物業(yè)的前期介入、承接查驗、工程管理與裝修管理

1、物業(yè)的前期介入、承接查驗、工程管理與 物業(yè)的前期介入、承接查驗、工程管理與裝修管理 裝修管理【課程背景】物業(yè)工程管理在物業(yè)管理的過程中起著關(guān)鍵的作用，它猶如一顆心臟保障著各系統(tǒng)在正常運行。 物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)企業(yè)如何把長期直接面對客戶時清晰了解到的客戶實際感受與需求，通過在公共配套設(shè)施和設(shè)備的直接管理與維護中，積累的大量案例和遺留問題的解決中，系統(tǒng)性、前瞻性向發(fā)展商提出合理化建議和實施方案，這是一項具有較高應(yīng)用價值的專項業(yè)務(wù)。然而

2、，在很多物業(yè)的開發(fā)建設(shè)中，建設(shè)單位雖然邀請了物業(yè)企業(yè)參與了前期介入工作，因物業(yè)公司的關(guān)注點出現(xiàn)偏差和專業(yè)度的欠缺令產(chǎn)權(quán)單位和發(fā)展商不滿意，前期介入工作中的實際效果違背初衷。物業(yè)公司在不同業(yè)態(tài)物業(yè)的開發(fā)建設(shè)中，如何與發(fā)展商融洽協(xié)作，運用好前期介入三個階段的工作特點，發(fā)揮物業(yè)公司優(yōu)勢，在新項目開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)環(huán)節(jié)的有效參與，將物業(yè)公司具備的后期管理經(jīng)驗與優(yōu)勢延伸到工程開發(fā)環(huán)節(jié)，盡可能減少問題發(fā)生，達到展現(xiàn)品質(zhì)、凸顯賣點把遺憾和遺留問題減少到

3、最低點。物業(yè)企業(yè)在前期接入的實際工作中面對的地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門的重視程度問題、委派人員的工作成本問題、專業(yè)度話語權(quán)和協(xié)商機制等問題，面對的這些難點標桿企業(yè)是如何通過內(nèi)部市場化協(xié)議來加以約定和解決的？標桿企業(yè)在實際工作中是如何操作和實施的？物業(yè)的承接查驗是對于項目工程及前期介入成果的驗收和最后的把關(guān)，內(nèi)容廣泛，責任重大。物業(yè)的工程管理也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調(diào)、燃氣供應(yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)

4、等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機組成部分。作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同2、物業(yè)公司前期 介入專業(yè)能力如 何體現(xiàn)，與地產(chǎn) 公司強力部門溝 通技巧，與地產(chǎn) 建立正常問題反 饋途徑案例與樣 表。如何提升物 業(yè)公司前期介入 話語權(quán)？1） 地產(chǎn)公司整體對物業(yè)公司前期介入工作的重視程度 2） 物業(yè)公司前

5、期介入專業(yè)能力如何體現(xiàn)，與地產(chǎn)公司部門溝通技 巧，與地產(chǎn)建立正常問題反饋途徑案例與樣表。前期介入咨詢月 報，周報，建議書。后評估報告。物業(yè)公司給地產(chǎn)公司《前期介 入》中意見采納的評價內(nèi)容解析 3）案例講解 案例一：前期介人周報和建議書 案例二：前期介入咨詢月報，及前期介入報告分析 案例三：多個物業(yè)項目后評估報告的對比分析 案例四：給地產(chǎn)《前期介入報告》中意見采納的評價內(nèi)容解析1）公共區(qū)域及小區(qū)出入口早期介入關(guān)注點 新項目對客展現(xiàn)品質(zhì)與特

6、色競爭點—小區(qū)出入口。小區(qū)入口（包括 人行、車行和地庫）的數(shù)量是否考慮業(yè)主安全方便通行及物業(yè)的管 理成本。無人值守出入口的推介，出入口閘機、道閘、地下車庫出 入口設(shè)置及通行引導標志系統(tǒng)的設(shè)置等，垃圾中轉(zhuǎn)站位置，是否考 慮有裝修垃圾堆放點2）安防智能化系統(tǒng)早期介入關(guān)注點 不同業(yè)態(tài)安全安防設(shè)施的配置與樓宇自控設(shè)施和新技術(shù)的應(yīng)用，高 空拋物攝像頭、人臉識別閘機和單元門禁系統(tǒng)的選型及施工應(yīng)向地 產(chǎn)提出的問題。3）給排水系統(tǒng)早期介入關(guān)注點 對于水

7、泵房位置的選定的建議與案例，園區(qū)、高層住宅樓內(nèi)、地下 車庫。地下空間保潔取水點問題的解決。從設(shè)計施工階段解決好電 梯底坑的排水與滲漏問題，不同類型樓宇供水方式利弊解析，樓內(nèi) 污水管設(shè)置防堵要點，規(guī)避方法。小區(qū)配套底商的附屬設(shè)施隔油 池、煙塵凈化裝置的必要性。3）制冷、供暖系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施早期介人 重點考慮能源管理，降低能耗，設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)確?？煽窟\行，有應(yīng) 急措施。 前期介入階段必須考慮與解決好空調(diào)室外機位置/尺寸/回風問題4）強電配電系統(tǒng)早