萬科成本控制要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本控制要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本控制要點(diǎn)立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)指南立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)指南控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制什么控制什么怎么控制怎么控制誰來控制誰來控制備查文件備查文件?征地費(fèi)用?少交或晚交，力爭(zhēng)減免?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?拆遷安置費(fèi)用?房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?大市政費(fèi)用?自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理?工程部、設(shè)計(jì)部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。開發(fā)形式開發(fā)形式1、新征土新征土地?規(guī)劃

2、條件?滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本?項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。?買斷內(nèi)容?明確買斷內(nèi)容明細(xì)?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?付款總額?為公司爭(zhēng)取最大利益?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?付款時(shí)間?周期長、次數(shù)多?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)?明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)?工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)2、買斷項(xiàng)買斷項(xiàng)目?手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)?與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表

3、一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成?合作方式?符合集團(tuán)要求，有利于北京公司；?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?分成比例?雙贏原則；?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?交房時(shí)間?盡可能地延后交房，?工程部負(fù)責(zé)?交房標(biāo)準(zhǔn)?不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)3、合作開合作開發(fā)?付款總額?付款時(shí)間??選擇有利于公司利益的方式?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合作開發(fā)的成本構(gòu)成（1）地質(zhì)勘察?搜集權(quán)威地質(zhì)資料?自己專業(yè)人員勘察（2）設(shè)計(jì)方

4、案評(píng)審?樁基設(shè)計(jì)2種以上形式?由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審4、樁基設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)（3）樁基施工圖?設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（1）施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助（2）報(bào)建（3）報(bào)施圖（4）審圖（5）施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會(huì)銷售部5、施工圖設(shè)、施工圖設(shè)計(jì)（6）面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工

5、時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助6、銷售包裝、銷售包裝設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)?結(jié)合營銷費(fèi)用控制?施工招投標(biāo)（1）方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助（2）材料設(shè)備選型?市場(chǎng)信息調(diào)研?根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助7、裝修方案、裝修方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)（3）招投標(biāo)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)?市場(chǎng)調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估?有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)

6、計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助（2）市政配套方案?市政狀況調(diào)研?爭(zhēng)取政府有利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部協(xié)助（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)?招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)?市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析?智能化內(nèi)容控制銷售部負(fù)責(zé)（4）智能化設(shè)計(jì)?招投標(biāo)，尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)8、功能設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)