南京萬科聚寶山項目可行性研究報告

1、南京萬科聚寶山項目可行性研究報告 南京萬科聚寶山項目可行性研究報告①鐘山高爾夫球場 鐘山高爾夫球場寧鎮(zhèn)公路以南規(guī)劃建設 36 洞標準高爾夫球場，已確定為“十運會”配套設施之一，2005 年“十運會”之前建成使用。規(guī)劃占地面積 3640 畝，玄武區(qū)政府目前正在招商，土地儲備中心負責土地運作，計劃明年上市。南京目前有 6 個高爾夫球場，但只有 1 個標準場——南京昭富國際高爾夫俱樂部，27洞，位于浦口珍珠泉風景區(qū)內，占地 1860 畝。另外

2、，位于江寧谷里鎮(zhèn)的銀杏湖國際高爾夫球場正在建設，占地面積達 10800 畝，總投資 1 億元人民幣，將于 2003 年 10 月投入使用。②農(nóng)場山生態(tài)公園 農(nóng)場山生態(tài)公園農(nóng)場山和朝陽山規(guī)劃建設大型生態(tài)公園，占地面積約 4000 畝，南側山腳用地已列入聚寶山項目代拆遷范圍，具體建設時間未定。③珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園 珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園位于宗地東南側，是仙西新市區(qū)的一部分，計劃建成珠江路電子一條街的生產(chǎn)、科研基地，占地面積約 4000 畝，總投資

3、35 億元。今年 9 月 6 日，珠江路科技發(fā)展公司、合誠（香港）有限公司與深圳華源達公司投資組建珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園有限公司，主要負責園區(qū)一級土地開發(fā)，園區(qū)主體部分建設投資 15億元，其中前 2 年投資 5 億元用于土地征用和基礎設施建設，預計 2005 年園區(qū)基本建成并開始全面運作，估計可容納數(shù)百家軟件企業(yè)、研發(fā)機構和近萬名軟件研發(fā)人才，目前已有10 多家國內外著名軟件企業(yè)表達了入駐意向。 ④仙林大學城 仙林大學城2002 年 1 月，

4、江蘇省和南京市政府提出共同開發(fā)建設全國規(guī)模最大的大學城——仙林大學城，規(guī)劃總面積 34 平方公里，建設總投資約 50 億元，集中 9 至 10 所大學，吸納15 萬高校師生，計劃在 3 年內基本建成。今年，總投資約 8 億元、全長 24.6 公里的大學城道路主框架全面開工。目前已經(jīng)有南京師范大學、南京財經(jīng)大學（籌） 、南京森林公安高等?？茖W校、南京郵電學院和南京中醫(yī)藥大學 5 所高校入駐，占地總面積約 10 平方公里，其中南京師范大學和

5、南京經(jīng)濟學院近 2 萬名師生已經(jīng)入住。未來的 3 年內，南京醫(yī)科大學、南京工程學院、南京森林警察學校、南京工業(yè)職業(yè)技術學院、南京應天學院及一批重點中小學、幼兒園也將陸續(xù)入駐，形成完善的教育產(chǎn)業(yè)鏈。⑤南京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 南京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)2002 年 4 月被評為國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，進區(qū)企業(yè) 1024 家，總投資 185.8 億元，主要企業(yè)有飛利浦、LG、夏普電子、飛歌空調、AO 史密斯熱水器、華日液晶、南京新港等。2001 年實現(xiàn) G

6、DP 60 億元，利稅 19.2 億元，出口創(chuàng)匯 3.9 億美元，主要經(jīng)濟指標在國家級開發(fā)區(qū)中排在 13 至 18 位。2002 年第一季度，大部分經(jīng)濟指標同比成倍增長，實現(xiàn) GDP14.95 億元，出口額 9215萬美元，同比增長 89.9%，實際利用外資 6366.56 萬美元，同比增長 215.9%，新批外商投資企業(yè) 14 個。 圖例（實線為現(xiàn)狀，虛線為規(guī)劃）電力 給水電信

7、 雨水路燈 污水煤氣聚寶山項目可行性研究報告3一、內部因素 一、內部因素________________________________________________________________ ________________________________________________________________3二、外部環(huán)境 二、外部環(huán)境______________________

8、__________________________________________ ________________________________________________________________3第一部分 第一部分 項目概況 項目概況__________________________________________________ _________________________________________

9、_________4一、宗地位置 一、宗地位置________________________________________________________________ ________________________________________________________________4二、宗地現(xiàn)狀 二、宗地現(xiàn)狀______________________________________________________

10、__________ ________________________________________________________________5三、周邊道路及出行方式 三、周邊道路及出行方式_____________________________________________________ _____________________________________________________13 13四、周邊 四、周邊

11、 3 公里社區(qū)配套 公里社區(qū)配套_____________________________________________________ _____________________________________________________15 15五、周邊環(huán)境與規(guī)劃 五、周邊環(huán)境與規(guī)劃_________________________________________________________ _______________

12、__________________________________________18 18六、市政配套 六、市政配套_______________________________________________________________ _______________________________________________________________23 23七、規(guī)劃設計要求 七、規(guī)劃設計要求___________

13、________________________________________________ ___________________________________________________________24 24第二部分 第二部分 法律風險分析 法律風險分析_____________________________________________ _____________________________________

14、________26 26一、土地出讓條件 一、土地出讓條件___________________________________________________________ ___________________________________________________________26 26二、項目的風險點、風險可能性預測及控制風險的手段 二、項目的風險點、風險可能性預測及控制風險的手段_________________

15、__________ ___________________________28 28三、總體評價 三、總體評價_______________________________________________________________ _______________________________________________________________29 29第三部分 第三部分 市場分析 市場分析____________

16、_____________________________________ _________________________________________________29 29一、南京房地產(chǎn)市場簡述 一、南京房地產(chǎn)市場簡述_____________________________________________________ ___________________________________________________

17、__29 29二、玄武、棲霞市場概況 二、玄武、棲霞市場概況_____________________________________________________ _____________________________________________________41 41三、競爭市場分析 三、競爭市場分析___________________________________________________________ _

18、__________________________________________________________44 44四、需求市場特征 四、需求市場特征___________________________________________________________ ___________________________________________________________54 54五、產(chǎn)品建議和目標客戶定位 五、

19、產(chǎn)品建議和目標客戶定位_________________________________________________ _________________________________________________57 57第四部分 第四部分 規(guī)劃設計初步分析 規(guī)劃設計初步分析_________________________________________ ___________________________________

20、______60 60一、規(guī)劃設計草案 一、規(guī)劃設計草案___________________________________________________________ ___________________________________________________________60 60二、規(guī)劃設計草案分析 二、規(guī)劃設計草案分析_______________________________________________

21、________ _______________________________________________________60 60第五部分 第五部分 工程及銷售計劃 工程及銷售計劃___________________________________________ ___________________________________________65 65一、一期開工時間確定 一、一期開工時間確定____________

22、___________________________________________ _______________________________________________________65 65二、工程及銷售計劃 二、工程及銷售計劃_________________________________________________________ _______________________________________

23、__________________67 67第六部分 第六部分 成本及投資收益預測 成本及投資收益預測_______________________________________ _______________________________________67 67一、成本預測 一、成本預測_______________________________________________________________ ______

24、_________________________________________________________67 67二、稅務分析 二、稅務分析_______________________________________________________________ _______________________________________________________________68 68三、經(jīng)濟指標分析 三、經(jīng)濟

25、指標分析___________________________________________________________ ___________________________________________________________69 69四、現(xiàn)金流量 四、現(xiàn)金流量_______________________________________________________________ _______________