住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險淺析

1、個人二手房住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險淺析內(nèi)容提要近年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，住房貸款逐漸成為各大商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中的主打產(chǎn)品，而近兩年銀行業(yè)金融服務(wù)外包也在國內(nèi)慢慢普及，出現(xiàn)了許多按揭服務(wù)公司，商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的前期手續(xù)大多外包至按揭服務(wù)公司代理。同時，為了提高業(yè)務(wù)收益，按揭代理公司也承擔(dān)著所代理案件的階段性擔(dān)保責(zé)任市場上習(xí)慣把這類型公司稱為擔(dān)保公司。筆者以珠海市房貸擔(dān)保市場為研究對象，根據(jù)工作實(shí)踐，探討了個人住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理

2、方法。文中先介紹了階段性擔(dān)保業(yè)務(wù)的意義、業(yè)務(wù)種類和操作流程，再詳細(xì)分析了該業(yè)務(wù)中常見的風(fēng)險類型及評價方法，提出風(fēng)險管理的相關(guān)對策。關(guān)鍵詞：個人住房貸款擔(dān)保風(fēng)險消費(fèi)信貸作為商品流通的“調(diào)節(jié)器”，有助于緩解生產(chǎn)和消費(fèi)之間的矛盾，有助于優(yōu)化社會信用結(jié)構(gòu)，是維持社會再生產(chǎn)的潤滑劑。由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，消費(fèi)貸款成為人們經(jīng)濟(jì)生活中最有效的融資方式。而個人住房貸款是其中最常見的貸款種類。個人住房貸款是指借款人以其所購置的房地產(chǎn)作為抵押，按購房款的一定

3、比率從銀行借款，然后在一定期限內(nèi)，按月償還其所借款項(xiàng)的一種貸款形式。個人住房貸款的開展使得居民在支付一筆較少的首期款后，就能買得起價值昂貴的住房，不過他只有在連本帶利還清全部貸款后，才能擁有住房的完全產(chǎn)權(quán)。我國商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展了已將近20年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的崛起與銀行貸款種類的增多，商業(yè)銀行在信貸風(fēng)險防控方面負(fù)擔(dān)加重；此時金融服務(wù)外包概念逐漸引入中國市場，應(yīng)運(yùn)而生的貸款擔(dān)保公司介于借款人與銀行金融機(jī)構(gòu)之間，成了促成房產(chǎn)交易

4、及貸款成功申請的潤滑劑。擔(dān)保是指在經(jīng)濟(jì)金融活動中，債權(quán)人為了降低違約風(fēng)險，減少資金損失，借款人獲第三方提供履約保證或者承擔(dān)責(zé)任的行為。債權(quán)人與借款人及第三方簽訂擔(dān)保協(xié)議后，當(dāng)借款人由于各種原因而違約時，債權(quán)人可以通過執(zhí)行擔(dān)保來確保債權(quán)的安全性。在與商業(yè)銀行合作關(guān)系中，擔(dān)保公司實(shí)際上分擔(dān)了銀行放貸的部分風(fēng)險。在擔(dān)保期限內(nèi)若借款人違約擔(dān)保公司須向銀行即債權(quán)人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。我們對風(fēng)險的理解主要有三種：①風(fēng)險是指發(fā)生損失的可能性；②風(fēng)險就是指不

5、確定性；③風(fēng)險是指實(shí)際結(jié)果和預(yù)期結(jié)果的偏差或偏離程度。擔(dān)保公司必須對自身所承載的風(fēng)險有深透的了解和良好的管理能力，才能在此行業(yè)中長遠(yuǎn)發(fā)展。個人住房貸款的概念和分類簡單地去理解個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。其有三種分類方式:(1)按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。(2)按照住房交易形態(tài)劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和

6、個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。①新建房個人住房貸款。俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。②個人再交易住房貸款。俗稱個人二手房住房貸款，是指銀行向個人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。③個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。是指當(dāng)尚未結(jié)清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款。風(fēng)險是客觀存在的，擔(dān)保公司經(jīng)營的核心是風(fēng)險的控制，業(yè)務(wù)出險對于

7、擔(dān)保公司來說有各方面不良影響。一是業(yè)務(wù)出險直接的結(jié)果是向銀行代償，但這是最消極的做法，擔(dān)保公司往往會竭盡全力去調(diào)解或追訴，但求通過法律手段去維護(hù)受害者（此受害者包括擔(dān)保公司和案件關(guān)系人中受損失的一方）利益；其實(shí)處理這種事情需要花費(fèi)不可估計的人力物力周旋于買、賣方與業(yè)務(wù)來源方之間，承擔(dān)較大的壓力。二是處理風(fēng)險事故所耗費(fèi)的資金直接關(guān)系到利潤的減少，且風(fēng)險程度的不同其損失也不同，這是難以有一個既定的測量方式的；三是擔(dān)保行業(yè)目前還是一個比較狹窄

