基于系統(tǒng)分析的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展研究——基于南京市的實(shí)證研究.pdf

1、經(jīng)過(guò)20多年的探索，我國(guó)物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)已初具規(guī)模，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，極大地改善了城市面貌和居住環(huán)境，提高了人民群眾生活質(zhì)量，拓寬了城市就業(yè)渠道，推動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理作為一個(gè)社會(huì)性服務(wù)行業(yè)，具有綜合性強(qiáng)、涉及面廣、重要程度高、社會(huì)影響大的特點(diǎn)。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設(shè)和管理的獨(dú)特功能，已成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的最重要的組成部分。然而物業(yè)管理行業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中，也遇到了諸多

2、的困難和壓力，暴露出一系列的問(wèn)題和矛盾。目前物業(yè)管理行業(yè)存在問(wèn)題主要表現(xiàn)為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展條件差、經(jīng)營(yíng)效率低，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，業(yè)主滿意程度較低，政府監(jiān)管不力，行業(yè)法律法規(guī)不健全等。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展問(wèn)題已得到政府和社會(huì)各方面的高度重視和密切關(guān)注，研究解決物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展問(wèn)題已成為當(dāng)務(wù)之急。 本文研究的目的是運(yùn)用系統(tǒng)分析的原理，分析物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)中物業(yè)管理企業(yè)子系統(tǒng)、業(yè)主子系統(tǒng)、政府子系統(tǒng)及其相互關(guān)系，提出物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展研究

3、的理論分析框架，為政府和企業(yè)研究制定物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展策略提供決策依據(jù)，幫助和支持物業(yè)管理行業(yè)走出困境，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。具體而言，本文主要進(jìn)行了以下幾方面的研究： (1)論文通過(guò)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)的界定，提出了物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)的內(nèi)部構(gòu)成、系統(tǒng)目標(biāo)及其外部環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)包含物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、政府子系統(tǒng)和其他子系統(tǒng)。物業(yè)管理行業(yè)作為服務(wù)性行業(yè)，不僅要取得經(jīng)濟(jì)收入，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，還包括為業(yè)主和社會(huì)創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適

4、、文明、和睦、優(yōu)美的生活空間，以提高社會(huì)效益。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展還受政治和法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、自然地理環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及人力資源環(huán)境等外部環(huán)境因素的影響。 (2)論文在充分調(diào)查分析南京市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上，研究了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展條件和經(jīng)營(yíng)效率問(wèn)題。當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展條件較差，經(jīng)營(yíng)效率不高。綜合來(lái)看，影響物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的主要是發(fā)展條件和經(jīng)營(yíng)效率兩個(gè)層面，因此，本文主要從這兩個(gè)層面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)

5、子系統(tǒng)進(jìn)行分析，探討了當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展條件的不足，找出影響物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的主要因素。研究中構(gòu)建了物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展條件的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用模糊綜合評(píng)判法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展條件進(jìn)行評(píng)價(jià)，并進(jìn)行實(shí)證分析。研究表明當(dāng)前大部分物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展條件較為薄弱，企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與經(jīng)營(yíng)規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量水平以及物業(yè)管理專業(yè)人員缺失是影響企業(yè)發(fā)展條件的重要因素。然后構(gòu)建了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的評(píng)價(jià)指標(biāo)，運(yùn)用主成分分析法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率

6、進(jìn)行評(píng)價(jià)，并進(jìn)行實(shí)證分析，得到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率主要取決于實(shí)際收繳率、成本利潤(rùn)率、非公共性服務(wù)收入比例和勞動(dòng)生產(chǎn)率。 (3)論文分析了業(yè)主在物業(yè)管理行業(yè)中的地位與作用，提出了業(yè)主滿意度是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的前提。在此基礎(chǔ)上，對(duì)業(yè)主滿意度和價(jià)格容忍度進(jìn)行了研究，構(gòu)建了業(yè)主滿意度和價(jià)格容忍度的分析模型，采用實(shí)證數(shù)據(jù)對(duì)業(yè)主滿意度和價(jià)格容忍度的關(guān)系進(jìn)行定量分析、驗(yàn)證。研究表明業(yè)主滿意度和價(jià)格容忍度之間具有顯著的正向關(guān)系。本文驗(yàn)證了價(jià)格容

