烏魯木齊市養(yǎng)老地產(chǎn)研究及項目投資分析報告

1、養(yǎng)老地產(chǎn)研究及項目投資分析一、烏魯木齊市老年服務(wù)機構(gòu)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢1、服務(wù)內(nèi)容單一，無法有效滿足老年人需求總體上來說，烏魯木齊市現(xiàn)有的老年日間照料服務(wù)中心是托管老人，提供餐欽、簡單保健等服務(wù)內(nèi)容，屬于臨時托管護理的養(yǎng)老機構(gòu)。而大部分養(yǎng)老福利院的主要服務(wù)內(nèi)容仍然是照顧老人的飲食起居，提供簡單醫(yī)療護理，業(yè)余生活較平淡，文化娛樂活動較少，保健康復(fù)器材缺乏，有的硬件設(shè)施部分不符合老人的生理特點要求。無法滿足老年人的精神文化及醫(yī)療保健的需求。2、

2、養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模較小，沒有形成規(guī)模化經(jīng)營現(xiàn)階段烏魯木齊市共有26家養(yǎng)老福利機構(gòu)，設(shè)計床位2758張，實際入住2276位老人，這還包括部分全疆到我市養(yǎng)老機構(gòu)入住的老人，按照我市60歲以上老年人口的絕對數(shù)量，遠遠不能滿足需求。其中公辦或公辦民營性質(zhì)的有6家，其余為民辦，基本屬于非營利性質(zhì)。設(shè)計床位在200張以上的只有市養(yǎng)老福利院、仁和老年公寓、錦繡老年公寓、咱爹咱媽老年公寓等4家；設(shè)計床位在100張以上的有新疆民政老年公寓、新城老年康樂苑、卡子

3、灣愛心老年公寓等6家，其余都在80張設(shè)計床位數(shù)以下。養(yǎng)老機構(gòu)整體規(guī)模較小，最大的市養(yǎng)老福利院設(shè)計床位數(shù)只有250張，基本上沒有形成規(guī)模化經(jīng)營。養(yǎng)老福利機構(gòu)的規(guī)模小型化帶來的則是經(jīng)營成本較高、服務(wù)內(nèi)容單一、醫(yī)療服務(wù)欠缺、抵御風(fēng)險能力不強等相關(guān)問題。3、與合作醫(yī)院聯(lián)系不夠緊密，無法提供優(yōu)質(zhì)醫(yī)療服務(wù)醫(yī)療保健服務(wù)是養(yǎng)老機構(gòu)提供的一項非常重要的服務(wù)內(nèi)容，因為入住養(yǎng)老機構(gòu)的老年人中有相當(dāng)一部分人的身體有不同種類的疾病，對他們的醫(yī)療保健顯得尤為重要。

4、但目前烏市的養(yǎng)老機構(gòu)有的沒有合作醫(yī)院，有的合作醫(yī)院等級資質(zhì)不高，有的沒有形成緊密聯(lián)系。大部分養(yǎng)老機構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)只不過是一些常見病的治療和常規(guī)檢查。這在一定程度上影響了養(yǎng)老機構(gòu)提升服務(wù)質(zhì)量，也阻礙了其良性發(fā)展。二、烏魯木齊市老年服務(wù)中心市場前景分析目前我國老年人口已超過1.6億，到2020年，中國的老年人口將達到2.48億人，老齡化水平將達到17.17％。到2050年，中國的老年人口總量將超過４億人，老齡化水平將超過30％以上。人口專

5、家預(yù)計，2035年前后，我國65歲以上老人占總?cè)巳魏我粋€房地產(chǎn)項目的主題定位與項目開發(fā)成功與否的關(guān)系至關(guān)重要，老年地產(chǎn)更是如此。老年人有其獨特的住宅、生活、心理需求，不同階層、不同收入水平的老年人對產(chǎn)品的需求差別很大。正是由于老年人的偏好差異性大，項目的產(chǎn)品定位包括產(chǎn)品類別、產(chǎn)品線配比、附屬設(shè)施配套等在設(shè)計方面尤為重要。因此經(jīng)驗性學(xué)習(xí)和實地考察，借鑒成功企業(yè)的定位方法，對該項目的定位提出以下建議：老年項目主題定位發(fā)展理念代際型居家養(yǎng)老社

6、區(qū)：在養(yǎng)老社區(qū)還處于探索階段的起步期，我們不一定要追求所謂的養(yǎng)老模式去發(fā)展大而全的養(yǎng)老社區(qū)，相反，能切中烏魯木齊市場現(xiàn)階段現(xiàn)實需求點的產(chǎn)品并進行精細化運作更容易成功。針對烏魯木齊市場低齡老人為主、且更傾向于家庭養(yǎng)老的需求偏好，建議發(fā)展適合于居家養(yǎng)老的產(chǎn)品組合，同時在社區(qū)配置專業(yè)化養(yǎng)老資源支持，打造可復(fù)制的大型養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展模式產(chǎn)品類型代際居住類、無障礙住宅類、陪護公寓類、商業(yè)及社區(qū)配套類，不建議開發(fā)療養(yǎng)型老年公寓產(chǎn)品，向旅游型養(yǎng)老地產(chǎn)、候

7、鳥式養(yǎng)老模式努力產(chǎn)品配比5%代際居產(chǎn)品、10%無障礙住宅、55%老年公寓、6.4%醫(yī)院康復(fù)中心、24%商業(yè)配套設(shè)施配套精裝陪護公寓、托老所、醫(yī)院、老年活動中心、照料中心、多功能服務(wù)站、商業(yè)中心、幼兒園產(chǎn)品創(chuàng)新共居式、鄰居式代際居產(chǎn)品，實現(xiàn)代際居住的“分而不離”產(chǎn)品檔次產(chǎn)品關(guān)鍵在于高品質(zhì)的打造，例如以花園洋房取代一般老年社區(qū)的多層公寓產(chǎn)品，產(chǎn)品總體為中高端定位3、老年項目選址要求相對于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)選址條件，老年地產(chǎn)具有它自身的選址要

8、求。前兩者注重于區(qū)位和交通，而后者出交通和區(qū)位因素之外，還有老年住宅特有的選址因素需要重點考慮，如規(guī)模、安全等因素。通過對相關(guān)理論的學(xué)習(xí)和對知名養(yǎng)老企業(yè)的實地考察，現(xiàn)總結(jié)如下：老年項目選址考慮因素及說明老年項目選址考慮因素及說明考慮因素考慮因素說明1、位置、位置烏魯木齊市自然條件較好的城市近郊區(qū)，周邊自然環(huán)境、空氣質(zhì)量和生活環(huán)境是否對老人有較強的吸引力是具體地塊選址的關(guān)鍵2、規(guī)模、規(guī)模發(fā)展老年社區(qū)的地塊應(yīng)有足夠的使用面積，以滿足老年人的

9、低密度居住、開展戶外活動要求3、交通、交通與市區(qū)之間交通便捷，有公交、地鐵或主要道路，可較易到達市區(qū)的地塊是養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展首選，例如南山風(fēng)景區(qū)、地鐵環(huán)線周圍片區(qū)等4、安全、安全雖強調(diào)交通便捷性，但從老人生活出行的安全性考慮，宗地周邊盡量不以主要交通干線為界，以確保老人購物、休閑等日常活動不必穿越城市主要街道5、環(huán)境、環(huán)境地塊不應(yīng)直接臨近學(xué)校、游樂場或其他各類較嘈雜的娛樂區(qū)6、區(qū)域、區(qū)域建議地塊靠近生活區(qū)，周邊生活氣息濃郁，使老人們與各年齡