目標成本管理作業(yè)指引

1、<p>　　目標成本管理作業(yè)指引</p><p><b>　　作業(yè)指引目的 </b></p><p>　　提高公司成本管理水平，建立先進合理的目標成本管理體系，落實“可研版目標成本-規(guī)劃方案版目標成本－施工圖版目標成本－動態(tài)成本－結算成本”的全過程管理原則。</p><p><b>　　適用范圍</b></

2、p><p>　　適用于公司開發(fā)項目的目標成本編制與管理。</p><p><b>　　定義</b></p><p>　　目標成本：是公司基于市場狀況、項目定位規(guī)劃，結合公司經(jīng)營計劃，根據(jù)預期售價和目標利潤進行、結合市場價格行情以及對未來風險的預估預先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標，以管理后續(xù)設計、采購、項目管理、銷售等各作業(yè)過程成本支出。<

3、;/p><p><b>　　職責</b></p><p><b>　　成本監(jiān)控中心</b></p><p>　　成本監(jiān)控中心是區(qū)域成本管理的專業(yè)管控部門；</p><p>　　審核核算中心編制的目標成本；</p><p>　　監(jiān)控動態(tài)成本控制，備案月度的動態(tài)成本報告；</p

4、><p>　　負責成本數(shù)據(jù)庫的建立和維護工作。</p><p><b>　　地區(qū)核算部</b></p><p>　　地區(qū)核算部是地區(qū)公司項目成本管理的執(zhí)行部門；</p><p>　　負責編制地區(qū)公司的項目目標成本；</p><p>　　負責地區(qū)公司項目的動態(tài)成本控制、編制月度的動態(tài)成本報告。</

5、p><p>　　工程、設計、開發(fā)等各專業(yè)職能部門</p><p>　　按權限參與項目目標成本的評審；</p><p>　　提供項目目標成本測算所需資料。</p><p><b>　　關鍵活動描述</b></p><p>　　目標成本的組成和內(nèi)容</p><p>　　目標成本文件

6、主要為：《目標成本測算文件》；</p><p>　　《目標成本測算文件》包括：《目標成本測算表》、《目標成本測算及拆分指引》。</p><p>　　目標成本管理原則：深化可研版原則、客戶導向原則、事前控制原則。</p><p>　　目標成本文件的編制：目標成本測算表的編制</p><p>　　項目規(guī)劃方案確定后，地區(qū)公司負責人應召集開發(fā)、設計

7、、工程、銷售、核算、財務等相關部門，共同編制項目目標成本，由核算部門匯總、審核、修訂后，作為目標成本錄入的依據(jù)。隨項目開發(fā)不斷推進，當施工圖確定，各項目應深化編制施工圖版目標成本，以更有效指導目標成本管理工作。</p><p>　　各地區(qū)公司應參考當?shù)叵嚓P政策、收費文件、該項目的產(chǎn)品定位、當?shù)仡愃乒こ痰慕?jīng)驗數(shù)據(jù)，并考慮項目的自身特征與風險因素進行目標成本編制。</p><p><b&

8、gt;　　編制依據(jù)： </b></p><p>　　可研版成本測算資料及地塊地質(zhì)等資料；</p><p>　　經(jīng)政府審批的規(guī)劃指標及規(guī)劃設計方案；</p><p>　　各產(chǎn)品類型的建造標準、交樓標準；</p><p>　　政府對房地產(chǎn)相關的收費標準；</p><p>　　財務部提供的財務費用、各項稅費等；&

9、lt;/p><p>　　以往類似項目的造價指標和當?shù)氐氖袌鰞r信息。</p><p><b>　　編制要求：</b></p><p>　　目標成本應采用公司統(tǒng)一的《目標成本測算表》進行測算。</p><p>　　目標成本按項目開發(fā)期分期編制。</p><p>　　目標成本測算應做到量價分離、分攤合理、測

10、算精細、依據(jù)充分。</p><p>　　目標階段成本測算與可研階段成本測算不一致之處應有充分的依據(jù)和說明，且應對差異進行分析說明。</p><p>　　目標成本的制定應具備可追溯性，編制目標成本的各項資料應及時收集、整理、歸檔。</p><p><b>　　注意事項：</b></p><p>　　目標成本的測算應充分考慮

11、到各項風險因素，設置詳細的風險費用項，以風險概率形式體現(xiàn)項目成本的風險。</p><p>　　目標成本編制時應注意與可研版成本進行比較，對啟動階段測算過程中不確定的內(nèi)容需重點關注。如：規(guī)劃方案對場區(qū)土方工程的影響；地基詳勘報告對地基處理、護坡、降水的影響；停車方案對成本的影響；銷售方案變化等。</p><p>　　測算時應盡量填寫完整的測算依據(jù)和造價指標，測算的指標忌生搬硬套，應結合實際產(chǎn)

12、品形態(tài)在經(jīng)驗指標基礎上進行調(diào)整。測算依據(jù)同樣應考慮實際情況并進行調(diào)整。</p><p>　　目標成本編制所依據(jù)的規(guī)劃方案、產(chǎn)品建造標準的制定是成本、營銷、設計、工程、采購、客服、財務、物業(yè)等多部門互動的決策過程，成本編制人員需要主動溝通相關部門，跟進成本測算，提出成本意見，以供方案決策。</p><p>　　目標成本編制過程中的測算與分攤原則可參考《目標成本測算及拆分指引（華南與海南區(qū)試行

