pán)的銷(xiāo)售，最終實(shí)現(xiàn)入住率和商業(yè)氛圍的雙向豐收。,20,從德興女兒田商圈建設(shè)案例中可以很清晰的發(fā)現(xiàn)，所有商圈的建設(shè)都是在明確定位后，在依據(jù)核心定位進(jìn)行建設(shè)的而非盲目的進(jìn)行商業(yè)布局。,德興女兒田商圈商圈建設(shè)要素總結(jié),,,,,,商圈理念與模式定位,,,,,商圈功能定位,業(yè)態(tài)

22、組合及策略設(shè)計(jì),商圈氛圍打造策略,商圈的功能定位，是建立在商圈理念和商圈模式定位的基礎(chǔ)上進(jìn)行定位的。對(duì)于德興女兒田商圈功能定位而言，正因?yàn)槊鞔_了上游的理念與模式定位后，才能很好的在功能上進(jìn)行定位，并設(shè)計(jì)出了以“新型商業(yè)功能”為主導(dǎo)的功能的商圈功能定位。,集聚點(diǎn)及擴(kuò)散策略設(shè)計(jì),商圈建設(shè)同單個(gè)商業(yè)體建設(shè)有著截然的不同。由于商圈內(nèi)的商業(yè)體眾多，所以在構(gòu)建商圈范圍時(shí)，應(yīng)著重考慮各個(gè)商業(yè)體商業(yè)氛圍的驅(qū)動(dòng)力及驅(qū)動(dòng)關(guān)系。只有在明確這點(diǎn)后，商圈的建設(shè)才

23、能實(shí)現(xiàn)分階段、分步驟、低風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)行開(kāi)發(fā)與建設(shè),核心定位,21,集聚點(diǎn)與拖,集聚點(diǎn)及擴(kuò)散策略的設(shè)計(jì)，主體上是站在商圈理念、模式、功能定位的基礎(chǔ)上進(jìn)行策略設(shè)計(jì)的，集聚點(diǎn)策略的設(shè)計(jì)主體目的是推動(dòng)商圈內(nèi)核心商業(yè)的成長(zhǎng)，擴(kuò)散策略的設(shè)計(jì)原則是以短時(shí)間和便捷性這兩個(gè)原則進(jìn)行設(shè)計(jì)的。,業(yè)態(tài)組合策略設(shè)計(jì)主體上是站在商圈功能定位上進(jìn)行設(shè)計(jì)的，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各種業(yè)態(tài)的合理性、豐富性、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系和消費(fèi)需求，同時(shí)還要考慮各業(yè)態(tài)之間的互通互用性。只有明確這些要素后，

24、業(yè)態(tài)的組合設(shè)計(jì)才更加的合理化。,,德興女兒田商圈商圈建設(shè)步驟總結(jié),從女兒田商圈項(xiàng)目建設(shè)的成功性來(lái)分析，發(fā)現(xiàn)女兒田商圈項(xiàng)目的成功主要是通過(guò)以下這四個(gè)步驟來(lái)實(shí)現(xiàn)的，具體如下：,,,1,明確商圈核心賣(mài)點(diǎn)及重要商業(yè)設(shè)施,建立符合商圈核心定位的商業(yè)業(yè)態(tài)組合,3,,,,2,商圈的建設(shè)離不開(kāi)商業(yè)設(shè)施。商圈內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)的建設(shè)是依據(jù)商圈總體規(guī)劃來(lái)建設(shè)的。也正為如此，女兒田商圈整體業(yè)態(tài)的建設(shè)在充分考慮到了合理性、豐富性、競(jìng)爭(zhēng)性幾個(gè)要素后才實(shí)現(xiàn)成功。,德興

25、女兒田商圈建設(shè)的另外一個(gè)成功要素，是在于商圈內(nèi)商業(yè)設(shè)施的互通互用及商業(yè)金三角及賣(mài)點(diǎn)的建立，一個(gè)商圈內(nèi)只有建立了如上因素，才能吸引顧客，才能吸引人流進(jìn)入，實(shí)現(xiàn)成功。,,4,建立合理的商圈成長(zhǎng)計(jì)劃及發(fā)展策略,,商圈氛圍的建設(shè)最終是為了商圈內(nèi)的商業(yè)進(jìn)行服務(wù)的，女兒田商圈建設(shè)正式采用了良性互動(dòng)策略，并通過(guò)這種商業(yè)運(yùn)作與商品房入住雙向推動(dòng)的來(lái)實(shí)現(xiàn)商圈的整體發(fā)展和氛圍打造的，并最終獲得了成功。,確定商圈核心定位，明確商圈建設(shè)理念,德興女兒田商圈項(xiàng)目

