商品房預售資金監(jiān)管淺析

1、<p>　　商品房預售資金監(jiān)管淺析</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)既是現(xiàn)階段國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，又是社會普遍關注的民生行業(yè)。商品房預售資金監(jiān)管既要確保工程建設完成，又要兼顧資金使用效率，商品房預售資金監(jiān)管不力將產(chǎn)生的嚴重后果，強調完善商品房預售資金的監(jiān)督管理具有重要的現(xiàn)實意義。因此，在我國全面建立商品房預售資金的監(jiān)管制度對于切實保護消費者利益和維護房地產(chǎn)市場秩序來說勢在必行。 </p>

2、;<p>　　關鍵詞：商品房；預售資金；監(jiān)管 </p><p>　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　商品房預售又稱做期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中而尚未竣工的商品房預先賣給購房人，購房人交付購房款或者定金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同約定的時間將預售的

3、房屋及所有權轉移給購房人的一種買賣行為。近年來開發(fā)商由于自有資金不足，盲目追求擴大規(guī)模效應，把預售房款挪作他用，經(jīng)常出現(xiàn)消費者交清購房款后卻無法按時辦理房產(chǎn)證或者不能按期入住等現(xiàn)象的發(fā)生。在商品房預售資金監(jiān)管不力的背景下，開發(fā)企業(yè)的誠信問題會給消費者帶來諸多風險。因此，為了提高房地產(chǎn)業(yè)在拉動內需中的作用，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，急需完善商品房預售資金監(jiān)管制度。本文通過對商品房監(jiān)管的意義和必要性進行闡述，分析在監(jiān)管中出現(xiàn)的問題并提出解決對策

4、。 </p><p>　　一、商品房預售資金監(jiān)管的意義 </p><p>　　1、有利于完善商品房預售制度 </p><p>　　商品房預售制度在我國房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)育完善階段，在資本金略顯不足、房地產(chǎn)融資渠道較窄的條件下建立的。由于各地相關配套法規(guī)滯后和管理不到位，特別是缺乏對預售款使用的有效監(jiān)督，導致購房者利益和公共利益受損，嚴重的甚至會危害社會穩(wěn)定。加強對商

5、品房預售資金監(jiān)管也是對已實行多年的房地產(chǎn)預售制度的完善。 </p><p>　　2、有利于保障消費者權益 </p><p>　　商品房預售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要的融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常將已抵押的商品房預售或將已預售的商品房抵押，或進行房屋重復預售等等，使消費者的合法權益得不到應有的保障。只有對項目工程建設的資金進行重點監(jiān)管，才能保證預售資金能夠優(yōu)先用于工程建設，這樣能夠有效防止因

6、開發(fā)商運用預售資金進行滾動開發(fā)而造成的工程爛尾、項目延期等情況，在很大程度上保障了購房人的合法權益。所以，只有建立完善的預售資金監(jiān)管體系，嚴格控制開發(fā)商預售資金的支配，才能真正實現(xiàn)保護消費者的合法權益。 </p><p>　　3、有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)價格 </p><p>　　通過建立商品房資金監(jiān)管制度將起到加強管制，控制開發(fā)節(jié)奏、資金流向及資金的流動性。該制度實施后開發(fā)商將無法再采取捂盤惜售

7、手段抬高商品房價格。為回籠資金，房企或將提高銷售進度，隨之市場上的商品房供應量將會加大，對降低房價會起到一定的作用，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。從而完成房地產(chǎn)開發(fā)從量到速度的控制方向，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。 </p><p>　　二、我國現(xiàn)行商品房預售許可中的常見問題 </p><p>　　在商品房預售的實際過程中，由于涉及的范圍較廣、人員眾多、資金數(shù)額巨大，牽扯的部門較多以及伴隨著錯綜

8、復雜的利益關系，這些規(guī)定在實施的過程中仍無法對其形成科學有效的管理。而在這些常見問題中，主要包括以下幾個方面： </p><p>　　1、預售條件中個別法律條款的規(guī)定及違法者承擔的法律責任設置上的不足 </p><p>　　在一定時間內控制開發(fā)商的融資總量，使其無過多閑余資金去高價爭地、搶項目，增大投資開發(fā)成本轉嫁給消費者。法律還規(guī)定，商品房預售要報經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核，發(fā)給《商品房預售許

9、可證》后才能預售。從前面所述法律規(guī)定的處罰措施看，對沒有辦理預售登記擅自進行商品房預售的開發(fā)企業(yè)，處罰力度與其違法行為給消費者和社會造成的危害應承擔的法律責任不相當，其規(guī)定在很大程度上帶有滯后性，急需適時改進。此外，在該項法律制度的整個實施過程中，相關部門都沒有充分調動公眾進行監(jiān)督。針對這一狀況，相關部門除應加大處罰力度并將處罰結果載入企業(yè)信用檔案外，還應當向外界公布。 </p><p>　　2、責任主體設置上的

