住宅專項(xiàng)維修資金管理制度

1、住宅專項(xiàng)維修資金管理制度,山西泰德物業(yè)管理有限公司——質(zhì)量部,1. 住宅專項(xiàng)維修資金概述 2. 住宅專項(xiàng)維修資金的交存 3. 住宅專項(xiàng)維修資金的使用 4. 住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管,,目 錄,住宅專項(xiàng)維修資金概述（1）住宅專項(xiàng)維修資金的定義住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 （2）管理原則住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。（3

2、）監(jiān)督部門建設(shè)主管部門和財(cái)政部門,4,什么是共用部位和共用設(shè)施設(shè)備？共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠

3、、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。,5,住宅專項(xiàng)維修資金的交存（1）住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體（2）住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額（3）住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式（4）住宅專項(xiàng)維修資金的管理,6,（1）住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體主要包括以下三類：住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)

4、相連的非住宅的業(yè)主。涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。,7,（2）住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。②出售公有住房的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。售房

5、單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。,8,（3）住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。②出售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，

6、將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。,9,（3）住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式③未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。④業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。,10,（4）住宅專項(xiàng)維修資金的管理業(yè)主大會成立前住宅專項(xiàng)維修資金的管理業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建

7、設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。通過委托當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。,11,（4）住宅專項(xiàng)維修資金的管理業(yè)主大會成立后住宅專項(xiàng)維修資金的管理業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶

8、，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。（開戶）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門。（通知）,12,業(yè)主大會成立后住宅專項(xiàng)維修資金的管理③直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃

9、轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。（劃轉(zhuǎn)）④住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度。（管理）⑤業(yè)主大會開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。（監(jiān)督）,13,住宅專項(xiàng)維修資金的使用（1）使用范圍和原則（2）分?jǐn)傄?guī)定（3）使用程序（4）禁止使用規(guī)定（5）其他規(guī)定,14,（1）使用

10、范圍和原則 使用范圍住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。使用原則住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。,15,（2）住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)定商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主

11、和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲?，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?16,（2）住宅專項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)定售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未

12、售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。,17,（3）住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前使用程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；（提出使用建議）住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；（審議

13、使用建議）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；（組織實(shí)施使用方案）,18,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請列支； （申請列支）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；（發(fā)出劃轉(zhuǎn)通

14、知）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。 （住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)）,19,劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；（提出使用方案）業(yè)主大會依法通過使用方案；（通過使用方案）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；（實(shí)施使用方案）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支

15、住宅專項(xiàng)維修資金；其中，動用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請列支； （申請列支）,20,業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；

16、（備案審核）業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；（發(fā)出劃轉(zhuǎn)通知）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位（住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)）,21,（4）住宅專項(xiàng)維修資金的禁止使用規(guī)定依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人

17、承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。,22,（5）住宅專項(xiàng)維修資金使用的其他規(guī)定利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債必須在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下。應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。 應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且

18、占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級財(cái)政部門同意。禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。,23,下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：住宅專項(xiàng)維修資金的存儲利息；利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益；利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外

19、；住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。,24,住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理（1）房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項(xiàng)維修資金的處理（2）相關(guān)主體對住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管義務(wù)（3）法律責(zé)任,25,（1）房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項(xiàng)維修資金的處理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人需要持住宅專項(xiàng)維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等

20、到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。 房屋滅失的房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。,26,（2）相關(guān)主體對住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管義務(wù)管理單位的法律義務(wù)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公

21、有住房售房單位公布下列情況：住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。,27,專戶管理銀行的法律義務(wù)專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對賬單。 直轄市、市、

22、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行復(fù)核。專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。,28,審計(jì)、財(cái)政部門的監(jiān)督管理住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。 住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。財(cái)政部門負(fù)

23、責(zé)對住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。,29,（3）法律責(zé)任交存主體的法律責(zé)任公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金的；或?qū)⒎课萁桓段窗匆?guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的買受人的；以及未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由縣級以上地方人民政府財(cái)政部門會同同級建