13、）》。</p><p>　　目標成本的錄入與審核</p><p>　　地區(qū)公司核算部應嚴格按照ERP系統(tǒng)操作要求，在系統(tǒng)內(nèi)進行目標成本編制單的錄入，形成目標成本匯總單。</p><p>　　目標成本匯總單經(jīng)成本監(jiān)控中心、地區(qū)公司負責人、區(qū)域分管領導審核，最終由張生審批后正式生效。</p><p>　　目標成本審批完成后，需當月在成本信息月報中

14、反饋該項目動態(tài)成本。</p><p>　　為避免影響項目運作，各地公司應在項目開工前完成目標成本的錄入及審批。 </p><p>　　目標成本審批通過前，為保證項目前期工作順利開展，土地價款及開發(fā)前期費用暫不受目標成本控制，可以線上進行合同錄入及請款；其他合同不允許錄入及請款。</p><p>　　目標成本審批通過后，在目標成本控制額度內(nèi)，所有相關合同審批與請款均可

15、進行。若超出各目標成本科目單項控制額（含土地成本、開發(fā)前期準備費、社區(qū)市政工程費、園林環(huán)境費、配套設施工程費、開發(fā)間接費等二級科目以及建安工程費的三級科目），則不允許發(fā)起相應科目新合同的審批及新的特殊費用請款。</p><p>　　目標成本的調(diào)整或修訂</p><p>　　各地區(qū)公司應以編訂的目標成本為指引，準確核算成本發(fā)生額，嚴格控制動態(tài)成本。如遇特殊情況，應陳述原因，依照以下流程對目標

16、成本進行調(diào)整或修訂：</p><p>　　若項目成本發(fā)生額超過單一科目的控制額，但未超目標成本總額（不影響項目毛利），地區(qū)公司核算部可依照目標成本編制原則，在除土地成本和期間費用以外的其余各二、三級成本科目之間，合理調(diào)整各科目的成本余額分配，經(jīng)ERP系統(tǒng)報區(qū)域成本監(jiān)控中心審核，地區(qū)公司負責人審批后生效。</p><p>　　若項目成本的預計發(fā)生額超過原審批通過的目標成本總額（影響項目毛利）

17、，或因產(chǎn)品類型調(diào)整等原因?qū)е骂A期成本大幅降低，則需由地區(qū)公司發(fā)起目標成本修訂申請，報張生審批后生效。</p><p>　　目標成本修訂的原則是：可預見的風險因素不在修訂范圍內(nèi)。</p><p>　　目標成本經(jīng)確定后不得隨意修訂，有下列情況之一者，可修訂目標成本，一般成本變化在成本動態(tài)中反映即可：</p><p>　　因政府政策變化 (例如：實施90/70、節(jié)能環(huán)保政

18、策等)使目標成本發(fā)生變化。</p><p>　　因項目定位要求（例如：改毛坯為推廣精裝修房）使目標成本發(fā)生變化。</p><p>　　公司開發(fā)計劃重大調(diào)整（包括分期面積、開發(fā)周期調(diào)整）導致目標成本變化。</p><p>　　因市場售價不可預料的增長，滿足以下條件時允許修訂：首次銷售預估均價距目標成本確定時的預估售價提升20％以上，允許調(diào)整的范圍包括建筑外立面（不影響

19、報批報建）、精裝修檔次、園林景觀工程等。</p><p>　　目標成本的調(diào)減：原則上，在不超出目標成本（施工圖版）的前提下，綜合考慮項目的品質(zhì)、進度等要求，進行適應性調(diào)整。</p><p>　　目標成本和動態(tài)成本的預警</p><p>　　每月底，核算部需按照公司要求完成成本信息的編制并報送，具體操作要求及程序見《信息報送管理作業(yè)指引》。信息月報的項目動態(tài)成本數(shù)據(jù)需

20、同《目標成本測算表》的測算口徑保持統(tǒng)一。</p><p>　　除信息月報反饋的信息外，重要的或突發(fā)的成本信息，如重大成本變動、大金額索賠、成本錯漏、成本風險、職業(yè)道德事件等須及時向公司反饋。</p><p>　　動態(tài)成本清查：是指在目標成本確定之后，項目實施過程中，以目標成本為控制線，定期對項目已發(fā)生成本進行核對和確定的工作。</p><p>　　成本清查需根據(jù)項目

21、進展情況，對待發(fā)生成本進行分析預測和調(diào)整，從而及時、全面、真實地反映項目成本狀況，并形成該項目的調(diào)整版《成本測算表》，報成本監(jiān)控中心審核。</p><p>　　各地區(qū)公司應至少每項目開盤前、年末各組織一次項目成本清查工作。核算部門是成本清查工作的組織和牽頭部門，對清查結果和最終數(shù)據(jù)的真實性及準確性負責。地區(qū)公司各相關部門為成本清查工作的具體實施部門，對自身業(yè)務范圍內(nèi)發(fā)生的成本進行自查，并對結果負責。</p&

22、gt;<p>　　成本清查內(nèi)容主要包括：項目設計方案變動情況，合同簽訂和執(zhí)行情況，變更簽證下發(fā)實施情況，政府收費變化情況，項目設計費用、銷售費用、管理費用與財務費用的變化情況，市場材料價格波動情況，政策性調(diào)整的項目規(guī)劃調(diào)整情況等。</p><p><b>　　支持性文件</b></p><p><b>　　流程及作業(yè)指引</b>&l