土地出讓價格與商品房價格之間相關(guān)性的研究.pdf

1、我國人多地少，經(jīng)過十幾年的房地產(chǎn)改革，住房情況已經(jīng)有了較大改善，但商品房價格依然高居不下，特別是土地實施“招拍掛”出讓制度以來，商品房價格與土地價格同時高位運行更是引起了社會各界的廣泛關(guān)注和擔憂。我國的房地產(chǎn)市場改革和土地供給制度改革由于缺乏系統(tǒng)、完整的理論指導體系和成熟的實踐經(jīng)驗借鑒，因此，對于商品房價格和土地價格之間的相互影響問題一直爭論不休。但隨著改革的不斷深入，商品房價格和土地價格的邏輯關(guān)系問題己對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的實施以

2、及土地供給制度造成了巨大的影響。
　　商品房價格和土地價格有著非常緊密的相關(guān)性，土地價格的不斷上升為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來不小的沖擊和影響。只有弄清和識別商品房價格和土地價格的真實上漲機理，才能準確把握土地市場和商品房市場的運行規(guī)律。因此，深入研究我國土地供給制度市場化改革以來土地價格和商品房價格上漲的真實原因及土地價格對商品房價格的作用機制，對促進我國土地市場及房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展具有重大的現(xiàn)實指導價值，并為國家制訂相關(guān)的房地產(chǎn)

3、市場和土地市場宏觀調(diào)控政策提供一定的依據(jù)。
　　論文圍繞商品房價格和土地價格的相關(guān)性這一重點，從我國的土地價格和商品房價格的形成機理的分析入手，以土地和商品房價格互動機理分析為核心，運用計量經(jīng)濟學的基本理論和分析方法，借鑒其他相關(guān)學科的文獻資料，對土地出讓價格與商品房價格相關(guān)性進行了全面、系統(tǒng)的分析。主要內(nèi)容包括5個方面：
　?、佻F(xiàn)狀研究
　　主要介紹論文的研究背景和研究意義、國內(nèi)外相關(guān)研究動態(tài)，研究方法、研究內(nèi)容和主

4、要創(chuàng)新等。特別對國內(nèi)外關(guān)于房價的波動研究，地價與房價的關(guān)系及實證研究，支持向量基的理論和運用研究進行了綜述。
　?、谕恋爻鲎寖r格和商品房價格機理研究
　　論文從分析和考察城市土地價格必須從明確界定其科學內(nèi)涵入手，對土地出讓價格和商品房價格形成機理進行研究和總結(jié)。進而將分析土地出讓價格和商品房價格互動機理。
　　③引入了基于支持向量機（SVM）的土地出讓價格與商品房價格的模型
　　提出了基于支持向量機（Suppor

5、t Vector Machine，簡稱SVM）的土地出讓價格與商品房價格間的定量分析系統(tǒng)的總體結(jié)構(gòu)，介紹了此系統(tǒng)的功能模型，對土地出讓價格與商品房價格模型的理論基礎(chǔ)，做了全面的總結(jié)和概括。
　　④基于支持向量機（SVM）的土地出讓價格與商品房價格的模型運用
　　引入蟻群算法的原理、數(shù)學模型，提出了一種基于蟻群算法的SVM參數(shù)選擇方法，給出了優(yōu)化的思路及算法步驟，并介紹基于SVM的時間序列預測建模的一般框架。通過構(gòu)建基于蟻群算

6、法優(yōu)化的支持向量回歸時間序列預測模型，對我國年度土地和房地產(chǎn)進行預測和實證研究。其預測精度是令人滿意的，表明支持向量回歸模型應用于土地和房地產(chǎn)預測是可行和有效的。
　　⑤土地出讓價格與商品房價格相關(guān)性分析
　　通過對我國1998-2010年土地的出讓價格和商品房價格相關(guān)性進行分析可知，土地出讓價格與商品房價格的相關(guān)性是高度顯著的。進而通過對我國比較有代表性的城市北京、上海、重慶的統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)其土地出讓價格與商品房價格的相關(guān)

7、性也是高度顯著。
　　通過比較各個國家（地區(qū)）土地價格與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系我們可以得到如下的啟示：一是土地價格與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系并非簡單的線性關(guān)系；二是城市的發(fā)展和規(guī)劃對土地價格有著重要的影響；三是政府完全有能力通過采取適當?shù)姆伞⒄?、?jīng)濟及技術(shù)措施來控制土地價格、保證土地價格和房地產(chǎn)價格的比例關(guān)系處于一個合理的范圍。在面對房地產(chǎn)價格快速上漲時，即便是市場經(jīng)濟高度發(fā)達的國家，政府仍然要采取一定的調(diào)控措施來穩(wěn)定和控制房地產(chǎn)價