小區(qū)地下停車場(chǎng)權(quán)屬研究.pdf

1、近年來(lái)，隨著人們生活水平的提高，汽車越來(lái)越多地進(jìn)入家庭，車位之爭(zhēng)就日顯頻繁。關(guān)于小區(qū)車車庫(kù)的歸屬，不僅國(guó)內(nèi)學(xué)界實(shí)務(wù)界眾說(shuō)紛紜，海外對(duì)這個(gè)問(wèn)題也討論得相當(dāng)熱烈。在實(shí)踐中，這類案件也逐漸增多，由于法律規(guī)定不甚明確，各地法院在判決時(shí)往往存在較大的差異。本文寫(xiě)作過(guò)程中，《物權(quán)法》在幾經(jīng)周折后正式頒行。該法對(duì)車位車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題的規(guī)定可謂一石激起千層浪，社會(huì)各界都對(duì)之給予了相當(dāng)大的關(guān)注。相對(duì)來(lái)說(shuō)，《物權(quán)法》對(duì)地下停車場(chǎng)權(quán)屬的規(guī)定比較模糊，引起的爭(zhēng)議最

2、多，理論上也有探討的空間。因此，筆者選擇了這一問(wèn)題作為研究的主要方向。 在整理、比較了國(guó)內(nèi)外對(duì)該問(wèn)題現(xiàn)有的研究成果后，筆者發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)的不少著述急于得出地下停車場(chǎng)到底歸誰(shuí)的結(jié)論，甚至也提出了許多判斷標(biāo)準(zhǔn)，比如按照主物從物的理論進(jìn)行判斷、根據(jù)是否計(jì)入了公攤面積進(jìn)行判斷等，但這些結(jié)論大多對(duì)地下停車場(chǎng)權(quán)利性質(zhì)的理論梳理不足。筆者認(rèn)為，由于地下停車場(chǎng)的權(quán)屬糾紛是在區(qū)分所有建筑物大量出現(xiàn)、城市空間日顯擁擠的背景下出現(xiàn)的，因此討論地下停車場(chǎng)的

3、權(quán)屬，歸根到底還是要討論在建筑物區(qū)分所有權(quán)這一理論框架內(nèi)能否為其尋找到一個(gè)適當(dāng)?shù)奈恢茫淮送?，由于地下停車?chǎng)是對(duì)地下空間的利用，。因此涉及到民法上的空間權(quán)理論在此是否適用、如何適用。這兩個(gè)問(wèn)題是討論地下停車場(chǎng)權(quán)屬問(wèn)題的邏輯起點(diǎn)。 沿著這個(gè)思路，筆者在梳理了建筑物區(qū)分所有權(quán)理論與空間權(quán)理論后認(rèn)為：在區(qū)分所有建筑物中，地下停車場(chǎng)要么是屬于專有部分，要么是屬于共有部分，不存在介于兩者之間的第三種情形。但是，根據(jù)筆者的分析，由于地下停車場(chǎng)

4、既不具備構(gòu)造上的獨(dú)立性，更不具備功能上的獨(dú)立性，因此在現(xiàn)有的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論框架下，其不具備構(gòu)成專有部分的要件，只能將其界定為區(qū)分所有建筑物的共有部分。此外，根據(jù)我國(guó)目前空間權(quán)理論，空間已可以作為一種獨(dú)立的物設(shè)立獨(dú)立的用益物權(quán)，具有一般用益物權(quán)完全相同的權(quán)能，但必須是獨(dú)立的空間。如果和地上建筑物連接在一起的則不宜認(rèn)定為是獨(dú)立空間。因此，可以得出結(jié)論：地下停車場(chǎng)的權(quán)屬是歸全體區(qū)分所有權(quán)人共有。但是，本文的目的并不是要簡(jiǎn)單的得出這個(gè)結(jié)論

5、，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中許多案例告訴我們，共有是一種效率比較低下的所有權(quán)形式，甚至是紛爭(zhēng)之源。因此，必須從提高效率的角度對(duì)共有權(quán)的行使方式作出一定的修正。筆者因此引入了“共有部分專用使用權(quán)”理論，即在本來(lái)應(yīng)該由各區(qū)分所有權(quán)人依其固有的使用方法共同使用的共有部分上設(shè)定“專用使用權(quán)”，由特定人(特定區(qū)分所有權(quán)人或特定第三人)專屬獨(dú)占使用。此等權(quán)利之根本目的，一方面實(shí)現(xiàn)物盡其用，另一方面盡可能做到權(quán)屬分明，以期減少爭(zhēng)訟。按照這一理論，我們可以在作為區(qū)分所