26、建設(shè)的成功，首要的因素就是先明確商圈核心定位，如理念、模式、功能定位等等，在明確定位后在進(jìn)行商圈系統(tǒng)性策略的建設(shè)而實(shí)現(xiàn)成功的，而非采用先施工后規(guī)劃的方法。,22,帶給銘基房地產(chǎn)啟示,從德興女兒田商圈建設(shè)的案例中，可以很明確的發(fā)現(xiàn)商圈建設(shè)的核心要素與步驟，基于此，建議銘記地產(chǎn)在打造文-暢片區(qū)商圈時(shí)，也適當(dāng)?shù)牟捎么朔椒▉?lái)建設(shè)商圈。,,,,,建立明確的商圈布局理念、商圈模式及功能定位，從上游著手建設(shè)，下游著手落地。,,,有效方式,梳理商圈核心

27、賣(mài)點(diǎn)，建立具有區(qū)隔優(yōu)勢(shì)的商圈競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)吸引人流進(jìn)入。同時(shí)，依據(jù)核心理念建立商圈集聚點(diǎn)和擴(kuò)散策略。,依據(jù)商圈整體理念，建立符合商圈發(fā)展的業(yè)態(tài)組合及商業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)上游與下游的完美統(tǒng)一。,明確商圈建設(shè)步伐及推進(jìn)步驟，實(shí)現(xiàn)商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目與人口入住呈現(xiàn)的是良性互動(dòng)的效應(yīng)。,23,,香港購(gòu)物中心商圈建設(shè)?策略解析,過(guò)渡頁(yè) TRANSITION PAGE,,2,24,香港購(gòu)物區(qū)大致分為香港島和九龍兩個(gè)地段共4大商圈。香港島以地鐵線(xiàn)上的中環(huán)、北角、金鐘

28、、銅鑼灣4處為重點(diǎn)。九龍以地鐵線(xiàn)上的尖沙咀、佐敦(玉器市場(chǎng)、廟街)、油麻地、旺角4個(gè)為重點(diǎn)。 另有反映香港獨(dú)特文化最具傳統(tǒng)風(fēng)味的古老購(gòu)物區(qū)上環(huán)。摩羅街、樓梯街是上環(huán)最富特色的兩條特色街，是古董收藏者的尋寶地。西港城、荷李活道、樂(lè)古道也是上環(huán)不錯(cuò)的選擇。而東涌名薈城，集購(gòu)物、餐飲于一體。,香港購(gòu)物中心商圈建設(shè)模式解析,研究香港購(gòu)物中心整體的建設(shè)對(duì)于銘基地產(chǎn)文-暢片區(qū)商圈的建設(shè)有著重要的意義，作為全球知名的購(gòu)物中心香港購(gòu)物中心有著

29、獨(dú)特的建設(shè)理念。,25,香港購(gòu)物中心商圈建設(shè)模式解析,26,香港購(gòu)物中心所有商圈的建設(shè)一般都遵循著這樣的一個(gè)“商業(yè)金三角”定律，通過(guò)合三為一來(lái)實(shí)現(xiàn)商圈內(nèi)商業(yè)資源的互通與互用。,解決住宿-大型酒店或高檔,商務(wù)寫(xiě)字樓,大型購(gòu)物中心,1,住宿酒店的建設(shè)，可以很好的解決顧客在購(gòu)物后的后顧之憂(yōu)，同時(shí)酒店的建設(shè)也可以更方便顧客增強(qiáng)購(gòu)物的時(shí)間和消費(fèi)金額，并與大型購(gòu)物中心形成互補(bǔ)性。,2,商務(wù)寫(xiě)字樓的建設(shè)一是可以聚集商圈內(nèi)的商業(yè)人氣，二是對(duì)住宿和購(gòu)物形

30、成互補(bǔ)性?xún)?yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在商務(wù)之余可以擁有較長(zhǎng)的時(shí)間用于購(gòu)物和商務(wù)住宿問(wèn)題。,2,大型購(gòu)物中心的建設(shè)除提升商圈內(nèi)人氣的建設(shè)外，還拉動(dòng)了周邊商務(wù)寫(xiě)字樓租金的成長(zhǎng)及入住率的增長(zhǎng)，推動(dòng)商圈整體的建設(shè)。,商業(yè)金三角,香港的很多購(gòu)物中心都是集寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心于一體，酒店及寫(xiě)字樓的住客、租客都將是購(gòu)物中心穩(wěn)定、具有較高消費(fèi)能力的潛在消費(fèi)群。,香港購(gòu)物中心商圈建設(shè)模式解析,香港很少把購(gòu)物中心建成純商業(yè)物業(yè)，社區(qū)型購(gòu)物中心和區(qū)域型購(gòu)物中心都是如此，

31、尤其是位于城市中心的區(qū)域型購(gòu)物中心。香港的很多購(gòu)物中心都是集寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心于一體，典型的有太古廣場(chǎng)。太古廣場(chǎng)總建筑面積21萬(wàn)平方米，有4座塔樓，功能包括購(gòu)物中心、五星極酒店、高級(jí)寫(xiě)字樓。單純從購(gòu)物中心的角度來(lái)說(shuō)，酒店及寫(xiě)字樓的住客、租客都將是購(gòu)物中心穩(wěn)定、具有較高消費(fèi)能力的潛在消費(fèi)群。,27,合理控制商業(yè)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不建設(shè)面積超過(guò)20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心 。,香港的購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)策略：,香港購(gòu)物中心商圈建設(shè)模式解析,采取分

