南京市國有土地上房屋征收評估技術(shù)導(dǎo)則

1、3南京市國有土地上房屋征收評估技術(shù)導(dǎo)則第一章第一章總則總則第一條制訂目的制訂目的：為規(guī)范國有土地上房屋征收評估技術(shù)行為，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，保證房屋征收估價(jià)結(jié)果客觀公平，制定本技術(shù)導(dǎo)則。第二條制訂依據(jù)制訂依據(jù)：《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院第590號令）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）、《江蘇省貫徹實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉若干問題的

2、規(guī)定》（蘇政發(fā)〔2011〕91號）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T502912015）、《南京市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等有關(guān)規(guī)定。第三條適用范圍適用范圍：在本市行政區(qū)域國有土地范圍內(nèi)，對被征收房屋和用于安置或產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的估價(jià)，以及對相關(guān)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價(jià)和鑒定，適用本技術(shù)導(dǎo)則，但其他法律法規(guī)有相關(guān)規(guī)定的，從其規(guī)定。第二章第二章征收估價(jià)要素征收估價(jià)要素第四條估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)：承擔(dān)房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)列入南京市國有土地上房

3、屋征收估價(jià)機(jī)構(gòu)信用名錄。第五條估價(jià)人員估價(jià)人員：承擔(dān)房屋征收估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員應(yīng)該是符合本技術(shù)導(dǎo)則第四條規(guī)定的估價(jià)機(jī)構(gòu)中取得南京市房屋征收管理辦公室頒發(fā)的房屋征收估價(jià)上崗證的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收估價(jià)項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的至少兩名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展估價(jià)工作。被征收房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告應(yīng)由兩名及以上參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。不得以個人印章代替簽名

4、。第六條估價(jià)對象估價(jià)對象：被征收房屋及其附屬物包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和屬于被征收人的其他不動產(chǎn)、安置或產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。第七條估價(jià)對象分類估價(jià)對象分類：被征收房屋分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類。為適應(yīng)征收估價(jià)的技術(shù)需要，住宅房屋和非住宅房屋又劃分為若干細(xì)類，有關(guān)分類的定義及標(biāo)準(zhǔn)見附件一。15導(dǎo)則的要求出具征收整體估價(jià)報(bào)告分戶估價(jià)報(bào)告的格式應(yīng)符合本技術(shù)導(dǎo)則的要求。第十六條估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期：自提交正式估

5、價(jià)結(jié)果之日起，至該征收項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。如果估價(jià)條件發(fā)生變化需要修改估價(jià)結(jié)果，前一份估價(jià)報(bào)告自動作廢，并應(yīng)在后一份報(bào)告中作相應(yīng)說明。第三章第三章住宅房屋征收估價(jià)住宅房屋征收估價(jià)第十七條住宅房屋征收估價(jià)方法住宅房屋征收估價(jià)方法：普通住宅房屋應(yīng)當(dāng)選用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法估價(jià)。除普通住宅外的特殊住宅房屋可選用比較法的直接比較方式估價(jià)，也可視具體情況選用其它估價(jià)方法。被征收住宅房屋的細(xì)類劃分見附件一，比較法可比實(shí)例的選擇要求見附件三㈡。第十八條住宅

6、房屋征收估價(jià)技術(shù)路線住宅房屋征收估價(jià)技術(shù)路線：選用比較法的直接比較方式和其它方法估價(jià)的特殊住宅房屋估價(jià)技術(shù)路線按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求執(zhí)行。對選用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法估價(jià)的普通住宅房屋，其征收估價(jià)的技術(shù)路線為：1.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋作為估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋的設(shè)定要求見附件三㈢。2.測算標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋價(jià)值按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中比較法估價(jià)的有關(guān)規(guī)定測算比較價(jià)值，標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋價(jià)值按比較價(jià)值的算術(shù)平均值確定。測算標(biāo)準(zhǔn)住宅房

7、屋價(jià)值的可比實(shí)例的選擇條件見附件三㈡。其計(jì)算公式為：標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋價(jià)值0V=SniVn??11)(1001P100)(2P)(10031P)(100)(1003332PP?Vs—可比實(shí)例成交價(jià)格，n為可比實(shí)例的個數(shù)；1P—交易情況修正系數(shù)。由于選用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，該系數(shù)取值為100；2P—市場狀況調(diào)整系數(shù)。該系數(shù)由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和估價(jià)中的具體情況，參照有關(guān)部門公布的當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)價(jià)格指數(shù)確定；31P—可比實(shí)例實(shí)