6、有建筑物共有部分的停車場(chǎng)上為特定的區(qū)分所有權(quán)人或第三人設(shè)置專用使用權(quán)，由這部分區(qū)分人對(duì)地下停車場(chǎng)進(jìn)行使用。 這一理論在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)已經(jīng)比較成熟，并已在判例中得到確認(rèn)，關(guān)鍵在于這一理論能否與我國(guó)現(xiàn)行法律相兼容。筆者認(rèn)為，在共有部分上設(shè)立專用使用權(quán)，并沒(méi)有突破物權(quán)法定原則，而只是通過(guò)債權(quán)的方式對(duì)共有物的充分利用，實(shí)現(xiàn)資源效益最大化。這也是與現(xiàn)代物權(quán)制度債權(quán)化的趨勢(shì)相符合的。 但是由于《物權(quán)法》頒行不過(guò)數(shù)月，短期內(nèi)不可能有大的

7、修改，因此現(xiàn)階段可以考慮在其他方面進(jìn)行一定的變通。比如可以考慮由房地產(chǎn)監(jiān)督管理行政部門(mén)擬定商品房買賣合同的樣本，在其中約定地下停車場(chǎng)歸全體業(yè)主共有。于登記方面，地下停車場(chǎng)也不宜單獨(dú)登記，而應(yīng)計(jì)入專有部分的分?jǐn)偯娣e中。 根據(jù)筆者的上述設(shè)想，我們也許能夠從理論上作出解釋，但這就對(duì)現(xiàn)有的小區(qū)物業(yè)管理模式提出了很大的挑戰(zhàn)，我們必須對(duì)小區(qū)真正的權(quán)力機(jī)構(gòu)——業(yè)主自治機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新構(gòu)建，來(lái)管理小區(qū)地下停車場(chǎng)的使用秩序。 構(gòu)建業(yè)主自治機(jī)構(gòu)

8、有兩個(gè)問(wèn)題需要重點(diǎn)關(guān)注：其一是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)法律性質(zhì)及地位。依世界各國(guó)家或地區(qū)的通行做法，關(guān)于業(yè)主自治機(jī)構(gòu)法律性質(zhì)及地位，可以概括為兩種模式，即管理團(tuán)體模式和非管理團(tuán)體模式。所謂管理團(tuán)體模式，就是法律承認(rèn)由全體業(yè)主組成一個(gè)組織，該組織也被稱為管理團(tuán)體，由該管理團(tuán)體對(duì)內(nèi)進(jìn)行管理、對(duì)外進(jìn)行各種法律行為或起訴應(yīng)訴。該管理團(tuán)體可以為法人，亦可以為非法人組織。在此模式下，區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議為最高意思機(jī)關(guān)，業(yè)主委員會(huì)則為執(zhí)行機(jī)關(guān)。對(duì)這兩者不必分別賦予法

9、律地位，只需對(duì)該管理團(tuán)體的法律地位予以確定即可。所謂非管理團(tuán)體模式，就是法律沒(méi)有關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的規(guī)定，只是通過(guò)一定的管理機(jī)關(guān)進(jìn)行管理。管理機(jī)關(guān)主要包括全體區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議和區(qū)分所有權(quán)人管理委員會(huì)，區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議是意思機(jī)關(guān)，而通過(guò)全體區(qū)分所有權(quán)人選舉出來(lái)的區(qū)分所有權(quán)人管理委員會(huì)進(jìn)行對(duì)內(nèi)管理活動(dòng)和對(duì)外的相關(guān)法律行為并參與相關(guān)訴訟。其二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理規(guī)則。一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主的自治都是通過(guò)管理規(guī)約來(lái)實(shí)現(xiàn)的。從規(guī)約制定的程序而言，規(guī)

10、約是以區(qū)分所有權(quán)人的合意為基礎(chǔ)的，故規(guī)約實(shí)質(zhì)上具有契約性；就規(guī)約之效力范圍而言，規(guī)約效力不僅及于訂約的當(dāng)事人，尚且對(duì)于特定的繼受人有效力，此與一般的債權(quán)僅具有相對(duì)性不同，因此規(guī)約亦具有團(tuán)體契約的特點(diǎn)；最后，規(guī)約訂立后，不因區(qū)分所有權(quán)人之更替而影響其效力，就此而言，規(guī)約為區(qū)分所有人的自治規(guī)則。因此，依照意思自治、契約自由的原則，規(guī)約的內(nèi)容得由區(qū)分所有權(quán)人通過(guò)業(yè)主大會(huì)自行訂定，但不得違法法律的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不得違背公序良俗，或排除、變更區(qū)分