32、階段開(kāi)發(fā)的策略：現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心面積適應(yīng)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)規(guī)模和容量，不求一步到位，而為未來(lái)預(yù)留發(fā)展空間，購(gòu)物中心分地塊分期開(kāi)發(fā)。分散經(jīng)營(yíng)營(yíng)分險(xiǎn)：不建設(shè)巨型購(gòu)物中心。面積巨大的購(gòu)物中心一則增大了投資壓力，二則增加了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。另外，當(dāng)購(gòu)物中心進(jìn)入運(yùn)營(yíng)以后，巨型購(gòu)物中心也會(huì)由于運(yùn)營(yíng)成本很高，而增加運(yùn)營(yíng)壓力。,28,大力發(fā)展社區(qū)型購(gòu)物中心，社區(qū)型購(gòu)物中心占總數(shù)的80％以上。,香港購(gòu)物中心建設(shè)及開(kāi)發(fā)模式解析,在香港購(gòu)物中心內(nèi)，社區(qū)型購(gòu)物中心占領(lǐng)了

33、香港購(gòu)物中心的主體形態(tài)，這種形態(tài)的建立極大的推動(dòng)了香港購(gòu)物中心全球地位的建設(shè)。,,,,,,有效方式,香港購(gòu)物中心有個(gè)顯著的特征，就是社區(qū)型購(gòu)物中心發(fā)達(dá)。在香港每個(gè)議會(huì)區(qū)都有自己的購(gòu)物中心，社區(qū)型購(gòu)物中心占到香港全部購(gòu)物中心的80％以上。,社區(qū)型購(gòu)物中心的核心消費(fèi)群體以周邊消費(fèi)者為主，往往以超市為核心主力店，以更多地滿(mǎn)足消費(fèi)者日常消費(fèi)需要。百佳超市、惠康超市是香港發(fā)展較好的超市，其中百佳超市開(kāi)店最多。在新城市廣場(chǎng)、屯門(mén)廣場(chǎng)、德福廣場(chǎng)均有開(kāi)

34、店。,在美國(guó)社區(qū)型購(gòu)物中心占其購(gòu)物中心總數(shù)的70%，相對(duì)而言，香港社區(qū)型購(gòu)物中心占到香港全部購(gòu)物中心的80%以上，所占比例更高。,29,香港購(gòu)物中心建設(shè)及開(kāi)發(fā)模式解析,精確商圈核算，合理利用人流，強(qiáng)調(diào)顧客進(jìn)入商圈快捷方式的策略設(shè)計(jì)。,香港購(gòu)物中心在開(kāi)發(fā)建設(shè)之前，一般都有十分精確的商圈核算，作為城市中心的購(gòu)物中心，香港購(gòu)物中心都信奉的一個(gè)基本商圈原則就是：20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80％的生意，這一原則被稱(chēng)為香港購(gòu)物中心二八原則。,,,,

35、精確商圈核算,制造快捷進(jìn)入方式,,合理利用人流,,,,,香港購(gòu)物中心精明之處就在于最大程度上利用人流，并將人流迅速轉(zhuǎn)換為購(gòu)買(mǎi)力。眾所周知，地鐵只是一種交通工具而已，而地鐵在地底下快速通過(guò)，則地鐵對(duì)于購(gòu)物中心的意義并不太大。精明之處在于利用地鐵使購(gòu)物中心成為地面的人流和地鐵人流交匯的場(chǎng)所，購(gòu)物中心就成為地鐵與地面交通工具的換乘站。,為了使顧客能夠在20分鐘內(nèi)進(jìn)入商圈，并形成主體消費(fèi)群體，香港政府結(jié)合商圈實(shí)際情況都會(huì)建立快捷地面和地下交通方

36、式，以保證在20分鐘內(nèi)實(shí)現(xiàn)最大化的人流進(jìn)入，實(shí)現(xiàn)商圈整體的成長(zhǎng)和氛圍營(yíng)造。,30,香港購(gòu)物中心建設(shè)及開(kāi)發(fā)模式解析,在構(gòu)建商圈時(shí)，香港購(gòu)物中心充分的考慮到以下的三個(gè)原則，并通過(guò)對(duì)以下三個(gè)原則的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)商圈人流量的最大化。,31,香港購(gòu)物中心建設(shè)及開(kāi)發(fā)模式解析,積極利用商圈旅游經(jīng)濟(jì)的客源拉動(dòng)力，使購(gòu)物中心成為著名的旅游景點(diǎn)。,,,,旅游經(jīng)濟(jì)在香港占有相當(dāng)重要的地位。為促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，增加營(yíng)業(yè)額，香港購(gòu)物中心十分重視旅游經(jīng)濟(jì)。時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心位于

