土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究.pdf

1、近年來(lái),地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷上漲,成為社會(huì)關(guān)注的重要民生問(wèn)題和政府宏觀調(diào)控的重要關(guān)切點(diǎn)。地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系引起了社會(huì)各界的激烈爭(zhēng)論:一種觀點(diǎn)認(rèn)為土地價(jià)格的上漲提升了住房成本,由此導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例有限,地價(jià)不是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要因素。社會(huì)各界的爭(zhēng)論引起了學(xué)術(shù)界的關(guān)注,國(guó)內(nèi)外學(xué)者們對(duì)地價(jià)房?jī)r(jià)的關(guān)系展開了大量的研究,并形成了“引致需求論”、“成本驅(qū)動(dòng)論”和“互動(dòng)論”等觀點(diǎn)。這些研究大多基于城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)和空

2、間經(jīng)濟(jì)學(xué)等相關(guān)理論,關(guān)注地價(jià)與房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期均衡水平上的關(guān)系。但是現(xiàn)實(shí)中,房地產(chǎn)市場(chǎng)是不均衡的,當(dāng)土地出讓價(jià)格偏高或者偏低時(shí),土地出讓事件對(duì)房?jī)r(jià)造成瞬時(shí)的沖擊,引起房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)的變化。在土地出讓事件發(fā)生前后,市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)基本面幾乎沒(méi)有變化,但是房?jī)r(jià)卻有了較大的波動(dòng)。基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)和信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)理論認(rèn)為,除了經(jīng)濟(jì)基本面因素以外,信號(hào)等非經(jīng)濟(jì)基本面因素也帶來(lái)了房?jī)r(jià)的變化。土地市場(chǎng)中偏高或者偏低的價(jià)格蘊(yùn)含了新的信息和信號(hào),傳遞到房地產(chǎn)市場(chǎng)

3、,引起房?jī)r(jià)的變化。
　　 本文從價(jià)格發(fā)現(xiàn)視角出發(fā),研究土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的單向影響作用。為了揭示土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的作用范圍、擴(kuò)散效應(yīng)和樓盤差異性,本文利用杭州市的相關(guān)數(shù)據(jù),在第四章至第七章中,分別從城市層面、城區(qū)層面和項(xiàng)目層面實(shí)證檢驗(yàn)了土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用。第四章在城市層面,運(yùn)用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年12月199宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和在此期間的新建商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù),構(gòu)建ARMA模型,檢驗(yàn)了土地

4、出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)整個(gè)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響作用。第五章將研究對(duì)象縮小到城區(qū)層面,借鑒事件研究法的思想,運(yùn)用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年3月177宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和在此期間7個(gè)城區(qū)的新建商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù),檢驗(yàn)了土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)城區(qū)房?jī)r(jià)水平的影響作用。第五章還檢驗(yàn)了土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的不對(duì)稱性和市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用。第六章進(jìn)一步將研究對(duì)象縮小到土地周邊的項(xiàng)目層面,運(yùn)用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年3

5、月177宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和251個(gè)新建住宅樓盤的銷售數(shù)據(jù),分別檢驗(yàn)了土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)距離地塊1km以內(nèi)的樓盤、1km～2km的樓盤和2km～3km的樓盤的影響作用,揭示了土地出讓價(jià)格信號(hào)影響周邊樓盤價(jià)格的擴(kuò)散效應(yīng)。第七章在前幾章研究的基礎(chǔ)上,運(yùn)用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年3月177宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和251個(gè)新建商品住宅樓盤的銷售數(shù)據(jù),從供給和需求兩個(gè)方面,構(gòu)建了樓盤特征及其他因素對(duì)樓盤價(jià)格波動(dòng)的影響模型,分析了土地出讓價(jià)

6、格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的樓盤差異性。通過(guò)系統(tǒng)的理論與實(shí)證分析,本文主要得到以下結(jié)論:第一,土地市場(chǎng)中的價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)有明顯的影響作用。土地是房地產(chǎn)的原材料,土地的價(jià)格是住房成本的重要組成部分。地價(jià)反映了開發(fā)商對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期,偏低或者偏高的地價(jià)被認(rèn)為蘊(yùn)含了新的信息,這一信號(hào)傳遞到房地產(chǎn)市場(chǎng)中,會(huì)影響購(gòu)房者的預(yù)期和決策,從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。
　　 第二,在影響范圍上,土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)出讓地塊所在城區(qū)的房?jī)r(jià)有顯著的影響作用,對(duì)整個(gè)

7、城市房?jī)r(jià)的影響不顯著。土地和房地產(chǎn)區(qū)域性強(qiáng),土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響具有區(qū)域性。某城區(qū)的地塊出讓后,土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)該地塊所在城區(qū)的房?jī)r(jià)水平產(chǎn)生了顯著的影響。但是土地出讓價(jià)格信號(hào)影響范圍有限,對(duì)整個(gè)城市的房?jī)r(jià)影響不顯著。
　　 第三,土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用具有不對(duì)稱性:負(fù)向土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用大于正向土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用。在平穩(wěn)的市場(chǎng)形勢(shì)下,偏低的土地出讓價(jià)格傳遞了負(fù)向信號(hào),引起房?jī)r(jià)

