《物業(yè)的承接查驗》ppt課件

1、,第五章 物業(yè)的承接查驗,講師：巫大德,第一節(jié) 新建物業(yè)承接查驗第二節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗第三節(jié) 物業(yè)管理工作的移交,第一節(jié) 新建物業(yè)承接查驗,一、物業(yè)的承接查驗的概念與類型二、新建物業(yè)承接查驗準(zhǔn)備工作三、物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式四、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理,物業(yè)的承接查驗——是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。,類型：,一、物業(yè)的承接查驗的概念與類型,新建物業(yè)的承接查驗物

2、業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗,二、準(zhǔn)備工作,（一）人員準(zhǔn)備（二）計劃準(zhǔn)備（三）資料準(zhǔn)備（四）設(shè)備、工具準(zhǔn)備,三、物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式,（一）物業(yè)查驗的主要內(nèi)容,1．物業(yè)資料2．物業(yè)共用部位3．共用設(shè)施設(shè)備4．園林綠化工程5．其他公共配套設(shè)施,（二）物業(yè)查驗的方式,核對方式觀感查驗：對查驗對象外觀的檢查，目視、觸摸。使用查驗：通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗安裝質(zhì)量和使用功能。檢測查驗：運用儀器、儀表、工具檢測是否符合質(zhì)

3、量要求。試驗查驗：通過必要的試驗方法（如通水、閉水試驗）測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。,四、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理,（一）發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因,設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其它原因。,（二）對發(fā)現(xiàn)問題的處理程序,1．收集整理存在問題 收集《物業(yè)查驗記錄表》，分類整理，將

4、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表，提交給建設(shè)單位確認(rèn)2．處理方法 由建設(shè)單位提出處理方法，物業(yè)管理企業(yè)可提出相應(yīng)的整改意見。3．跟蹤驗證 安排專業(yè)技術(shù)人員進行現(xiàn)場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續(xù)。,第二節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗,一、準(zhǔn)備工作二、物業(yè)查驗的內(nèi)容,一、準(zhǔn)備工作,（一）符合承接查驗條件,1．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同；2．物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或

5、業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。,（二）成立物業(yè)承接查驗小組,有較強的工作經(jīng)驗和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強。,（三）準(zhǔn)備資料和工具,準(zhǔn)備接管時所需的各類表格、工具、物品等。,二、物業(yè)查驗的內(nèi)容,（一）物業(yè)資料情況,物業(yè)資料、原管理機構(gòu)管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄。,（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及管理現(xiàn)狀,1．建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況；2．供配電、給排水、消防、電梯、空調(diào)等機電設(shè)施設(shè)備；3．保安監(jiān)控、對講門禁設(shè)施；4．

6、清潔衛(wèi)生設(shè)施；5．綠化及設(shè)施；6．停車場、門崗、道閘設(shè)施；7．室外道路、雨污水井等排水設(shè)施；8．公共活動場所及娛樂設(shè)施；9．其它需了解查驗的設(shè)施、設(shè)備。,（三）各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況,物業(yè)服務(wù)費、停車費、水電費、其它有償服務(wù)費的收取和支出，維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項、待付費用等。,（四）其它內(nèi)容,1．物業(yè)管理用房；2．產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料；3．與水、電、通訊等市政管理單

7、位的供水、供電的合同、協(xié)議等。,第三節(jié) 物業(yè)管理工作的移交,一、新建物業(yè)的移交二、物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交,三種情況：,由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給新選聘的物業(yè)管理企業(yè)；由被解聘的物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。,一、新建物業(yè)的移交,（一）移交雙方,移交方：該物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位承接方：物業(yè)管理企業(yè),（二）移交內(nèi)容,移交資料：產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗收資料，設(shè)計、

8、施工資料，機電設(shè)備資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。移交對象：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單。,二、物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交,（一）移交雙方,原有物業(yè)管理機構(gòu)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交 移交方：該物業(yè)的原物業(yè)管理機構(gòu) 承接方：業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交 移交方：業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位 承接方：新的物業(yè)管理企業(yè),（二）移交內(nèi)容,1、物業(yè)資料,物業(yè)產(chǎn)權(quán)資

9、料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料業(yè)主資料：業(yè)主入住資料、房屋裝修資料管理資料：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄等財務(wù)資料：固定資產(chǎn)清單、物業(yè)服務(wù)費收繳明細表等合同協(xié)議書：對內(nèi)外簽訂的合同、協(xié)議原件人事檔案資料：雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案等其它需要移交的資料,2、物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接包括：,房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備共用配套設(shè)施物業(yè)管理用房,3、人、財、物的移交或交接,人員：

10、可能會有原物業(yè)管理機構(gòu)在本項目任職人員的移交或交接；財務(wù)：賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點；物資財產(chǎn)：建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費購置的物資財產(chǎn)等。,（三）辦理交接手續(xù),對物業(yè)的使用現(xiàn)狀做出評價，真實客觀地反映房屋的完好程度；各類管理資產(chǎn)和各項費用應(yīng)辦理移交，未結(jié)清費用明確收取、支付方式；確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單；提出遺留問題的處理方案。,（四）注意事項,明確交接主體和次序；各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、