37、銅鑼灣，是該區(qū)域最大的購(gòu)物中心。時(shí)代廣場(chǎng)在利用旅游經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)方面十分有經(jīng)驗(yàn)，時(shí)代廣場(chǎng)曾被列為香港十大旅游景點(diǎn)之一，已成為外地游客觀光、購(gòu)物必去地之一，其中內(nèi)地游客更是成為了商場(chǎng)客流的主要來(lái)源之一。,時(shí)代廣場(chǎng)主要入口處有3000平方米的室外露天廣場(chǎng)及大型電子屏幕，在此連續(xù)十年舉行了除夕夜“蘋(píng)果倒數(shù)”迎新活動(dòng)，成為香港迎新狂歡的代表性場(chǎng)景，時(shí)代廣場(chǎng)的眾多設(shè)施具有旅游觀光特色，如內(nèi)部設(shè)有全亞州首座環(huán)形電梯，讓人倍感新奇。,32,設(shè)計(jì)復(fù)合型人流推

38、動(dòng)策略，建立合理人流行走動(dòng)線(xiàn)，推動(dòng)商圈內(nèi)商業(yè)的整體成長(zhǎng) ，是商圈建設(shè)的首要關(guān)鍵要素。,香港購(gòu)物中心建設(shè)及開(kāi)發(fā)模式解析,香港具有復(fù)合型人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)的購(gòu)物中心比較有典型意義的是太古廣場(chǎng)。從人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，太古廣場(chǎng)擁有三個(gè)層面的人流推進(jìn)系統(tǒng)，同時(shí)對(duì)多個(gè)樓層直接導(dǎo)入客流，地鐵口直接與較高樓層相連，使各樓層感覺(jué)像都在地面，從而提高了各樓層租金的收益水平。,33,香港購(gòu)物中心建設(shè)及開(kāi)發(fā)模式解析,建立合理業(yè)態(tài)組合，是實(shí)現(xiàn)商圈內(nèi)商業(yè)價(jià)值最大化關(guān)鍵要素

39、。,區(qū)域型購(gòu)物中心各品類(lèi)商戶(hù)數(shù)量比例圖,社區(qū)型購(gòu)物中心各品類(lèi)商戶(hù)數(shù)量比例圖,為推動(dòng)商圈整體建設(shè)，在商圈規(guī)劃之初香港購(gòu)物中心，香港就對(duì)區(qū)域內(nèi)的商戶(hù)及商品業(yè)態(tài)進(jìn)行了系統(tǒng)性的規(guī)劃，但主體主要由四大類(lèi)商戶(hù)構(gòu)成，即服裝配飾鞋帽、美食、珠寶精品、美容美發(fā)個(gè)人護(hù)理等商戶(hù)。其中，服裝配飾鞋帽的商戶(hù)數(shù)量 是最多的，其次是美食、珠寶精品、美容美發(fā)個(gè)人護(hù)理等類(lèi)商戶(hù)，這四大類(lèi)商戶(hù)構(gòu)成了購(gòu)物中心商戶(hù)的主體。隨著市場(chǎng)的變化，現(xiàn)在香港購(gòu)物中心逐步加大了承租面積，

40、在香港現(xiàn)存的購(gòu)物中心當(dāng)中，餐飲平均占到香港購(gòu)物中心總承租面積的25％以上。其中社區(qū)型購(gòu)物中心所占比例最高，餐飲平均占到總承租面的28％。,34,香港購(gòu)物中心商圈建設(shè)總結(jié),通過(guò)對(duì)香港購(gòu)物中心商圈建設(shè)的分析，可以發(fā)現(xiàn)如下特征，具體如下：,,,,,通過(guò)對(duì)香港購(gòu)物中心商圈的分析，發(fā)現(xiàn)其建設(shè)之初就已經(jīng)建立了明確的商業(yè)金三 角關(guān)系，并借助商業(yè)金三角關(guān)系進(jìn)行商業(yè)與商業(yè)之間的推動(dòng)關(guān)系實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。,大力發(fā)展社區(qū)型商業(yè)購(gòu)物中心,合理控制風(fēng)險(xiǎn)，分段開(kāi)發(fā)

41、,由于商圈內(nèi)單個(gè)商業(yè)體項(xiàng)目較多，所以對(duì)于商圈的建設(shè)通常采用分段開(kāi)發(fā)和分散 經(jīng)營(yíng)的方式來(lái)進(jìn)行，這就要求前期對(duì)于商圈的建設(shè)有著明確的規(guī)劃。,成功要素,因素描述,,,,,,建立了明確的商業(yè)金三角關(guān)系,重視商圈內(nèi)旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),精確商圈核算，合理利用人力,通過(guò)對(duì)旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，吸引人氣增強(qiáng)商圈內(nèi)的人流，從而實(shí)現(xiàn)商圈商業(yè)氛圍的整體提升。,通過(guò)發(fā)展社區(qū)型商業(yè)購(gòu)物中心，提升附近居民的購(gòu)買(mǎi)力，實(shí)現(xiàn)人氣聚集，從而增強(qiáng)周邊商業(yè)設(shè)施價(jià)值的提升。,,通

