土地出讓價格信號對房價的影響研究.pdf

1、近年來,地價和房價不斷上漲,成為社會關(guān)注的重要民生問題和政府宏觀調(diào)控的重要關(guān)切點(diǎn)。地價和房價的關(guān)系引起了社會各界的激烈爭論:一種觀點(diǎn)認(rèn)為土地價格的上漲提升了住房成本,由此導(dǎo)致了房價的上漲；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為地價占房價的比例有限,地價不是導(dǎo)致房價上漲的主要因素。社會各界的爭論引起了學(xué)術(shù)界的關(guān)注,國內(nèi)外學(xué)者們對地價房價的關(guān)系展開了大量的研究,并形成了“引致需求論”、“成本驅(qū)動論”和“互動論”等觀點(diǎn)。這些研究大多基于城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)和空

2、間經(jīng)濟(jì)學(xué)等相關(guān)理論,關(guān)注地價與房價在長期均衡水平上的關(guān)系。但是現(xiàn)實(shí)中,房地產(chǎn)市場是不均衡的,當(dāng)土地出讓價格偏高或者偏低時,土地出讓事件對房價造成瞬時的沖擊,引起房價在短時間內(nèi)的變化。在土地出讓事件發(fā)生前后,市場的經(jīng)濟(jì)基本面幾乎沒有變化,但是房價卻有了較大的波動。基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)和信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的價格發(fā)現(xiàn)理論認(rèn)為,除了經(jīng)濟(jì)基本面因素以外,信號等非經(jīng)濟(jì)基本面因素也帶來了房價的變化。土地市場中偏高或者偏低的價格蘊(yùn)含了新的信息和信號,傳遞到房地產(chǎn)市場

3、,引起房價的變化。
　　 本文從價格發(fā)現(xiàn)視角出發(fā),研究土地出讓價格信號對房價的單向影響作用。為了揭示土地出讓價格信號影響房價的作用范圍、擴(kuò)散效應(yīng)和樓盤差異性,本文利用杭州市的相關(guān)數(shù)據(jù),在第四章至第七章中,分別從城市層面、城區(qū)層面和項(xiàng)目層面實(shí)證檢驗(yàn)了土地出讓價格信號對房價的影響作用。第四章在城市層面,運(yùn)用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年12月199宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和在此期間的新建商品住宅價格數(shù)據(jù),構(gòu)建ARMA模型,檢驗(yàn)了土地

4、出讓價格信號對整個城市房價波動的影響作用。第五章將研究對象縮小到城區(qū)層面,借鑒事件研究法的思想,運(yùn)用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年3月177宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和在此期間7個城區(qū)的新建商品住宅價格數(shù)據(jù),檢驗(yàn)了土地出讓價格信號對城區(qū)房價水平的影響作用。第五章還檢驗(yàn)了土地出讓價格信號影響房價的不對稱性和市場形勢對土地出讓價格信號影響房價的調(diào)節(jié)作用。第六章進(jìn)一步將研究對象縮小到土地周邊的項(xiàng)目層面,運(yùn)用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年3

5、月177宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和251個新建住宅樓盤的銷售數(shù)據(jù),分別檢驗(yàn)了土地出讓價格信號對距離地塊1km以內(nèi)的樓盤、1km～2km的樓盤和2km～3km的樓盤的影響作用,揭示了土地出讓價格信號影響周邊樓盤價格的擴(kuò)散效應(yīng)。第七章在前幾章研究的基礎(chǔ)上,運(yùn)用杭州主城區(qū)2006年1月～2010年3月177宗住宅用地交易數(shù)據(jù)和251個新建商品住宅樓盤的銷售數(shù)據(jù),從供給和需求兩個方面,構(gòu)建了樓盤特征及其他因素對樓盤價格波動的影響模型,分析了土地出讓價

6、格信號影響房價的樓盤差異性。通過系統(tǒng)的理論與實(shí)證分析,本文主要得到以下結(jié)論:第一,土地市場中的價格信號對房價有明顯的影響作用。土地是房地產(chǎn)的原材料,土地的價格是住房成本的重要組成部分。地價反映了開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期,偏低或者偏高的地價被認(rèn)為蘊(yùn)含了新的信息,這一信號傳遞到房地產(chǎn)市場中,會影響購房者的預(yù)期和決策,從而導(dǎo)致了房價的波動。
　　 第二,在影響范圍上,土地出讓價格信號對出讓地塊所在城區(qū)的房價有顯著的影響作用,對整個

7、城市房價的影響不顯著。土地和房地產(chǎn)區(qū)域性強(qiáng),土地出讓價格信號對房地產(chǎn)市場的影響具有區(qū)域性。某城區(qū)的地塊出讓后,土地出讓價格信號對該地塊所在城區(qū)的房價水平產(chǎn)生了顯著的影響。但是土地出讓價格信號影響范圍有限,對整個城市的房價影響不顯著。
　　 第三,土地出讓價格信號對房價的影響作用具有不對稱性:負(fù)向土地出讓價格信號對房價的影響作用大于正向土地出讓價格信號對房價的影響作用。在平穩(wěn)的市場形勢下,偏低的土地出讓價格傳遞了負(fù)向信號,引起房價

