【廣告策劃-ppt】凡客誠品微博營銷案例解析

1、微博營銷的路徑分析和案例解析北京索瑯國際公關(guān)廣告索瑯國際201967目錄微博發(fā)展現(xiàn)狀分析微博概述微博的特性微博使用手冊微博營銷路徑分析微博營銷案例解析201967微博，是一個基于用戶關(guān)系的信息分享、傳播以及獲取的平臺，允許用戶通過Web、Wap、Mail、APP、IM、SMS以及各種客戶端，以簡短的文本進行更新和發(fā)布消息。隨著發(fā)展，這些消息可以被很多方式傳送，也可以發(fā)布多媒體，如圖片、影音和出版物字數(shù)通常限制在140字以內(nèi)微博是用來溝通

2、的，一個人說，其他人聽，然后彼此反復討論微博概述201967微博的特征201967隱私控制：僅自己可見、僅我關(guān)注的用戶可見、全站可見轉(zhuǎn)發(fā)邏輯：轉(zhuǎn)發(fā)原文：填寫內(nèi)容則顯示填寫的內(nèi)容，不填寫內(nèi)容則顯示“轉(zhuǎn)發(fā)微博”轉(zhuǎn)發(fā)規(guī)則：轉(zhuǎn)發(fā)轉(zhuǎn)發(fā)來的內(nèi)容，產(chǎn)生的內(nèi)容等于直接轉(zhuǎn)發(fā)，與轉(zhuǎn)發(fā)源建立關(guān)系，可調(diào)用中間轉(zhuǎn)發(fā)者描述轉(zhuǎn)發(fā)描述：直接轉(zhuǎn)發(fā)可以復選是否作為原文評論；間接轉(zhuǎn)發(fā)可復選作為原文評論和中間轉(zhuǎn)發(fā)者評論源內(nèi)容刪除：源內(nèi)容刪除為邏輯刪除，被轉(zhuǎn)發(fā)的內(nèi)容還會顯示評論

3、回復邏輯：原文評論：可復選作為自己的新微博發(fā)表回復評論：即@XXX，及最為評論，也作為對XXX的回復，可復選作為新微博發(fā)表評論回復與轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)系：評論回復時復選同時作為新微博=轉(zhuǎn)發(fā)，轉(zhuǎn)發(fā)時復選同時作為評論=評論站內(nèi)信與@XXX的關(guān)系站內(nèi)信相當于私信，只有對方能看到，并且不會發(fā)送錯誤@XXX被運用到回復和間接發(fā)信中，因為所有的@XXX，只要XXX存在，就會受到通知，并在@列表中找到@他的全部信息，這些信息有評論回復、也有站內(nèi)信（公開的）@邏

4、輯：@XXX，系統(tǒng)會將@后的內(nèi)容作為用戶名進行搜索，而用戶名又是不可重復的，即可實現(xiàn)快速定位到某個用戶進入該用戶空間，但存在的問題是，如果隨意修改了@后的內(nèi)容，可能會出現(xiàn)用戶不存在或冒用他人的問題出現(xiàn)#邏輯：#XXXX#，系統(tǒng)會將#中間的內(nèi)容加上鏈接，點擊鏈接對鏈接內(nèi)容進行相關(guān)話題搜索，這樣能進入已經(jīng)存在的話題，并列出相關(guān)話題主要功能及操作的邏輯關(guān)系微博使用手冊201967更多內(nèi)容表現(xiàn)形式，讓微博承載的信息量倍增完全的開放性，讓微博滲透

5、到網(wǎng)絡的各個角落高質(zhì)量的粉絲，會使信息以意想不到的速度迅速傳播開去隨時了解到關(guān)注對象的動態(tài)，方便快捷的互動201967微博講究有頭有臉，無論是個人還是企業(yè)，都應該以真正的面目示人微博并不是單方面的信息發(fā)布版，它是一種立體的互動平臺。國家大事、時政要聞、只要你愿意，任何一個人都可以成為新聞的發(fā)布者。微博不是一個獨立的載體，它與個人博客、企業(yè)官網(wǎng)互相聯(lián)系完善的個人資料相對而言會更加吸引人們的關(guān)注消息傳遞方式的多樣化，令微博的傳播性大大提升2

