土地出讓方式、出讓金收入與房價關系的實證研究.pdf

1、隨著中國經(jīng)濟持續(xù)快速增長、城市化進程不斷加快、居民收入水平穩(wěn)步提高，房地產市場得到了快速發(fā)展。房地產市場的發(fā)展?jié)M足了部分居民的居住需求，改善了居民的居住條件，改變了城市面貌，為中國城市建設和經(jīng)濟增長做出了巨大的貢獻。但是，在取得諸多成就的同時，也存在著不少問題，特別是房地產市場持續(xù)發(fā)展過程中，房地產的價格不斷攀升，而且在一些城市中高房價已經(jīng)遠遠超出了居民的可支付能力。2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)“71號”令，要求從2004

2、年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓。隨著土地出讓制度改革不斷深化，市場化的出讓方式使得土地價值得到了充分的顯化，再加上土地市場壟斷供給和競爭需求等因素的綜合作用，中國城市地價不斷上升。2007-2010年間更是地王頻現(xiàn)，政府土地出讓金收入猛增。數(shù)據(jù)顯示，2010年全國土地出讓成交總價款達到了274644791.15萬元人民幣，同比增加70.4％。土地是房地產的基礎材料。土地出讓方式的改變、出讓金收入的高漲與房價的攀升是

3、否存在關系成為了學術界關注的焦點。
　　本研究在參考前人的研究基礎上，構建理論分析框架，運用全國31個省市自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)對土地出讓方式、出讓金收入與房價的關系進行分析，為房地產市場的健康發(fā)展提出建議。本文的研究內容主要包括:(1)回顧、評述與借鑒。通過梳理與土地價格相關的理論知識，為研究奠定堅實的理論基礎;(2)理論分析。主要是從市場的需求與供給這兩個方面討論影響房價的一般性因素及其影響機理，再對”招拍掛“土地出讓方式下土地價格

4、的形成機理做分析，最后討論不同的土地出讓方式下土地出讓收入金對房價的影響機理等;(3)房地產市場、土地出讓運行現(xiàn)狀的審視。對土地出讓方式、出讓金收入與房價的關系進行判定;(4)運用計量分析方法對土地出讓方式、出讓金收入與房價的關系進行實證分析;(5)在結合理論研究和實證研究的基礎上提出政策建議。
　　一.本研究的主要結論如下:
　　1.本文構建房地產市場均衡模型，通過模型推導，得出“招拍掛”或者協(xié)議出讓的方式形成的土地出讓價

5、格越高，房價就會越高;“招拍掛”或者協(xié)議出讓的方式的土地面積占比越高，房價就會越高的結論。
　　2.本文通過運用2003-2010年間全國31個省市自治區(qū)的數(shù)據(jù)構建面板數(shù)據(jù)模型，就土地出讓方式、出讓金收入和房價的關系進行了實證研究。本文集中研究的是市場化的土地出讓制度，即“招拍掛”出讓對于房價的影響。結果表明:(1)樣本區(qū)間的土地出讓方式、出讓金收入與房價具有顯著的正向關系，也即是隨著以“招拍掛”方式出讓的土地面積比重的加大和土地

6、出讓收入的提高，住宅價格會因此不斷提高。這驗證了理論模型對于土地出讓方式對房價的影響的符號設定。與此同時，土地出讓方式、出讓金收入對房價的正向效應在區(qū)域間并不具有顯著差異。(2)從彈性角度進行分析，可以看出無論是全國總體還是東中西部地區(qū)，供給與需求對房價的影響也不容忽視。
　　二.主要政策建議如下:
　　1.調整中央和地方的財權、事權關系，解決地方政府依靠“土地財政”的狀況。在財政上，適當將一些稅種劃歸地方，解決地方政府財政

7、支出上的瓶頸問題。如果這個問題不解決，政府將走不出“低價征用土地→拆遷、平整→儲備起來→等到地價漲上去再高價賣地→再低價征用土地”這種惡性循環(huán)，而且在國家規(guī)定建設用地土地有償使用費征收標準提高后，這種成本很可能被轉嫁到地價里，進一步推高地價，從而推動房價繼續(xù)攀升。
　　2.激活城市存量土地的開發(fā)供應。雖然當前對增量土地供應實行了嚴格控制，但仍有相當部分城市存量土地被開發(fā)商蓄意囤積。國家正積極加強對這些低效利用、閑置的用地的開發(fā)盤活

8、，充實土地一級市場的可供應土地量。根據(jù)需要適時進行調整，以此推動房地產市場健康發(fā)展，引導房地產價格的合理形成。
　　3.解決商品房市場的結構性矛盾。政府應通過加強規(guī)劃、土地政策的引導，保持普通商品房占主體地位的同時，適當控制高檔商品房建設;通過稅收、信貸、利率等手段，通過累進稅的征收，使房地產商開發(fā)高檔住房和低價位住房獲取的利潤相差不大，引導企業(yè)開發(fā)普通商品住房同時，要合理安排經(jīng)濟適用房的建設規(guī)模，調整供應辦法;在部分條件成熟的地