8、下跌。但是,偏高的土地出讓價格被認(rèn)為是多方面因素造成的,并不一定表示開發(fā)商對未來房價有樂觀的預(yù)期,因此,正向土地出讓價格信號對房價影響不明顯。
　　 第四,在好的市場形勢下,正向土地出讓價格信號對房價有顯著推動作用。當(dāng)房價連續(xù)多期持續(xù)上漲時,市場參與者容易形成房價繼續(xù)上漲的預(yù)期。這時,正向土地出讓價格信號正好印證了人們的這一預(yù)期,進(jìn)一步強(qiáng)化了他們的信念,影響其購買決策,導(dǎo)致房價上漲。
　　 第五,在土地出讓價格信號影響房

9、價的擴(kuò)散效應(yīng)上,土地出讓價格信號以出讓地塊為中心,隨著時間推移不斷往外擴(kuò)散影響周邊樓盤。
　　 第六,土地出讓價格信號影響房價存在樓盤差異性。在負(fù)向土地出讓價格信號影響下,高品質(zhì)樓盤價格下降幅度比一般品質(zhì)樓盤價格下降幅度??；銷售后期的樓盤比銷售前期的樓盤價格下降幅度小,大規(guī)模的樓盤比小規(guī)模的樓盤價格下降幅度小。
　　 與已有的研究成果相比,本研究的創(chuàng)新點(diǎn)和學(xué)術(shù)價值主要體現(xiàn)在以下幾個方面:
　　 第一,揭示中國大陸

10、背景下土地出讓價格信號對房價的影響作用。以往基于市場均衡理論城市層面的地價房價研究無法很好地解釋土地出讓事件對房價的沖擊作用；而且,城市層面的數(shù)據(jù)掩蓋了地塊和樓盤的異質(zhì)性,無法揭示地價對房價影響的樓盤差異性。本文從價格發(fā)現(xiàn)的視角出發(fā),利用杭州城市、城區(qū)和項(xiàng)目層面的數(shù)據(jù),實(shí)證研究了中國大陸背景下土地出讓價格信號對房價的影響作用,深化和豐富了已有的相關(guān)研究。
　　 第二,檢驗(yàn)了房地產(chǎn)市場中市場形勢對土地出讓價格信號影響房價的調(diào)節(jié)作用

11、。價格發(fā)現(xiàn)理論認(rèn)為投資者厭惡風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度使得他們在好的市場形勢下對負(fù)向信號的反應(yīng)程度大于對正向信號的反應(yīng)程度。本文在中國大陸房地產(chǎn)市場中,檢驗(yàn)市場形勢對土地出讓價格信號影響房價的調(diào)節(jié)作用,得出了不一樣的結(jié)論:市場形勢對正向信號影響房價有正向的調(diào)節(jié)作用。這主要是因?yàn)橹袊箨懻畬Ψ康禺a(chǎn)市場依賴,導(dǎo)致了市場參與者對市場信心充足,風(fēng)險(xiǎn)偏好大。他們傾向于接受符合房價上漲預(yù)期的信號,這使得好的市場形勢與正向土地出讓價格信號共同推動了房價的上漲。

12、r>　　 第三,揭示了土地出讓價格信號在空間范圍內(nèi)的擴(kuò)散效應(yīng)。很多學(xué)者對土地和房地產(chǎn)的空間性展開了研究,他們大多關(guān)注地價和房價的空間分布特征等問題,對房地產(chǎn)市場中信號的擴(kuò)散效應(yīng)研究較少。本文對此展開研究,并發(fā)現(xiàn)土地出讓價格信號以出讓地塊為中心,隨時間推移不斷往外擴(kuò)散影響周邊樓盤。為這方面的相關(guān)研究做了有益的探索。
　　 第四,解釋了土地出讓價格信號影響房價的樓盤差異性。本文從供給和需求兩個方面,構(gòu)建樓盤特征及其他因素對樓盤價格

13、波動的影響模型,探索性地研究了在負(fù)向土地出讓價格信號的影響下,樓盤特征等因素對樓盤價格波動的影響作用。
　　 由于時間、精力和研究條件等方面的限制,本研究在以下幾個方面存在不足:第一,僅關(guān)注土地出讓價格對房價的單向影響作用,沒有研究房價對地價的影響作用。第二,僅選取杭州2006年1月～2010年12月的相關(guān)數(shù)據(jù),樣本數(shù)據(jù)不夠充足。第三,使用樓盤中各住宅單元價格的平均值衡量樓盤房價的方式不夠準(zhǔn)確。第四,未能有效控制宏觀調(diào)控政策事件