6、01967建立帳號發(fā)表話題關(guān)注別人轉(zhuǎn)貼@別人轉(zhuǎn)貼評論評論@別人回應回應這就是屬于優(yōu)質(zhì)粉絲群體吸引粉絲的最有效途徑吸引優(yōu)質(zhì)粉絲的有效途徑微博使用手冊：人們?nèi)绾螌ふ冶舜送?01967目錄微博現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢微博營銷路徑分析微博營銷與博客營銷的本質(zhì)區(qū)別微博營銷的特點微博營銷的作用微博營銷的價值微博營銷的策略微博營銷的技巧微博營銷的傳播路徑微博營銷案例解析201967微博營銷與博客營銷的本質(zhì)區(qū)別微博營銷與博客營銷的區(qū)別：博客營銷可以依靠個人的力

7、量，而微博營銷則要依賴你的社會網(wǎng)絡資源。201967微博營銷的特點立體化：高速度：便捷性：廣泛性：微博營銷可以借助先進多媒體技術(shù)手段，從文字，圖片，視頻等展現(xiàn)形式對產(chǎn)品進行描述，從而使?jié)撛谙M者更形象直接的接受信息。微博最顯著特征之一就是其傳播迅速。一條關(guān)注度較高的微博在互聯(lián)網(wǎng)及與之關(guān)聯(lián)的手機WAP平臺上發(fā)出后短時間內(nèi)互動性轉(zhuǎn)發(fā)就可以抵達微博世界的每一個角落，達到短時間內(nèi)最多的目擊人數(shù)。微博營銷優(yōu)于傳統(tǒng)的廣告行業(yè)，發(fā)布信息的主體無須經(jīng)過

8、繁復的行政審批，從而節(jié)約了大量的時間和成本。通過粉絲關(guān)注的形式進行病毒式的傳播，影響面非常廣泛，同時，名人效應能夠使事件的傳播量呈幾何級放大。201967微博營銷的特點201967微博營銷的作用140個英文字符、70個漢字，也就是一條手機短信的長度。可是在互聯(lián)網(wǎng)傳播這個鏈式反應中，微博起到的恰恰就是導火索的作用。普通微博用戶最初的交流和互動并無特定的對象和確切的目的，話題的跟隨者都是零星分布和隨機出現(xiàn)的，形成一種受眾群細化、傳播內(nèi)容針對

9、、實時更新的分眾傳播；信息通過互聯(lián)網(wǎng)平臺進行二次傳播時，已經(jīng)形成了分眾傳播與大眾傳播相互交織、相互作用的傳播環(huán)境，而這兩種特征的結(jié)合，讓微博的傳播形態(tài)有了新的模式；從最初的分眾傳播形式到最終的大眾傳播效果，依靠的即使微博平臺上對其他大眾媒體特別是網(wǎng)絡媒體的鏈接和互動從而讓傳播活動的參與者和受眾由個體、群體迅速擴大為大眾。201967微博營銷前景微博將是有效的網(wǎng)絡營銷工具，微博的運營商可以與企業(yè)共同進行策劃，以企業(yè)微博、代言人微博、用戶微

10、博為載體，針對新產(chǎn)品、新品牌等進行主動的網(wǎng)絡營銷微博將是植入式廣告的最好載體之一。微博營銷可以在趣味話題、圖片和視頻中植入廣告微博是一種按照讀者喜好定制的活媒體，將是企業(yè)和媒體人十分熱衷使用的客戶滿意度測試工具。往往能在微博中熱議的話題，就能夠馬上成為各大媒體爭相討論的熱點話題微博也是重要事件的最好的新聞發(fā)布現(xiàn)場。微博的營銷價值微博給網(wǎng)民尤其是手機網(wǎng)民提供了一個信息快速發(fā)布、傳遞的渠道。建立一個微博平臺上的事件營銷環(huán)境，能夠快速吸引關(guān)注