8、下跌。但是,偏高的土地出讓價(jià)格被認(rèn)為是多方面因素造成的,并不一定表示開發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)有樂(lè)觀的預(yù)期,因此,正向土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)影響不明顯。
　　 第四,在好的市場(chǎng)形勢(shì)下,正向土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)有顯著推動(dòng)作用。當(dāng)房?jī)r(jià)連續(xù)多期持續(xù)上漲時(shí),市場(chǎng)參與者容易形成房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。這時(shí),正向土地出讓價(jià)格信號(hào)正好印證了人們的這一預(yù)期,進(jìn)一步強(qiáng)化了他們的信念,影響其購(gòu)買決策,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
　　 第五,在土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房

9、價(jià)的擴(kuò)散效應(yīng)上,土地出讓價(jià)格信號(hào)以出讓地塊為中心,隨著時(shí)間推移不斷往外擴(kuò)散影響周邊樓盤。
　　 第六,土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)存在樓盤差異性。在負(fù)向土地出讓價(jià)格信號(hào)影響下,高品質(zhì)樓盤價(jià)格下降幅度比一般品質(zhì)樓盤價(jià)格下降幅度小；銷售后期的樓盤比銷售前期的樓盤價(jià)格下降幅度小,大規(guī)模的樓盤比小規(guī)模的樓盤價(jià)格下降幅度小。
　　 與已有的研究成果相比,本研究的創(chuàng)新點(diǎn)和學(xué)術(shù)價(jià)值主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
　　 第一,揭示中國(guó)大陸

10、背景下土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用。以往基于市場(chǎng)均衡理論城市層面的地價(jià)房?jī)r(jià)研究無(wú)法很好地解釋土地出讓事件對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊作用；而且,城市層面的數(shù)據(jù)掩蓋了地塊和樓盤的異質(zhì)性,無(wú)法揭示地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響的樓盤差異性。本文從價(jià)格發(fā)現(xiàn)的視角出發(fā),利用杭州城市、城區(qū)和項(xiàng)目層面的數(shù)據(jù),實(shí)證研究了中國(guó)大陸背景下土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用,深化和豐富了已有的相關(guān)研究。
　　 第二,檢驗(yàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用

11、。價(jià)格發(fā)現(xiàn)理論認(rèn)為投資者厭惡風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度使得他們?cè)诤玫氖袌?chǎng)形勢(shì)下對(duì)負(fù)向信號(hào)的反應(yīng)程度大于對(duì)正向信號(hào)的反應(yīng)程度。本文在中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)中,檢驗(yàn)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用,得出了不一樣的結(jié)論:市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)正向信號(hào)影響房?jī)r(jià)有正向的調(diào)節(jié)作用。這主要是因?yàn)橹袊?guó)大陸政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴,導(dǎo)致了市場(chǎng)參與者對(duì)市場(chǎng)信心充足,風(fēng)險(xiǎn)偏好大。他們傾向于接受符合房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的信號(hào),這使得好的市場(chǎng)形勢(shì)與正向土地出讓價(jià)格信號(hào)共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

12、r>　　 第三,揭示了土地出讓價(jià)格信號(hào)在空間范圍內(nèi)的擴(kuò)散效應(yīng)。很多學(xué)者對(duì)土地和房地產(chǎn)的空間性展開了研究,他們大多關(guān)注地價(jià)和房?jī)r(jià)的空間分布特征等問(wèn)題,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中信號(hào)的擴(kuò)散效應(yīng)研究較少。本文對(duì)此展開研究,并發(fā)現(xiàn)土地出讓價(jià)格信號(hào)以出讓地塊為中心,隨時(shí)間推移不斷往外擴(kuò)散影響周邊樓盤。為這方面的相關(guān)研究做了有益的探索。
　　 第四,解釋了土地出讓價(jià)格信號(hào)影響房?jī)r(jià)的樓盤差異性。本文從供給和需求兩個(gè)方面,構(gòu)建樓盤特征及其他因素對(duì)樓盤價(jià)格

13、波動(dòng)的影響模型,探索性地研究了在負(fù)向土地出讓價(jià)格信號(hào)的影響下,樓盤特征等因素對(duì)樓盤價(jià)格波動(dòng)的影響作用。
　　 由于時(shí)間、精力和研究條件等方面的限制,本研究在以下幾個(gè)方面存在不足:第一,僅關(guān)注土地出讓價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的單向影響作用,沒(méi)有研究房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響作用。第二,僅選取杭州2006年1月～2010年12月的相關(guān)數(shù)據(jù),樣本數(shù)據(jù)不夠充足。第三,使用樓盤中各住宅單元價(jià)格的平均值衡量樓盤房?jī)r(jià)的方式不夠準(zhǔn)確。第四,未能有效控制宏觀調(diào)控政策事件