開發(fā)商融資與商品房價格的相關性.pdf

1、房地產業(yè)是一個資金密集型產業(yè)，其對資金的需求量比較大而且資金的使用周期也較長，分析開發(fā)商的融資渠道與商品房價格的相關性顯得十分必要。
　　本文在對國內外相關文獻分析的基礎上，首先從房地產金融理論入手，系統(tǒng)的介紹了房地產業(yè)與金融業(yè)的關系，以及房地產業(yè)對金融業(yè)的作用；其次研究分析了國內開發(fā)商的融資現(xiàn)狀。對比國外，我國開發(fā)商融資的渠道比較單一，雖然從數(shù)據(jù)上顯示自籌資金是主要融資方式，但是開發(fā)商一般會通過很多間接方式從銀行取得貸款，可見我

2、國開發(fā)商融資模式非常倚重銀行，一元化特征較為突出。
　　接著根據(jù)中國人民銀行銀行成都分行的數(shù)據(jù)，我們描述性地分析了四川省房地產開發(fā)現(xiàn)狀以及開發(fā)商融資結構。我們發(fā)現(xiàn)和全國一樣，從2006開始，四川省商品房價格和開發(fā)商投資額都快速上漲，但是從2008年開始雖然房價沒有多少松動，而投資額明顯回落，這與現(xiàn)實市場的感受較為一致，由于短期供給的剛性，所以房價具有一定的滯后性。此外，海外資金雖然所占比重較小，但是其發(fā)展趨勢不容忽視，從2006年

3、開始海外資金進入四川市場的步伐明顯加快，多數(shù)外資企業(yè)普遍實力雄厚，在本地金融機構沒有貸款或貸款很少，受信貸調控政策的影響較小，所以應該在初期加強監(jiān)管，防止在人民幣升值預期的影響下，海外游資的短期套利行為盛行。采用Wind資訊的數(shù)據(jù)，我們定性分析了四川房地產市場自籌資金、國內貸款與商品房價格的相關性，結果顯示，從長期來看，國內貸款、開發(fā)商資金和房價存在顯著的協(xié)整關系，說明了這三個變量呈長期均衡走勢。從因果關系分析來看，商品房價格與開發(fā)商自

4、籌資金互為Granger因果關系，結合誤差修正模型和脈沖響應分析，我們發(fā)現(xiàn)這種因果關系并不是很強烈。而商品房價格是貸款上升的Granger原因，而反之則不成立。誤差修正模型和脈沖響應分析顯示，房價對國內貸款的影響較大。在脈沖響應分析中我們還發(fā)現(xiàn)，這三組關系中各個變量的沖擊響應都為同向的，這也說明了三者的協(xié)整關系，并且都是在9個月后趨于平穩(wěn)。例如自籌資金的增加會在9個月后對商品房價格產生穩(wěn)定的拉動作用。這為政府制定相關政策提供了重要的依據(jù)