商品房預售合同轉(zhuǎn)讓法律適用研究.pdf

1、商品房預售制度對于推動我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)揮了不可替代的作用,但商品房預售所具有的不同于一般現(xiàn)房買賣的特征,也給預購人帶來了較大的風險。同時伴隨我國商品房價格的持續(xù)上漲,且從商品房預售到交房存在較長的時間空檔,商品房預售合同轉(zhuǎn)讓也已成為房地產(chǎn)市場交易不可或缺的部分。
　　實踐中的預售商品房交易,一方面處于強勢地位的開發(fā)商(即預售人)出于對預購人資信能力的考慮,擬定格式條款限制預購人的權利自由;另一方面出于各種原因預購人需要轉(zhuǎn)讓所

2、購預售商品房,甚至在房價飛漲時,預購人基于投資性購房的目的,通過轉(zhuǎn)讓行為而牟利。另外,開發(fā)商在利益的驅(qū)使下,“一房多賣”的現(xiàn)象也是時有發(fā)生。從司法實踐中法院審理的大量有關此類案件的糾紛可以看出,實務界對預售合同能否轉(zhuǎn)讓的態(tài)度不同,對預售合同轉(zhuǎn)讓應蘊含的法律原則缺乏認識,造成司法裁判的不統(tǒng)一,同一案件,法院內(nèi)部往往形成不同處理意見的對立,或者類似案件,不同地區(qū)法院的判決明顯不同。出現(xiàn)以上問題的原因在于我國現(xiàn)有的預售合同轉(zhuǎn)讓的法律法規(guī)不完備

3、,尤其是對預售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)認識不一。通過對現(xiàn)有關于其法律性質(zhì)的兩種學說—債權債務說和物權說進行比較,并結(jié)合民法理論和具體實踐,發(fā)現(xiàn)兩種學說各自都有其存在的缺陷,難以對各方主體的權益形成有效的保護。對此比較合理的途徑是從“債權物權化”的角度將預售合同轉(zhuǎn)讓定性為買賣合同,賦予債權以一定程度的對抗效力,保護權利人的利益。同時解決預售合同轉(zhuǎn)讓糾紛法律適用的關鍵在于對合同自由給予適當限制,并統(tǒng)一預售合同轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)范,細化預售合同轉(zhuǎn)讓的具體

4、法律規(guī)定。因此,基于對預售合同轉(zhuǎn)讓法律適用的完善,首先,應從立法層面對預售合同轉(zhuǎn)讓的合法性、轉(zhuǎn)讓的種類、轉(zhuǎn)讓條件及程序作出具體性的規(guī)定,以規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為,使實踐中預售合同轉(zhuǎn)讓達到法律適用的一致,維護法律的統(tǒng)一與威嚴,切實保護各方當事人的利益。其次,在登記制度方面,確立《物權法》在房地產(chǎn)登記法律體系中的核心地位,改造現(xiàn)有的商品房預售合同登記備案制度,建立預售合同登記制度和預告登記制度的銜接,防止預售合同轉(zhuǎn)讓中糾紛的產(chǎn)生,保障受讓人的購房權益