11、。這對于企業(yè)的公共關(guān)系維護、話題營銷開展，能起到如虎添翼的作用。品牌營銷的有力武器。每一個微博后面，都是一個消費者，一個用戶。越是只言片語，越是最真實的用戶體驗。微博營銷的價值201967產(chǎn)品、品牌信息的傳播（品牌頻道）CRM與客戶對話案例：Twitter開發(fā)了“品牌頻道”，企業(yè)可以在Twitter構(gòu)建品牌頁面，同時組建多種品牌小組，同一品牌的粉絲能夠聚合在一起，而企業(yè)通過平臺可以向用戶發(fā)送各種新品、促銷信息，Twitter的即時性和分

12、享性讓一個消息可以迅速遍布有相同興趣愛好的group、team，甚至用戶之間也發(fā)生互動，他們也可能把信息轉(zhuǎn)發(fā)給其他好友。不少美國企業(yè)已經(jīng)在采取這種方式。戴爾從2007年3月開始使用Twitter企業(yè)平臺，目前戴爾官方網(wǎng)站上已擁有65個Twitter群組。截止到現(xiàn)在，戴爾已經(jīng)在Twitter內(nèi)獲得了約100萬美元的銷售收入。通用汽車、H&RBlock、柯達是光顧Twitter的?？?。它們對Twitter的關(guān)注反應了新社會化媒體在“消費者對

13、品牌進行公開討論”方面的力量。對品牌的真正話語權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到消費者手中，這是技術(shù)所使然。微博的商業(yè)價值體現(xiàn)于客戶服務微博客可以為企業(yè)提供用戶追蹤服務，在追蹤模式中，可以利用“品牌頻道”開展對產(chǎn)品、品牌的信息傳播，并與顧客進行對話，縮短了企業(yè)對客戶需求的響應時間，網(wǎng)絡整合營銷4I原則中提到的Interests利益原則強調(diào)，對目標用戶群開展營銷時，要時刻注意營銷活動為客戶提供了實在的利益，而這正顯然是Twitter客戶服務取得成功的關(guān)鍵。20

14、1967微博客的商業(yè)價值體現(xiàn)于互動形式（跨地域，實時性）與傳統(tǒng)的互動營銷相比，微博客的互動形式可以打破地域人數(shù)的限制，全國甚至全球的受眾都可能成為互動營銷的參與者更重要的是來自不同地區(qū)的志趣相投者實時溝通，更加深度的交流。品牌的烙印會在體驗與關(guān)系互動中更加深刻。案例：國外一葡萄酒公司在Twitter上舉辦了TwitterTasteLive，5款雨果葡萄酒分別提供給使用Twitter的葡萄酒愛好者品嘗。然后主辦方確定一個時間，在Twitt

15、er上和葡萄酒愛好者進行互動交流，并用視頻直播來輔助這次體驗活動，加強了活動的直觀性。用Twitter的形式將品酒會現(xiàn)場搬到網(wǎng)上，只要Twitter用戶將自己的想法以文字由網(wǎng)站、短信息等發(fā)送給訂閱者和好友，雙方就可及時反饋。201967微博客的商業(yè)價值體現(xiàn)于硬廣形式刺激用戶熱情以許可式、自主式進行廣告根據(jù)興趣愛好人群，定位精確，營銷效果更好案例：Twitter允許個人用戶可以通過在個人頁面中插入廣告獲利，用戶可以自主邀請廣告主購買個人網(wǎng)

16、頁的廣告位，雙方協(xié)商投放時間和收取費用。Twitter僅僅收取5%作為服務費。為了保證廣告主的利益，廣告播出期間的每一小時，用戶都可以按比例獲得由Twitter廣告部門設定的虛擬帳戶中的金額，廣告完成后，錢才能轉(zhuǎn)入用戶真實帳戶中。如果用戶在廣告期滿前清除了廣告，就只能得的部分費用。201967微博客的商業(yè)價值體現(xiàn)于公關(guān)服務企業(yè)輿情監(jiān)測：營銷團隊可通過微博客平臺，實時監(jiān)測受眾對于品牌或產(chǎn)品的評論及疑問企業(yè)的危機公關(guān)維護（TwitterSe