42、過(guò)對(duì)商圈的精確核算，合理制定預(yù)付機(jī)制，同時(shí)通過(guò)便捷式進(jìn)入方式的設(shè)計(jì)，縮短消費(fèi)者進(jìn)入時(shí)間實(shí)現(xiàn)人流快速增長(zhǎng)。,,建立合理業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升,,通過(guò)對(duì)香港購(gòu)物中心商圈的分析，發(fā)現(xiàn)商圈內(nèi)建立合理的業(yè)態(tài)比例關(guān)系，并通過(guò)這種業(yè)態(tài)組合滿(mǎn)足消費(fèi)者的消費(fèi)需求。,35,帶給銘基房地產(chǎn)啟示,通過(guò)對(duì)香港購(gòu)物中心的分析，發(fā)現(xiàn)商圈建設(shè)有著眾多的要素，圍繞著這些要素，建議銘基地產(chǎn)在商圈建設(shè)之初先明確商圈定位，然后在進(jìn)行策略設(shè)計(jì)。,36,,目錄頁(yè) CONTENTS

43、 PAGE,,37,銘基地產(chǎn)項(xiàng)目需求澄清,1,商圈構(gòu)建路徑與策略解析,2,銘基地產(chǎn)商圈構(gòu)建項(xiàng)目建議,3,,商圈建設(shè)要素總結(jié),商圈建設(shè)同單一的商業(yè)體建設(shè)難度相對(duì)會(huì)更高，所以在建設(shè)商圈時(shí)所考慮的維度和高度會(huì)同單一樓盤(pán)形成較大的區(qū)別，同時(shí)也會(huì)遵循如下原則：,,由于商圈是由多個(gè)單體項(xiàng)目構(gòu)成，所以在考慮商圈的建設(shè)時(shí)應(yīng)注意系統(tǒng)性，并強(qiáng)調(diào)商圈內(nèi)各類(lèi)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)，如聚客點(diǎn)的設(shè)置是否同商業(yè)能有些結(jié)合，擴(kuò)散策略是否同街道，動(dòng)線(xiàn)統(tǒng)一等等。,,,,,,系統(tǒng)性,前

44、瞻性,實(shí)效性,商圈的建設(shè)非一朝一夕就可以完成，而是需要3-5年的時(shí)間，所以對(duì)于商圈進(jìn)行建設(shè)時(shí)，應(yīng)著重考量到其未來(lái)發(fā)展的特性是市場(chǎng)的變化，帶有前瞻性的眼光去規(guī)劃、建設(shè)商圈。,商圈的規(guī)劃總體是為商圈內(nèi)的商業(yè)體進(jìn)行服務(wù)，所以在商圈規(guī)劃時(shí)更應(yīng)注重具體實(shí)效性，這里面包塊商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)構(gòu)成、擴(kuò)散動(dòng)線(xiàn)等等，規(guī)劃除考慮推動(dòng)商業(yè)整體成長(zhǎng)的同時(shí)，還應(yīng)考慮消費(fèi)者的實(shí)際需求及消費(fèi)特征。,38,商圈建設(shè)步驟總結(jié),商圈建設(shè)通常需要遵循著一定方法與步驟進(jìn)行，通常是先完

45、成上游理念、模式、功能規(guī)劃后，然后在進(jìn)行下游的具體建設(shè)，具體如下：,,,,上游：明確方向,下游：落地實(shí)施,,中游：策略制定,,,,,方向的建設(shè)是整個(gè)商圈規(guī)劃的核心點(diǎn)，商圈的規(guī)劃，首要完成的就是，商圈布局理念定位、商圈模式定位及商圈功能定位。只有這三點(diǎn)解決了，商圈整體建設(shè)的方向才能明確。,在方向明確后，其次的重點(diǎn)就是依據(jù)已規(guī)劃的方向來(lái)建立具體的策略，如集聚點(diǎn)與擴(kuò)散策略策略設(shè)計(jì)、商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)組合策略設(shè)計(jì)、顧客動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃等等。,完成具體策略的

46、設(shè)計(jì)后，就要建立可實(shí)施的具體步驟，包括商圈整體建設(shè)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、整合傳播計(jì)劃、人員組織、工作安排等系列工作，去實(shí)現(xiàn)和推動(dòng)商圈的具體建設(shè)與成長(zhǎng)。,39,商圈建設(shè)策略總結(jié),商圈的建設(shè)會(huì)涉及到多個(gè)方面內(nèi)容，所以在建設(shè)商圈時(shí)除明確上游的定位外，還應(yīng)著重考量以下幾個(gè)策略點(diǎn)的建設(shè)，具體如下：,,,,,2013年的銷(xiāo)售目標(biāo)是2600萬(wàn)，目前還沒(méi)有完全達(dá)到。,策略二：人流進(jìn)入的便捷性及時(shí)間段，強(qiáng)化人流進(jìn)入便捷性，實(shí)現(xiàn)人流最大化；,策略三：商圈內(nèi)所有業(yè)

