關(guān)于防范住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究.pdf

1、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文關(guān)于防范住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究姓名：王海玲申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：碩士專業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理指導(dǎo)教師：丁蕓2002.3.1薹王墮墮堡生墊塑塑鏊墾墮盟嬰窒——關(guān)于防范住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究第一節(jié)住房制度改革與住房抵押貸款的發(fā)展過(guò)程一住房制度改革的發(fā)展在傳統(tǒng)的住房制度下，我國(guó)的住房配置以計(jì)劃性手段為主，實(shí)行的是實(shí)物福利性的住房分配模式。這種住房分配的模式具有“低租金”、“高補(bǔ)貼”的特點(diǎn)，完全靠國(guó)家以低工資形成的積累

2、與對(duì)福利住房消費(fèi)所規(guī)定的數(shù)量限額來(lái)維持。長(zhǎng)期實(shí)行這種住房分配模式加重了財(cái)政的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也造成了對(duì)住房的過(guò)度需求，加劇了住房的供需矛盾。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，雖然職工的貨幣工資分配一般都受到較為嚴(yán)格的控制，但低租金、高補(bǔ)貼的住房分配模式為企業(yè)職工通過(guò)追求更高標(biāo)準(zhǔn)的福利房消費(fèi)來(lái)提高實(shí)際收入提供了可能。這一可能性由于國(guó)有企業(yè)的軟預(yù)算約束而成為現(xiàn)實(shí)，并在企業(yè)與企業(yè)間的攀比中進(jìn)一步表現(xiàn)為對(duì)住房需求的膨脹。據(jù)測(cè)算，1988年我國(guó)住房補(bǔ)貼總額達(dá)58368

3、億元，在19781988年，住房補(bǔ)貼的平均增長(zhǎng)速度為每年286％，而同時(shí)期GNP的平均增長(zhǎng)速度為每年145％，前者比后者快141個(gè)百分點(diǎn)。若將住房補(bǔ)貼計(jì)入城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)之中，則1988年我國(guó)城鎮(zhèn)居民實(shí)際住房消費(fèi)占家庭年收入的比重為273％，高于其他發(fā)展中國(guó)家10一20％的比例。由此可見(jiàn)，在傳統(tǒng)的住房分配模式下存在著住房需求過(guò)度的現(xiàn)象。由于不斷地對(duì)住房建設(shè)投入資金，對(duì)居民進(jìn)行補(bǔ)貼，住房供給的負(fù)擔(dān)變得越來(lái)越重，國(guó)家的財(cái)政壓力也不斷增加，使

4、得實(shí)物福利性住房分配模式難以為繼，變計(jì)劃手段配置住房為市場(chǎng)化配置住房的住房商品化改革迫在眉睫。我國(guó)城鎮(zhèn)住房商品化的改革是從出售成套公有住房開(kāi)始起步的。1982年國(guó)務(wù)院決定在鄭州、長(zhǎng)沙等四個(gè)城市試行按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)由職工個(gè)人、所在單位和國(guó)家各負(fù)擔(dān)1／3的辦法出售新建公房。到了1986年初，這種補(bǔ)貼售房的做法因受到廣泛批評(píng)而停止下來(lái)，繼而代之的是在煙臺(tái)等城市試點(diǎn)的“提租增資”的房改模式，這一模式以發(fā)放住房券的形式規(guī)定增加的工資只能用于交房租、購(gòu)房或

5、建房。1988年起，各地又開(kāi)始試行向個(gè)人優(yōu)惠售房?？傮w來(lái)說(shuō)，這一階段的住房制度改革都沒(méi)能實(shí)現(xiàn)住房商品化這一目標(biāo)，其失敗的原因在于沒(méi)有從根本上動(dòng)搖實(shí)物福利性的住房分配模式。最初向個(gè)人補(bǔ)貼售房過(guò)程中，住房的平均售價(jià)極低，最終資金上入不敷出，同時(shí)也使得原本以低租金體現(xiàn)的住房福利通過(guò)購(gòu)買(mǎi)而被固定下來(lái)；“提租增資”的房改模式其實(shí)是住房券在國(guó)家與個(gè)人之間的流轉(zhuǎn)，個(gè)人住房支出的增加只表現(xiàn)為賬面上的數(shù)字；后一階段的優(yōu)惠出售公房，由于福利性低租金的局面沒(méi)