17、arch）如遇到企業(yè)危機事件，可通過微博客對負面口碑進行及時的正面引導，使搜索引擎中有關(guān)負面的消息盡快淹沒，使企業(yè)的損失降至最低案例：面對Twitter形成的“社會化媒體的長尾”，一個不起眼的小消息都有可能被無限放大，對企業(yè)來說，在危機之前如何預警，危機產(chǎn)生后如何公關(guān)處理，都是值得研究的課題。201967微博營銷的一般策略201967微博營銷的技巧（1）標簽：根據(jù)不同的時期設置不同的標簽，永遠讓搜索結(jié)果處在第一頁.話題：我聽見你的聲音我

18、在聽你說我明白你說的達成營銷目的互動：創(chuàng)造有意義的體驗和互動，人們才會和你進行交流善用大眾熱門話題如#地震#，因為它適合微博的每個人主動搜索行業(yè)相關(guān)話題，主動去與用戶互動201967微博營銷的技巧（2）有規(guī)律地進行更新，每天5~10條，一小時內(nèi)不要連發(fā)兩條定期舉辦活動，能夠帶來快速的粉絲增長，并增加其忠誠度讓你的內(nèi)容有連載性，連載會顯著提高粉絲的活躍度不要關(guān)注超過50個人，哪怕你有100萬的粉絲上班、午休、下午四點后、晚上8點，抓住這些

19、高峰發(fā)帖時間201967微博營銷傳播路徑名人傳播路徑推首傳播路徑病毒傳播路徑201967目錄微博發(fā)展現(xiàn)狀分析微博營銷路徑分析微博營銷案例解析凡客誠品“凡客體”營銷路徑模擬操作：興業(yè)全球李小天微博營銷模擬附：微博營銷面臨問題201967凡客誠品凡客體營銷路徑2010年7月6日晚上10時01分，Vancl的官方微博開始了一個小小的互動營銷，而結(jié)果是誰也沒料想到的，截至七夕這一天，光新浪微博上就有近3萬條直接話題這個門的爆發(fā)并不是因為凡客誠品

20、的品牌號召力，而是因為參與討論的人很多201967“愛……，不愛……，是……，不是……，我是……”這則最早出現(xiàn)在公交站牌的廣告語，是為Vancl代言人韓寒和王珞丹所定制，目的是主推今夏熱銷的T恤?！岸拱辍鄙鐓^(qū)和各門戶微博是“凡客體”最早出現(xiàn)的地方。上海互動廣告公司AKQA的首席文案朱宇是最早的PS者，在PS后的廣告中，郭德綱身著紀梵希名牌上衣卻呈現(xiàn)出明顯的郭式氣質(zhì)，再配上“15元一件的老頭汗衫”字樣，被網(wǎng)友評價為盡顯個性。很快玩票者就突

21、破了廣告人的圈子，PS名人成為最初的風潮，小沈陽、地產(chǎn)界名人任志強、演員馬景濤、西太平洋大學博士唐駿、禹晉永等紛紛亮相。源自一則公交廣告門戶微博曝光惡搞名人PS凡客誠品凡客體營銷路徑軌跡201967此后，PS的范圍又進一步擴展至普通人，有人用它表白自我，有人則用來調(diào)侃同事，迅速形成網(wǎng)友大聯(lián)歡。最后，又來了不少想要“搭車”營銷的企業(yè)，有某些廣告設計工作室的自我推銷，有某門戶網(wǎng)站各頻道的個性展示，有網(wǎng)絡游戲代言人講述真我風采，有殺毒軟件借此

22、推出擬人化形象。到現(xiàn)在為止，Vancl官方微博上收集的廣告PS版本仍在不斷增加……人人參與，網(wǎng)友大聯(lián)歡商業(yè)借勢持續(xù)升溫凡客誠品凡客體營銷路徑軌跡2019678月11日，興業(yè)全球基金官方微博發(fā)布了一條普通公益活動信息。圖為次日李小天在微博上與粉絲對此活動的討論。1、行業(yè)人物發(fā)布微博后引起行業(yè)意見領(lǐng)袖關(guān)注，高質(zhì)量的粉絲的參與，使得這次普通的討論變成了有效的信息傳播。模擬操作：興業(yè)全球李小天微博營銷模擬201967興業(yè)全球李小天2、專業(yè)執(zhí)行團

