基于穩(wěn)中求進(jìn)政策下的呼和浩特市建成區(qū)土地出讓市場(chǎng)研究.pdf

1、土地出讓市場(chǎng)是政府壟斷的一級(jí)市場(chǎng)，既要受到政府宏觀調(diào)控政策的影響，又要符合一般交易市場(chǎng)的客觀規(guī)律，七年來(lái)，國(guó)家特別關(guān)注土地出讓市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)，并通過(guò)出臺(tái)調(diào)控政策，抑制土地出讓價(jià)格過(guò)快上漲，防止地王頻繁出現(xiàn)，引導(dǎo)土地出讓價(jià)格理性回歸。本文以穩(wěn)中求進(jìn)的調(diào)控政策為總基調(diào)，研究呼和浩特市建成區(qū)土地出讓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，探索國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)研究區(qū)土地出讓市場(chǎng)的影響程度，建立適宜呼和浩特市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地出讓市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

2、　　呼和浩特市土地出讓市場(chǎng)建立較晚，但在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的影響下，土地出讓市場(chǎng)發(fā)展步伐較快，然而，土地出讓市場(chǎng)體系在短時(shí)間內(nèi)卻無(wú)法健全。近兩年，受?chē)?guó)內(nèi)外金融危機(jī)影響，土地出讓市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯波動(dòng)，本文在國(guó)家提出的穩(wěn)中求進(jìn)政策背景下，通過(guò)充分了解國(guó)內(nèi)外土地出讓市場(chǎng)研究進(jìn)展，運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法、理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法等，從兩方面分析了呼和浩特市土地出讓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，其中，一方面通過(guò)分析土地前期開(kāi)發(fā)整理結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)呼和浩特市土地出讓

3、市場(chǎng)中，政府整理的土地主要用于了公共服務(wù)和公益事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，土地市場(chǎng)交易量較少;招商引資整理的土地占據(jù)了市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，出現(xiàn)了呼和浩特市不同區(qū)域的土地出讓交易量差距較大，區(qū)域間社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。另一方面，通過(guò)分析2005年至2012年間呼和浩特市土地出讓市場(chǎng)中的土地交易量、土地利用率和土地出讓價(jià)格變化趨勢(shì)，提出了環(huán)狀結(jié)構(gòu)下呼和浩特市土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況和存在的問(wèn)題，并討論了問(wèn)題產(chǎn)生的原因。本研究的主要部分是通過(guò)以上分析確定了土地出讓市場(chǎng)發(fā)

4、展?fàn)顩r，并認(rèn)真梳理2005年至2012年間國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，將國(guó)家穩(wěn)中求進(jìn)的調(diào)控政策與呼和浩特市土地出讓市場(chǎng)發(fā)展相結(jié)合，從土地出讓供應(yīng)數(shù)量、土地出讓樓面地價(jià)、土地出讓容積率及土地出讓平均成本和收益四個(gè)方面，探索國(guó)家調(diào)控政策對(duì)呼和浩特市土地出讓市場(chǎng)的影響力度、變化趨勢(shì)和政策導(dǎo)向。
　　針對(duì)上述研究，構(gòu)建了呼和浩特市土地出讓市場(chǎng)體系，增強(qiáng)了政府監(jiān)管力度，提出了更加科學(xué)的土地出讓市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。本研究又運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，建立了樓面地價(jià)

5、和房屋售價(jià)、土地出讓價(jià)格和房屋售價(jià)的關(guān)系模型，通過(guò)歸納總結(jié)，構(gòu)建了土地出讓定價(jià)方案，并運(yùn)用實(shí)例加以驗(yàn)證，從而減小人為主觀因素對(duì)土地出讓市場(chǎng)價(jià)格的影響，使土地出讓定價(jià)方法更能適應(yīng)土地市場(chǎng)需要，土地出讓價(jià)格的客觀性和真實(shí)性進(jìn)一步提高。最后本研究提出了呼和浩特市土地出讓市場(chǎng)完善措施，即(1)深入分析土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況，完善土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度;(2)進(jìn)一步強(qiáng)化政府主導(dǎo)職能，實(shí)現(xiàn)“五統(tǒng)一”發(fā)展模式;(3)強(qiáng)化土地利用結(jié)構(gòu)，完善土地出讓供給模式;(