47、態(tài)的組合及承租比例關(guān)系，建立合理的商業(yè)業(yè)態(tài)組合；,策略四：建立合理的顧客動(dòng)線(xiàn)及人員推動(dòng)策略，充分利用已經(jīng)進(jìn)入的人流；,策略一：商圈內(nèi)的商圈互動(dòng)關(guān)系，即指商業(yè)金三角關(guān)系；,策略五：考量商圈體量關(guān)系，合理建立商圈開(kāi)發(fā)策略及發(fā)展策略，降低風(fēng)險(xiǎn)；,策略六：建立商圈賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)賣(mài)點(diǎn)的建立，推動(dòng)商圈內(nèi)人氣的持續(xù)增長(zhǎng)。,40,,銘基商圈規(guī)劃需要完成的事項(xiàng),通過(guò)對(duì)案例的分析，發(fā)現(xiàn)商圈的建設(shè)始終遵循著至上而下的原則進(jìn)行，基于此，我司也為銘記地產(chǎn)提出了由上至

48、下的商圈建設(shè)方案，具體如下：,,,,,,晉城經(jīng)濟(jì)整體狀況分析晉城商業(yè)綜合體競(jìng)爭(zhēng)分析晉城消費(fèi)者購(gòu)物特征分析文-暢片區(qū)商圈整體規(guī)劃晉城商業(yè)市場(chǎng)分析文-暢片區(qū)商圈理念定位文-暢片區(qū)商圈模式定位文-暢片區(qū)商商圈功能定位文-暢片區(qū)商商圈具體布局,上游：文-暢片區(qū)商圈定位規(guī)劃與營(yíng)運(yùn)模式戰(zhàn)略規(guī)劃,中游：文-暢片區(qū)商圈商業(yè)體策略設(shè)計(jì)與規(guī)劃,商圈內(nèi)商業(yè)金三角策略設(shè)計(jì)商圈內(nèi)商業(yè)核心賣(mài)點(diǎn)策略設(shè)計(jì)商圈集聚點(diǎn)及擴(kuò)散策略設(shè)計(jì)商圈顧客動(dòng)線(xiàn)及人氣

49、推動(dòng)策略設(shè)計(jì)商圈業(yè)態(tài)組合策略設(shè)計(jì)商圈人氣提升策略設(shè)計(jì)商圈1-3年發(fā)展策略設(shè)計(jì)整合傳播規(guī)劃與設(shè)計(jì),,,下游：文-暢片區(qū)商圈整合營(yíng)銷(xiāo)傳播計(jì)劃,四維分析與診斷確定商圈傳播賣(mài)點(diǎn)確定商圈傳播主題確定商圈傳播廣告語(yǔ)傳播媒介的選擇與確定高中傳播渠道的選擇與確定中空傳播渠道的選擇與確定低空傳播渠道的選擇與確定各種傳播費(fèi)用的預(yù)算及核算確定渠道組合及傳播媒介組合策略,41,銘基商圈規(guī)劃項(xiàng)目建議,由于銘基地產(chǎn)商圈建設(shè)目前暫未開(kāi)展，建

50、議合作重點(diǎn)以 “商圈整體規(guī)劃”、“商圈整體建設(shè)策略設(shè)計(jì)”和“商圈整合營(yíng)銷(xiāo)傳播”這三項(xiàng)工作為主。,,,,,,,1,2,3,1.文-暢片區(qū)商圈定位與及營(yíng)運(yùn)模式戰(zhàn)略規(guī)劃,2.文-暢片區(qū)商圈商業(yè)體策略設(shè)計(jì)與規(guī)劃,檢核企業(yè)資源，建立核心價(jià)值體系——通過(guò)對(duì)商圈的理念，模式及功能的定位，構(gòu)建出具有綜合性競(jìng)爭(zhēng)力的新型態(tài)商圈，并已此來(lái)推動(dòng)商圈的可持續(xù)發(fā)展和優(yōu)勢(shì)定位，實(shí)現(xiàn)商圈內(nèi)各商業(yè)體的快速成長(zhǎng)及價(jià)值提升。,最大化資源和目標(biāo)——通過(guò)系統(tǒng)性的商圈策略設(shè)計(jì)，構(gòu)