8、的圈子，在處理風(fēng)險事故所牽涉的方方面面，對于擔(dān)保市場有一定的影響，有可能促成原有業(yè)務(wù)操作方式的完善，也有可能令某種業(yè)務(wù)失去吸引力；四是風(fēng)險處理方式的不妥當(dāng)可能會導(dǎo)致與合作中介、合作銀行關(guān)系的惡化，影響擔(dān)保公司聲譽(yù)。所以，風(fēng)險控制是擔(dān)保公司生存的支柱。風(fēng)險的分類及產(chǎn)生的原因銀行與擔(dān)保公司都存在著對借款人信息不對稱的問題。由于我國尚未建立起一套完備有效的個人信用制度，中國人民銀行的個人征信系統(tǒng)尚在運(yùn)行初期，可用資源儲備不足，商業(yè)銀行缺乏征詢

9、和調(diào)查借款人征信的有效手段，加之個人收入的不透明和個人征稅機(jī)制的不完善，以及其他征信部門的系統(tǒng)資源不相互共享，銀行和擔(dān)保公司都難以通過征信系統(tǒng)對借款人的自有資產(chǎn)、個人收入的完整性、穩(wěn)定性和還款意愿等資信狀況做出正確判斷。因此銀行和擔(dān)保公司都得通過資信調(diào)查的方式并利用個人信用評價體系對貸款申請人的資信狀況做出評價。擔(dān)保公司在資信調(diào)查中通常把風(fēng)險分成三類：道德風(fēng)險、操作風(fēng)險、政策風(fēng)險。道德風(fēng)險道德風(fēng)險是指從事經(jīng)濟(jì)活動的人在最大限度地增進(jìn)自身

10、效用的同時做出不利于他人的行動。在個人住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)中的道德風(fēng)險通常理解為：因擔(dān)保對象為自身不法利益提供不實(shí)資料或隱瞞真實(shí)情況或違約而使交易不能按正常程序運(yùn)作并給擔(dān)保人帶來損失的現(xiàn)象。常見的是借款申請人提供虛假資料，有這樣一個真實(shí)案例：某一房產(chǎn)交易案件，買賣雙方已進(jìn)行交易過戶手續(xù)，買方的購房貸款由擔(dān)保公司提供擔(dān)保已提前發(fā)放至賣方收款帳戶。至取得買方為產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)證后，本應(yīng)辦理抵押登記，該案件就順理成章地完結(jié)。可在貸款發(fā)放后未出買方房產(chǎn)

11、證時，原本交待為未婚的賣方卻出現(xiàn)了配偶，其配偶不同意出售此房產(chǎn)便向法院申請查封此房產(chǎn)以終止此交易。經(jīng)調(diào)查，賣方在交易中提供虛假的未婚證明，且房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未得其配偶的同意，收到房款后夫妻之間為房款產(chǎn)生糾紛。賣方配偶以該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)但其并未簽署同意轉(zhuǎn)讓的書面承諾為由，要求撤銷此交易。雖然該案件最后經(jīng)過調(diào)解而交易得以完成，但在處理此案中擔(dān)保公司因擔(dān)保期限的延長而占用了資金成本，影響至其它業(yè)務(wù)的進(jìn)展，有一定的損失。更惡性的道德風(fēng)險如賣方挪用贖

12、樓資金，使擔(dān)保公司蒙受損失。案例：某擔(dān)保公司承接了一擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù)，因賣方未辦理委托公證，提前發(fā)放的貸款不能由擔(dān)保公司收款，擔(dān)保公司只好與賣方協(xié)商收執(zhí)賣方該收款帳戶存折及相應(yīng)的身份證以控制資金。貸款發(fā)放后，擔(dān)保公司正欲從該帳戶把該筆資金劃回至擔(dān)保公司監(jiān)管帳戶以支配贖樓和尾款時，卻發(fā)現(xiàn)帳戶中資金已被轉(zhuǎn)入股市。經(jīng)調(diào)查，賣方因一時貪念欲利用該資金進(jìn)入股市賺一賺，故隱瞞了該帳戶有開通第三方存管的事實(shí)。擔(dān)保公司即時向賣方發(fā)出律師函，快速進(jìn)入處理風(fēng)險

13、工作中。風(fēng)險的成因：道德風(fēng)險從屬于信用風(fēng)險，其產(chǎn)生大多數(shù)與當(dāng)事人的誠信度及經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)。此風(fēng)險的產(chǎn)生通常是由于被擔(dān)保對象隱瞞真實(shí)情況，刻意掩蓋真實(shí)資料或帶有不法意圖使自身能達(dá)到更大利益，包括違法行為、自甘冒險行為。我國目前的個人信用制度尚未完善，銀行都缺乏征詢借款人資信的有效手段，擔(dān)保公司更是有更大的障礙。操作風(fēng)險操作風(fēng)險是指由于不完善或者失靈的內(nèi)部控制、人為意識錯誤以及外部事件帶來直接或者間接損失的可能性。資信調(diào)查過程中如調(diào)查人員的經(jīng)