7、忍度影響因素模型的7個(gè)假設(shè)，研究發(fā)現(xiàn)，業(yè)主涉入程度、對(duì)價(jià)格公平的感知、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的滿意度，以及物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量均會(huì)影響業(yè)主的價(jià)格容忍度，并具有正向影響關(guān)系。業(yè)主的涉入程度、對(duì)價(jià)格公平的感知和物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量也會(huì)對(duì)業(yè)主滿意度有正向影響。然后，分析了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意度較低的原因，主要包括業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)比較淡薄，物業(yè)服務(wù)企業(yè)素質(zhì)低、服務(wù)質(zhì)量不高，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間平等雙向選擇的機(jī)制尚未建立，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不能滿足業(yè)主的需求和期

8、望。 (4)論文從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度和現(xiàn)實(shí)性角度分析了物業(yè)管理市場(chǎng)失靈及其矯正，提出了政府干預(yù)物業(yè)管理行業(yè)的必要性。研究表明：物業(yè)管理服務(wù)具有準(zhǔn)公共物品性質(zhì)；物業(yè)管理服務(wù)信息不對(duì)稱，從而導(dǎo)致“逆向選擇”行為，低物業(yè)服務(wù)水平的物業(yè)管理企業(yè)會(huì)把高物業(yè)服務(wù)水平的物業(yè)管理企業(yè)驅(qū)逐出市場(chǎng)，從而使市場(chǎng)上的物業(yè)管理總體服務(wù)水平持續(xù)下降；由于外部性的存在，物業(yè)管理市場(chǎng)供給不可能達(dá)到社會(huì)最優(yōu)；同時(shí)，業(yè)主由于認(rèn)知物業(yè)管理服務(wù)的知識(shí)與能力的有限性、時(shí)間與精力

9、的有限性，其購(gòu)買決策只能是有限理性的，其結(jié)果是高物業(yè)服務(wù)水平的物業(yè)管理供給不足，低物業(yè)服務(wù)水平的物業(yè)管理供給過(guò)剩?？傊飿I(yè)管理市場(chǎng)存在失靈情況，要求政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行干預(yù)。 (5)論文分析了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和政府三者之間的博弈關(guān)系：物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)方案是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間利益博弈的焦點(diǎn)；物業(yè)管理市場(chǎng)化與政府管制之間的矛盾、企業(yè)成本與效益之間的均衡是物業(yè)管理企業(yè)與政府利益博弈的主要內(nèi)容；政府對(duì)物業(yè)管理投入與業(yè)主期

10、望是政府與業(yè)主利益博弈的關(guān)鍵。博弈模型結(jié)果顯示，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最優(yōu)模式是物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和政府三者結(jié)合的模式，該模式是政府提供政策(包括優(yōu)惠政策)，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，吸引物業(yè)管理企業(yè)介入，業(yè)主參與，共同完成物業(yè)管理。 最后，論文從物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和政府行政管理等方面提出了促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的對(duì)策建議。第一，提高物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和業(yè)主滿意程度的對(duì)策，包括建立規(guī)范的企業(yè)管理制度，提高物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，創(chuàng)立品牌戰(zhàn)略、提高市

11、場(chǎng)占有率，鎖定“顧客群”、培育業(yè)主忠誠(chéng)等建議；第二，完善業(yè)主自治機(jī)制的對(duì)策，包括培養(yǎng)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)，加快業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建步伐，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用等建議；第三，加強(qiáng)政府行政管理的對(duì)策，包括加強(qiáng)政府管制、避免運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制所產(chǎn)生的負(fù)外部性，采取多種手段解決物業(yè)管理市場(chǎng)失靈，建立物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合的管理體制，完善服務(wù)等級(jí)收費(fèi)制度，合理定位博弈主體利益，完善行業(yè)自律組織一物業(yè)管理協(xié)會(huì)等建議；第四，其他相關(guān)對(duì)策，包括加