23、隊集中轉(zhuǎn)帖、評論，迅速形成短期熱門話題標簽模擬操作：興業(yè)全球李小天微博營銷模擬3、由于專業(yè)執(zhí)行團隊集中轉(zhuǎn)帖和評論后，信息在微博廣場形成熱門標簽?；谖⒉﹥?nèi)部的營銷完成，等待其他媒體的轉(zhuǎn)載和信息的二次曝光201967微博營銷面臨的主要問題用戶基本上集中在互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者這樣一個很小的圈子內(nèi)，大量的非專業(yè)用戶極少使用微博，這導致微博并沒有像國外那樣在大眾之中迅速普及小眾傳播，不普及平臺的開放程度與開發(fā)能力中國互聯(lián)網(wǎng)的開放程度使Twitter網(wǎng)站

24、最大的特點之一“消息的即時傳遞”并不能完善地展現(xiàn)出來。話題少且不聚眾能引起用戶產(chǎn)生溝通和討論的話題貧瘠，且內(nèi)容不集中，致使很多受眾僅保持了三分鐘熱度，而不能持久關(guān)注盲目效仿，紛繁蕪雜沒有考慮到用戶體驗及外部環(huán)境就盲目效仿國外的模式，同類網(wǎng)站過多，并且毫無新意。201967我們的思考：一次營銷成功與否取決于天時地利等太多不可測的因素，具體到微博營銷這種新型的營銷手段，它往往是一次成功互動營銷活動的發(fā)起者，但隨著網(wǎng)絡蝴蝶效應的產(chǎn)生，單純依靠

25、微博營銷這種手段已經(jīng)難以對方向進行有效的把控；同時，微博的時效性決定了它的傳播周期是非常短暫的，網(wǎng)友會因為獵奇而不斷追逐新的網(wǎng)絡產(chǎn)品，如果營銷手段不進行更新，那么這場營銷的“乘數(shù)效應”就會遞減；不要寄希望只是通過這樣一種營銷方式，就能將品牌的所有特性就覆蓋。每一階段、每一傳播，只要向目標受眾傳達一種產(chǎn)品特性，就已經(jīng)足夠。如果將產(chǎn)品的性能、價格和品牌全部通過這種方式轉(zhuǎn)達出來，會起到弄巧成拙，導致失敗。這種營銷方式是存在風險的。如果產(chǎn)品本身

26、是網(wǎng)民認可的，一般就不會被太過分地貶低和中傷；而如果產(chǎn)品不過硬，則有可能成為網(wǎng)友“惡搞”的平臺而無法控制輿論的走向。201967企業(yè)slogan標準VI的logo微博草根名人熱點話題公益事件基本包括了所有業(yè)務堅持更新的標志質(zhì)量較高的粉絲群發(fā)出后的回響度較高附：企業(yè)專屬微博打造路徑201967如何進行房地產(chǎn)市場分析學習內(nèi)容理論部分案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場

27、研究及定位報告市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判

28、斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項

29、目所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)

30、展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的

31、發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出

32、讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房

33、地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法房地產(chǎn)市場預警預報指標體系第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)＝食物支出金額總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低2008年我國各主要

34、城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項目市場分析（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積

35、、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性項目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點最終目標STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項目環(huán)境競爭）SWOT分析的價值要素SW（優(yōu)勢劣勢

36、）的價值要素?地段要素?環(huán)境要素?地塊要素?項目要素具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：?地段要素——地段片區(qū)認知度周邊配套（商業(yè)教育）交通等（可總結(jié)為便利性成熟度知名度）?環(huán)境要素——自然環(huán)境四至景觀社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?地塊要素——地形地貌規(guī)模技術(shù)經(jīng)濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）?項目要素——目標開發(fā)商品牌可利用資源等OT（機會威脅）的價值要素宏觀要素——經(jīng)濟形勢（宏觀政策）重大城市變

37、革中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等）微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）客戶流向?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎。?在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢S機會O威脅T劣勢W進行房地產(chǎn)市場分

38、析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！補充幾點市場分析方法的建議：市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯！數(shù)