我國(guó)住房抵押貸款證券化研究——以深圳為例.pdf

1、住房抵押貸款證券化是二十世紀(jì)國(guó)際金融領(lǐng)域最重大的金融創(chuàng)新之一，目前，住房抵押貸款證券品種和技術(shù)不斷發(fā)展，形成了全球化的趨勢(shì)。從國(guó)外住房金融的發(fā)展來看，住房抵押貸款證券化是我國(guó)住房金融發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)。隨著我國(guó)住房抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，我國(guó)全面推行住房抵押貸款證券化將是必然的選擇。 本文首先介紹了住房抵押貸款證券化相關(guān)理論，對(duì)住房抵押貸款證券化的特性功能和運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行了闡述。然后通過對(duì)我國(guó)住房金融市場(chǎng)需求狀況的實(shí)證分析、商業(yè)銀

2、行的資產(chǎn)負(fù)債管理方法的規(guī)范性分析得出我國(guó)迫切需要推行住房抵押貸款證券化的論點(diǎn)。而住宅產(chǎn)業(yè)的政策支持、住房抵押貸款的初具規(guī)模、住房金融組織機(jī)構(gòu)的日益成熟、證券市場(chǎng)的不斷完善、相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)使住房抵押貸款證券化的推行具備了可行性。深圳作為發(fā)展了20年的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，它的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資環(huán)境、金融體系、信貸市場(chǎng)更是具備住房抵押貸款證券化先行試點(diǎn)的優(yōu)越條件。由于我國(guó)目前還存在著商業(yè)銀行動(dòng)力不足、配套金融環(huán)境和社會(huì)環(huán)境不完善等問題，因此住房抵押貸款

3、證券化推行初期的效率和效果會(huì)受到一定的影響，但這并不能否定住房抵押貸款證券化操作的可行性。 美國(guó)是住房抵押貸款證券化最早的國(guó)家，加拿大和香港的住房抵押貸款證券化也取得了一定的發(fā)展。本文通過對(duì)美國(guó)、加拿大、香港的住房抵押貸款證券化的比較分析，得出一些對(duì)我國(guó)開展住房抵押貸款證券化有益的啟示，并在借鑒它們成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了克服我國(guó)住房抵押貸款證券化面臨問題應(yīng)采取的對(duì)策。這些措施包括：完善住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)、健全信用擔(dān)保與評(píng)級(jí)體

4、系、加強(qiáng)保險(xiǎn)業(yè)與個(gè)人抵押貸款的結(jié)合、優(yōu)化現(xiàn)行利率體系、加快金融技術(shù)發(fā)展和人才培養(yǎng)。 本文最后首先對(duì)建行住房抵押貸款證券化試點(diǎn)方案進(jìn)行了介紹和評(píng)述，然后在參考建行試點(diǎn)方案和國(guó)外做法的基礎(chǔ)上提出了自己的設(shè)計(jì)思路，并以深圳一筆100多億元的住房抵押貸款組合為例進(jìn)行了具體的設(shè)計(jì)，制訂了初期和成熟期兩套方案。住房抵押貸款證券化初期SPV采用特殊目的信托的形式，證券化產(chǎn)品采用過手證券；成熟期SPV為有國(guó)家背景的獨(dú)立運(yùn)作的公司，證券化產(chǎn)品采用

5、抵押擔(dān)保證券（CMO）。方案的推行包括以下幾個(gè)核心內(nèi)容：第一，由政府組建一家從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)或者有政府背景的獨(dú)立的SPV，從各商業(yè)銀行手中收購(gòu)合格的住房抵押貸款構(gòu)建資產(chǎn)池。第二，發(fā)起人在全國(guó)性媒體上發(fā)布信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公告通知相關(guān)權(quán)益人，由房地產(chǎn)管理部門批量辦理抵押權(quán)變更登記。第三，由國(guó)內(nèi)、外信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押貸款證券進(jìn)行評(píng)級(jí)，發(fā)起人進(jìn)行內(nèi)部信用增級(jí)，或采用各大保險(xiǎn)公司提供信用保險(xiǎn)、政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保等外部信用增級(jí)方