基于模糊理論的住房反向抵押貸款定價(jià)研究.pdf

1、住房反向抵押貸款是一種全新的養(yǎng)老方式，其含義是老年人（借款人）以自有住房為抵押向貸款機(jī)構(gòu)貸款，等到合同到期或老年人離世時(shí)貸款機(jī)構(gòu)獲得房屋所有權(quán)。這種方式可以前提變現(xiàn)固化在房地產(chǎn)中的價(jià)值，解決“現(xiàn)金窮人、房子富人”的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的目的。隨著我國(guó)人口老齡化水平的逐漸加深和家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老等養(yǎng)老方式已經(jīng)不能滿足養(yǎng)老需求。我國(guó)在21世紀(jì)初引進(jìn)“以房養(yǎng)老”的概念，并陸續(xù)在多地進(jìn)行試點(diǎn)，例如“南京湯山留園老年公寓項(xiàng)目”、

2、“上海公積金管理中心以房自助養(yǎng)老項(xiàng)目”等，但是效果并不明顯，截止2016年全國(guó)僅58戶(hù)79人投保。反向抵押貸款業(yè)務(wù)在我國(guó)推展不開(kāi)的原因有很多，例如運(yùn)營(yíng)機(jī)制和運(yùn)營(yíng)模式的不確定、法律制度不完善等，但是最為核心的問(wèn)題在于定價(jià)困難，也就是在反向抵押貸款合同存續(xù)期內(nèi)，借款人和貸款機(jī)構(gòu)雙方對(duì)“支付額度”無(wú)法達(dá)成共識(shí)。
　　從資產(chǎn)定價(jià)理論出發(fā)，反向抵押貸款的定價(jià)過(guò)程就是對(duì)影響反向抵押貸款產(chǎn)品未來(lái)現(xiàn)金和貼現(xiàn)值的各種因素的描述過(guò)程。因此，本文對(duì)影響

3、定價(jià)的各種因素進(jìn)行了分析，包括住房?jī)r(jià)值的波動(dòng)、貸款利率的波動(dòng)、預(yù)期余命的不確定性、道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇、借款人的遺贈(zèng)動(dòng)機(jī)等。分析發(fā)現(xiàn)，前三種是影響定價(jià)模型的主要因素，并且已經(jīng)得到眾多學(xué)者的認(rèn)同，但是對(duì)于這三種因素的描述卻沒(méi)有達(dá)成一致。考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜多變和利率的非完全市場(chǎng)化，傳統(tǒng)的因素回歸模型、隨機(jī)模型等可能無(wú)法對(duì)其準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，本文引進(jìn)模糊理論將未來(lái)住房?jī)r(jià)值的增長(zhǎng)率和長(zhǎng)期貸款利率看做模糊數(shù)，在傳統(tǒng)的定價(jià)模型基礎(chǔ)上構(gòu)建了新的基于模糊

4、理論的反向抵押貸款定價(jià)模型。并以五年期以上長(zhǎng)期貸款利率和重慶市二手房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為例，采用模糊時(shí)間序列分析方法得到了住房?jī)r(jià)值增長(zhǎng)率和長(zhǎng)期貸款利率的模糊預(yù)測(cè)模型，得到每一時(shí)期的區(qū)間模糊數(shù)。再通過(guò)對(duì)房屋初始價(jià)值等參數(shù)的設(shè)定得到反向抵押貸款定價(jià)結(jié)果，定價(jià)結(jié)果為一個(gè)區(qū)間模糊數(shù)，并對(duì)定價(jià)結(jié)果進(jìn)行了分析。
　　采用模糊數(shù)對(duì)住房?jī)r(jià)值增長(zhǎng)率和貸款利率進(jìn)行描述符合我國(guó)實(shí)際情況，模糊定價(jià)結(jié)果也具備一定的靈活性，通過(guò)對(duì)定價(jià)結(jié)果的分析對(duì)反向抵押貸款定價(jià)和