層數(shù)的確定

1、1房屋層數(shù)是反映房屋立面豎向空間利用位置的重要參數(shù)，也是房產(chǎn)測量和權(quán)屬登記中所應(yīng)進行調(diào)查或記載的重要的房產(chǎn)要素之一。對此，《房產(chǎn)測量規(guī)范》GBT117986—2000（以下簡稱《規(guī)范》）中用專門條款作出了基本規(guī)定。但近年來，隨著房屋設(shè)計造型不斷創(chuàng)新和幢內(nèi)戶型設(shè)計的多樣化的出現(xiàn)，使看似較簡單的房屋層數(shù)的確定問題，在實際工作中，因各自對房屋層數(shù)確定的有關(guān)規(guī)定認識和把握不一，而產(chǎn)生諸多不同的做法，需要探討并加以統(tǒng)一，以促使房屋權(quán)屬登記工作更加

2、規(guī)范，特此對該問題談?wù)剮c探討性的意見。按現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記之規(guī)定，權(quán)屬證書應(yīng)記載反映房屋立面豎向空間位置的有：總層數(shù)和所在層數(shù)；反映房屋平面利用空間大小的有：建筑面積。權(quán)屬登記部門，應(yīng)在依據(jù)和審定房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的《房產(chǎn)測繪報告》所提供的相關(guān)信息和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，如實的記載上述房產(chǎn)要素。關(guān)于房屋層數(shù)的確定《規(guī)范》中有以下的具體規(guī)定：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20

3、m以上的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示。3超過2.20m以上建筑設(shè)計為夾層的商住綜合樓。如按其上述看法，在測量上將該房屋總層數(shù)定為8層，而規(guī)劃部門規(guī)劃審定層數(shù)為6層，這樣會產(chǎn)生該商住樓“是乎”違反了建筑工程規(guī)劃許可的規(guī)定；三、容易使買賣雙方產(chǎn)生糾紛。如規(guī)劃

4、審批為2層其中第一層設(shè)置夾層的某農(nóng)貿(mào)市場開發(fā)項目，在前期的預(yù)售廣告宣傳中稱該市場為二層的綜合樓，并在大部分的預(yù)售合同中也約定該樓為2層，后來應(yīng)夾層商鋪的購房人要求將該夾層約定為二層，原第二層的商鋪統(tǒng)一在辦證前在合同書上改為第三層后，引發(fā)原第二層商鋪購房人集體以所購房樓層不符合預(yù)售宣傳和預(yù)售合同約定為由要求退房的買賣糾紛，應(yīng)引起測繪部門在今后確定層數(shù)的注意。四、出現(xiàn)因?qū)訑?shù)確定不同而產(chǎn)生計價不公問題。如房改售房價格按規(guī)定可視層數(shù)不同增減售房

5、價款。綜上所述，房屋層數(shù)的確定問題，不僅僅是簡單的技術(shù)問題、認識問題，同時它關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益，關(guān)系到維護房屋權(quán)屬登記的嚴肅性、公正性。盡管從實際的工作中看《規(guī)范》對層數(shù)的確定的相關(guān)規(guī)定是較簡單和粗線條的，相對于實際工作中遇到的復(fù)雜的建筑設(shè)計的房屋層數(shù)的確定不能一一對照適用。這當然是造成實際工作中房屋層數(shù)確認，不能統(tǒng)一認識和做法的原因之一；但也有我們對《規(guī)范》有關(guān)規(guī)定的理解和依法綜合運用的原因。因此我認為房屋層數(shù)的確定，應(yīng)緊扣《