24、設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正。開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金前，將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。,30,挪用專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地

25、產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按上述規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依

26、法追究刑事責(zé)任。財(cái)政部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級人民政府財(cái)政部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。,31,違規(guī)使用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債法律責(zé)任建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門違反住宅專項(xiàng)維修資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)

27、任。財(cái)政部門違反住宅專項(xiàng)維修資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府財(cái)政部門責(zé)令限期改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。業(yè)主大會違反住宅專項(xiàng)維修資金投資規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令改正。,32,主管部門及工作人員法律責(zé)任縣級以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、財(cái)政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督

28、管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。,資金使用案例及分析,案例一：某住宅小區(qū)108單元第6層單號住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。物業(yè)公司提出要對其維修，其維修費(fèi)由誰出？108單元單號8家住戶，其說法不一，7、8層得住戶說：此事與他們無關(guān)，他們不出維修費(fèi)；六層以下的住戶說：該維修費(fèi)應(yīng)由第六層的住戶出；第六層的住戶說：該維修費(fèi)應(yīng)從維修基金出。,33,案例分析：水管滲漏，屬

29、一般維修，換跟外墻水管即可。因此，不應(yīng)使用維修基金。因這根水管修好以后，8戶住戶都受益，根據(jù)“誰受益，誰負(fù)責(zé)”的原則，應(yīng)由8戶住戶共同維修，具體費(fèi)用按份額比例分?jǐn)偂?34,黃先生及其夫人居住在某小區(qū)8棟701室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi)，黃先生講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該叫物業(yè)管理費(fèi)?！闭垎枺何飿I(yè)管理公司應(yīng)如何處理？,第一，業(yè)主所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置，并不

30、意味著整個所有建筑物在空置著。實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行.使用之中，而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、和保證?！　〉诙?dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、高低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備、設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行，仍然需要

31、維修和保養(yǎng)；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境等綠化等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。,36,第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。　　第四，減免物業(yè)管理費(fèi)用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建

32、筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果?！　∫虼宋飿I(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主講清楚上述道理，要二位老人按時交納物業(yè)管理費(fèi)。,37,資金使用案例及分析,案例二：某物業(yè)區(qū)域在地震發(fā)生后，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備受損，多數(shù)業(yè)主在地震發(fā)生后，外出避災(zāi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為及時修復(fù)，在聯(lián)系業(yè)主無果的情況下，由工作人員擅自代表業(yè)主簽名使用維修資金，雖然迅速修復(fù)了損壞部分，但引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的嚴(yán)重對立，進(jìn)而演變成群體性上訪事件，上千名業(yè)主無視相關(guān)部門的勸告，上街游行

33、、示威和阻攔交通等。,38,39,分析：1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為及后果物業(yè)服務(wù)企業(yè)冒充業(yè)主簽名、擅自動用維修資金，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾激化、上升為群體性事件、形成極大的不穩(wěn)定因素，造成了惡劣的社會影響。在現(xiàn)實(shí)操作中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決杜絕此類行為發(fā)生。,2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)冒充業(yè)主簽名使用維修資金，業(yè)主可向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，若經(jīng)查實(shí)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的處罰。因?qū)ｍ?xiàng)維修資金的使用發(fā)生糾紛，業(yè)主與物

34、業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，業(yè)主可依照103號令第三十三條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，依法向人民法院起訴。,40,103號令第三十三條：“因?qū)ｍ?xiàng)維修資金的 繳存、使用等發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可以自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法向人民法院起訴?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物

35、業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。,41,3、如何應(yīng)對此類情況（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)擅自使用維修資金，在遇到緊急情況時，應(yīng)當(dāng)作為緊急修復(fù)情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行墊付維修項(xiàng)目所需資金。（2）維修完畢后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主或業(yè)主委員會完善維修資金使用的投票程序，支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊付的資金。所在