51、建出符合現(xiàn)代消費(fèi)者消費(fèi)需求的商業(yè)模式，并借助提升商圈內(nèi)商業(yè)住宅的整體成長(zhǎng)與價(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)商業(yè)人氣與入住率的雙向豐收。,聚焦價(jià)值、放大優(yōu)勢(shì)——通過(guò)系統(tǒng)性的整合營(yíng)銷(xiāo)傳播，推動(dòng)商圈的整體建設(shè)和人氣打造，實(shí)現(xiàn)商圈內(nèi)整體價(jià)值放大，增強(qiáng)社會(huì)效應(yīng)并樹(shù)立商圈品牌市場(chǎng)影響力。,3.文-暢片區(qū)商圈整合營(yíng)銷(xiāo)傳播及推廣策略設(shè)計(jì),42,商圈集聚及擴(kuò)散策略,項(xiàng)目建議,為了系統(tǒng)的檢核與構(gòu)建企業(yè)生存發(fā)展平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)銘基的可持續(xù)發(fā)展，建議將整個(gè)項(xiàng)目分成3課題共 19個(gè)模塊

52、開(kāi)展。,課題,時(shí)間,第一課題：,,第二階段30個(gè)工作日,第三階段22個(gè)工作日,,導(dǎo)入推進(jìn),,第二課題：,第三課題：,模塊,晉城整體經(jīng)濟(jì)狀況分析,文-暢片區(qū)商圈布局規(guī)劃,消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣及特征分析,商圈顧客動(dòng)線(xiàn)及人氣推動(dòng)動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì),商圈整體傳播主題的設(shè)計(jì),商圈商業(yè)體賣(mài)點(diǎn)及主題設(shè)計(jì),晉城綜合商業(yè)體競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,文-暢片區(qū)商圈發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃,文-暢片區(qū)商圈發(fā)展戰(zhàn)略具體舉措設(shè)計(jì),文-暢片區(qū)商圈定位,,1,3,4,5,6,7,8,10,11

53、,商圈建設(shè)組織架構(gòu)及人員策略設(shè)計(jì),14,宣傳物料設(shè)計(jì),商圈商業(yè)金三角策略設(shè)計(jì),9,商圈1-3年發(fā)展策略設(shè)計(jì),12,13,宣傳媒介及渠道策略設(shè)計(jì),17,,商圈人氣提升策略設(shè)計(jì),19,,第一階段30個(gè)工作日,晉城商業(yè)地產(chǎn)宏觀競(jìng)爭(zhēng)狀況分析,2,15,文-暢片區(qū)商圈定位與及營(yíng)運(yùn)模式戰(zhàn)略規(guī)劃,文-暢片區(qū)商圈整體策略設(shè)計(jì)與規(guī)劃,文-暢片區(qū)商圈整合營(yíng)銷(xiāo)傳播及推廣策略設(shè)計(jì),18,16,年度傳播策略設(shè)計(jì),43,44,《山西銘基房地場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司文-暢片

54、區(qū)商圈定位與營(yíng)運(yùn)模式規(guī)劃》,課題一：,1、晉城整體經(jīng)濟(jì)狀況分析,山西晉城商業(yè)地產(chǎn)政策環(huán)境分析山西晉城商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析山西晉城商業(yè)地產(chǎn)社會(huì)人文環(huán)境分析山西晉城市場(chǎng)整體發(fā)展?fàn)顩r分析,2、晉城商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手核心競(jìng)爭(zhēng)力分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)定位分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品組合分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手服務(wù)模式分析,3、晉城商綜合體競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,目標(biāo)消費(fèi)群年齡結(jié)構(gòu)分析目標(biāo)消費(fèi)群感性、理性需求分析目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)品消費(fèi)喜好分析

55、目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)買(mǎi)力及頻率分析,主要由顧問(wèn)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)資料的收集與整理，并結(jié)合消費(fèi)者的實(shí)際調(diào)研進(jìn)行分析，最終明確商圈建設(shè)的關(guān)鍵要素點(diǎn),山西晉城商圈分布狀況分析山西晉城商圈整體競(jìng)爭(zhēng)格局分析山西晉城商圈市場(chǎng)排序分析山西晉城商圈建設(shè)成功要素分析,4、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣及特征分析,第一課題：文-暢片區(qū)商圈商圈定位與及營(yíng)運(yùn)模式戰(zhàn)略規(guī)劃,5、晉城文-暢片區(qū)商圈定位,晉城文-暢片區(qū)商圈布局理念定位晉城文-暢片區(qū)商圈模式定位晉城文-暢片區(qū)商圈功能定位

56、,6、晉城文-暢片區(qū)商圈布局規(guī)劃,晉城文-暢片區(qū)地塊整體布局規(guī)劃 （銘基地產(chǎn)此項(xiàng)工作已經(jīng)完成）晉城文-暢片區(qū)商業(yè)綜合體整體規(guī)劃布局,7、晉城文-暢片區(qū)商圈發(fā)展策略規(guī)劃,晉城文-暢片區(qū)商圈初始發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施舉措設(shè)計(jì)晉城文-暢片區(qū)商圈1-3年發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施舉措設(shè)計(jì)晉城文-暢片區(qū)商圈3-5年發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施舉措設(shè)計(jì),8、晉城文-暢片區(qū)商圈發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施舉措設(shè)計(jì),《山西銘基房地場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司文-暢片區(qū)商圈定位與營(yíng)運(yùn)模式規(guī)劃》,課題一：,晉城文-

