北京市國有土地上房屋征收技術指引

1、北京市國有土地上房屋征收評估技術指引（征求意見稿）（征求意見稿）第一章第一章總則第一條【制定依據】第一條【制定依據】為規(guī)范本市國有土地上房屋征收評估活動，維護當事人合法權益，保證房屋征收補償公平合理，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》及《房地產估價規(guī)范》等有關規(guī)定，結合本市實際情況，制定本技術指引。第二條【適用范圍】第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值評估，被征收

2、房屋裝修、設備及附屬物價值評估，因征收房屋造成的機器設備、物資等搬遷費用評估，臨時安置費用評估，被征收房屋停產停業(yè)損失評估、房屋征收環(huán)節(jié)中涉及的其他價值評估，以及對相關評估結果進行復核或鑒定，適用本技術指引。為編制征收補償方案，確定征收補償費用或政府作出房屋征收決定等服務的國有土地上房屋征收預評估，適用本技術指引。第三條【估價目的】第三條【估價目的】被征收房屋價值估價目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依

3、據，評估被征收房屋價值。”用于產權調換房屋價值評估，被征收房屋裝修、設備及附屬物價值評估等房屋征收環(huán)節(jié)中涉及的其他價值評估，應當分別對估價目的進行適當表述。第四條【估價對象】第四條【估價對象】房屋征收部門應當向受托的房地產估價機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以權屬證書和登記簿的記載為準；權屬證

4、書與登記簿的記載不一致的，除有證據證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照區(qū)人民政府的認定、處理結果進行評估。第五條【價值時點】第五條【價值時點】被征收房屋價值時點為房屋征收決定公告之日，用于產權調換房屋、被征收房屋裝修設備及附屬物等房屋征收環(huán)節(jié)中涉及的其他價值評估的價值時點，應當與被征收房屋價值時點一致。易情況修正、市場狀況和房地產狀況調整。交易情況修正是指在將特殊交易情況下的交易實例選為可比實例時，應消除特殊

5、交易情況造成的可比實例成交價格偏差，將非正常成交價格修正為正常價格。進行市場狀況調整時，應消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況不同造成的價格差異，采用可比實例所在地同類房地產的價格變動率或價格指數，將可比實例在其成交日期的價格調整為在價值時點的價格。房地產狀況調整應消除可比實例與估價對象狀況不同造成的價格差異，包括區(qū)位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。區(qū)位狀況調整的內容包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等，單套住宅的調整內

6、容還應包括所處樓幢、樓層和朝向；實物狀況調整的內容包括土地面積、形狀、開發(fā)程度等土地實物狀況調整和建筑規(guī)模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、新舊程度等建筑物實物狀況調整。權益狀況調整的內容包括規(guī)劃條件、土地使用期限、用益物權設立情況、擔保物權設立情況等形式限制權利情況、權屬清晰情況等。第十條【收益法】第十條【收益法】收益法估價時，應區(qū)分報酬資本化法和直接資本化法，并應優(yōu)先選用報酬資本化法。報酬資本化法是預測被征收房屋未來各年的凈收益，利用

7、報酬率將其折現到價值時點后相加得到房地產價值的方法。報酬資本化法估價時，應區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉售模式。當收益期較長、難以預測該期限內各年凈收益時，宜選用持有加轉售模式。直接資本化法是預測被征收房屋未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數得到房地產價值的方法。收益法評估被征收房屋價值時，收入、費用或凈收益的取值，應采用正常客觀的數據。第十一條【成本法】第十一條【成本法】成本法估價時，應根據被征收房屋狀況和土地狀況，選擇房地