10、不足 </p><p>　　在商品房預售的整體過程中，開發(fā)商作為整個責任主體，在未取得預售許可證的情況下進行預售，必然違反法律規(guī)定。然而在整個商品房施工、預售的過程中，涉及到的多個部門如：銀行、檢測機構等主體責任卻被忽略，以至于商品房在預售許可中仍存在一定的風險，其主要原因包括以下幾個方面：首先，受經(jīng)濟利益的趨勢，銀行主體由于缺乏相應的責任規(guī)制，以至于在辦理貸款的過程中為開發(fā)商提供虛假證明；其次，在制度實施的過程

11、中，由于缺乏相應的制約制度，以至于開發(fā)商為取得預售許可證，大肆的進行行賄活動，而法律中沒有對銀行、建筑師以及檢測機構作出相應的責任劃分，以至于商品預售許可仍處于混亂的管理狀態(tài)。 </p><p>　　3、預售方案設置上的不足 </p><p>　　在我國當前社會經(jīng)濟發(fā)展的過程中，商品房預售方案在實施的過程中，相當于預售人員通過一些語言描述及商品房模型，向消費者講述所售樓房的特點。然而在整個

12、預售設置中，仍存在很大的問題，具體分析如下：首先，商品房的信息內容不夠詳細。在整個講述中，銷售人員往往將重點放在商品房的經(jīng)濟價值上，沒有對商品房的安裝材料、使用標準以及建筑材料進行詳細的講述。其次，一些售樓人員為了盡快將商品房賣出去，常常擴大商品房的真實性，在一定程度上欺騙消費者。 </p><p>　　三、強化商品房預售資金監(jiān)管的措施 </p><p>　　不論是何種機構作為資金監(jiān)管機構

13、，真正要達到對商品房預售資金有效監(jiān)督，必須深化認識，形成機制，制約行為，使開發(fā)企業(yè)忠實于業(yè)主，誠信于社會。 </p><p>　　1、加強商品房預售行為監(jiān)管 </p><p>　　實行有限監(jiān)管的政策。一是采取最低額限制，即根據(jù)預售項目工程建設的資金需要核定一個能確保項目工程完工至辦理產(chǎn)權登記的最低限額，開發(fā)商收取的預售資金在達到這個限額之前不能自由支配和使用，只有超過最低額限制部分的資金才

14、可自由對外支付。二是采取預售繳納項目保證金制度，也就是房地產(chǎn)開發(fā)商項目預售時，工程建設項目需要向監(jiān)管部門交納保證金，在達到保證金數(shù)額之前預售房款予以封存。 </p><p>　　2、完善房地產(chǎn)信息公開機制 </p><p>　　各級政府要完善和加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設，市場信息及時準確地向社會公布。房地產(chǎn)主管部門應及時將批準的預售信息、可售樓盤及房源信息、違法違規(guī)行為查處情況等向社會公開

15、。要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將預售許可情況、商品住房預售方案、開發(fā)建設單位資質、代理銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案情況等信息，在銷售現(xiàn)場清晰明示。 </p><p>　　3、加強房地產(chǎn)信用管理 </p><p>　　積極拓展房地產(chǎn)信用檔案功能和覆蓋面，發(fā)揮信用檔案作用，將銷售行為、住房質量、交付使用、信息公開等內容納入房地產(chǎn)信用體系，信用檔案應當作為考核企業(yè)資質的依據(jù)。 </p><

16、;p>　　4、嚴格相關人員責任追究制度 </p><p>　　加強對違法違規(guī)企業(yè)相關責任人的責任追究。對造成重大工程質量事故的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法定代表人都要依法追究相應責任。監(jiān)管機構的有關工作人員如出現(xiàn)工作不力、失職讀職等情況，要依法追究行政責任;如出現(xiàn)以權謀私、玩忽職守的，要依法依規(guī)追究有關責任人的行政和法律責任。 </p><p><b>　　結語 </b>&

17、lt;/p><p>　　隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，在商品房預售的過程中，預售制度作為整個商品房預售監(jiān)管的核心部分，不僅關系著商品房的預售程序，同時還關系著我國商品房預售市場的發(fā)展。在實際預售的過程中，由于預售許可制度中法律規(guī)定還不夠完善及其相關因素的影響，以至直接影響了我國商品房預售整個行業(yè)的發(fā)展。因此，就需要相關部門的關注和民眾的參與討論來完善法律規(guī)定，完善商品房預售許可管理，使城市商品房預售許可制度更好、更有效

18、地為社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民大眾服務。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1]周帆.我國商品房預售資金監(jiān)管模式之探析[D].山東大學,2011. </p><p>　　[2]王婷婷.我國商品房預售資金監(jiān)管若干問題研究[D].吉林財經(jīng)大學,2011. </p><p>　　[3]劉燦,朱錫