57、暢片區(qū)商圈初始發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)晉城文-暢片區(qū)商圈1-3年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)計(jì)晉城文-暢片區(qū)商圈3-5年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)計(jì),主要由顧問(wèn)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)資料的收集與整理，并結(jié)合消費(fèi)者的實(shí)際調(diào)研進(jìn)行分析，最終明確商圈建設(shè)的關(guān)鍵要素點(diǎn),45,《山西銘基房地場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司文-暢片區(qū)商圈商圈整體策略設(shè)計(jì)與規(guī)劃》,課題二：,9、商圈商業(yè)金三角策略設(shè)計(jì),商圈核心商業(yè)業(yè)態(tài)金三角策略設(shè)計(jì)商圈商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)賣(mài)點(diǎn)金三角策略商圈內(nèi)商業(yè)體金三角聯(lián)合策略設(shè)計(jì),10、商圈商業(yè)體

58、賣(mài)點(diǎn)與主題設(shè)計(jì),商圈內(nèi)核心集聚點(diǎn)策略設(shè)計(jì)商圈內(nèi)輔助集聚點(diǎn)策略設(shè)計(jì)商圈進(jìn)入路線(xiàn)及交通工具設(shè)計(jì)商圈出去路線(xiàn)及交通工具設(shè)計(jì),消費(fèi)者行走核心動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃消費(fèi)者行走二級(jí)動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃消費(fèi)者行走三級(jí)動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃人氣推動(dòng)動(dòng)線(xiàn)與商業(yè)體規(guī)劃,商圈內(nèi)不同商業(yè)體整體主題設(shè)計(jì)商圈內(nèi)不同商業(yè)體營(yíng)銷(xiāo)主題設(shè)計(jì)商圈內(nèi)不同商業(yè)體營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì),12、 商圈顧客動(dòng)線(xiàn)及人氣推動(dòng)動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì),第二課題：文-暢片區(qū)商圈整體策略設(shè)計(jì)與規(guī)劃,11、 商圈集聚及擴(kuò)散策略,主要由顧問(wèn)通過(guò)對(duì)

59、市場(chǎng)資料的收集與整理，并結(jié)合消費(fèi)者的實(shí)際調(diào)研進(jìn)行分析，最終明確商圈建設(shè)的關(guān)鍵要素點(diǎn),46,《山西銘基房地場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司文-暢片區(qū)商圈商圈整體策略設(shè)計(jì)與規(guī)劃》,課題二：,13、商圈人氣提升策略,商圈人氣提升與商品房入住率互動(dòng)總體策略設(shè)計(jì)商圈人氣提升策略設(shè)計(jì)商圈商品房入住率提升策略設(shè)計(jì),14、商圈1-3年拓展提升策略設(shè)計(jì),商圈建設(shè)促使階段組織策略及崗位職責(zé)商圈建設(shè)1-3年組織策略及崗位職責(zé),商圈初始氛圍打造策略設(shè)計(jì)商圈1年氛圍打造策

60、略設(shè)計(jì)商圈2-3年氛圍打造策略設(shè)計(jì),15、 商圈建設(shè)組織架構(gòu)及人員策略設(shè)計(jì),主要由顧問(wèn)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)資料的收集與整理，并結(jié)合消費(fèi)者的實(shí)際調(diào)研進(jìn)行分析，最終明確商圈建設(shè)的關(guān)鍵要素點(diǎn),47,第三課題：文-暢片區(qū)商圈建筑整合營(yíng)銷(xiāo)傳播策略,《山西銘基房地場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司文-暢片區(qū)商圈建設(shè)整合營(yíng)銷(xiāo)傳播規(guī)劃》,課題三：,16、商圈整體傳播主題的設(shè)計(jì),四維分析與診斷確定商圈傳播賣(mài)點(diǎn)確定商圈傳播主題確定商圈傳播廣告語(yǔ),17、宣傳媒介及渠道策略設(shè)計(jì),傳

61、播媒介的選擇與確定高中傳播渠道的選擇與確定中空傳播渠道的選擇與確定低空傳播渠道的選擇與確定各種傳播費(fèi)用的預(yù)算及核算確定渠道組合及傳播媒介組合策略,19、年度傳播計(jì)劃,18、宣傳物料設(shè)計(jì),此項(xiàng)板塊主要在確定傳播載體后，即可制定詳細(xì)的宣傳物料設(shè)計(jì),,年度低成本傳播策略年度主題事件傳播年度招商傳播策略年度重要節(jié)假日傳播策略制定,說(shuō)明：商圈的整合營(yíng)銷(xiāo)傳播策略可采用多種方式進(jìn)行合作，一、由我方出具具體的年度傳播方案，由貴司負(fù)責(zé)執(zhí)行