探尋酒店利潤

1、探尋酒店利潤“黑洞”80%的酒店沒有利潤，是什么原因造成的呢？這些酒店存在哪些無利潤區(qū)？無利潤區(qū)是酒店行業(yè)的“黑洞”。自然界的黑洞，光線被吸入將不再復八個方面來探尋酒店利潤“黑洞”的根源。一、從酒店投資成本看酒店利潤的“黑洞”酒店的投資，作為物業(yè)的一種，需要的資金量大，投資成本的內容多。根據內容，投資成本可以分為四大類：1.建筑物成本建筑物成本一般按每平方米價格計算。這項成本的高低，和不同地區(qū)、城市的物業(yè)價格水平有關。2.非建筑物成本非

2、建筑物成本的內容包括家具、固定裝置、設備、室外娛樂活動設施、停車場、環(huán)境美化、管道鋪設、路面修筑等。這項大類成本的高低，和酒店投資的檔次有關。3.軟成本軟成本包括酒店項目整個建設、籌建期的法律咨詢費、設計費、籌資成本、保險費、營業(yè)準備費用、開業(yè)資本金。這項成本的高低，和酒店的建設周期、籌建負責人是否專業(yè)有關。4.土地成本土地成本高低，和酒店建造所在的城市、選擇的具體地段有關。以上四類成本之和構成酒店的投資總成本。投資總成本控制得當，和酒

3、店的規(guī)模、檔次匹配，是酒店實現投資收益率目標的第一前提。怎樣的投資成本才能保證酒店實現未來經營的利潤？根據國際酒店業(yè)的一般標準，五星級酒店的投資成本，換算為每間客房為單位來計算，在美元15萬到20萬之間；四星級酒店的投資成本，在美元10萬到14萬之間；三星級酒店的投資成本，在美元5萬到8萬之間；經濟型酒店的投資成本，在美元1.5萬到4萬之間。根據不完全數據統(tǒng)計，我國近幾年建造的不同星級的酒店，投資成本都大大超出國際行業(yè)標準。在沿海發(fā)達城

4、市，五星級酒店的投資成本，換算成每間客房為單位來計算，是在美元20萬到30萬之間；四星級酒店的投資成本，在美元18萬到25萬之間；三星級酒店的投資成本，在美元7萬到10萬之間；經濟型酒店的投資成本，在美元2.5萬到5萬之間。按酒店的檔次進行兩者相比，我國目前的投資成本平均水平，要比國際標準高出30%到40%。這高出的成本部分，給日后酒店的正常經營，造成了一個極大的“黑洞”。按照如此的投資平均成本，以國際酒店業(yè)“千分之一法”不少酒店的項目

5、，結構封頂后，由于缺乏后續(xù)資金，鋼筋加水泥的建筑便屹立在空間多年，無法變成能夠接待顧客的酒店。另外一些酒店的項目，已經到了內裝飾、營業(yè)準備期，聘請的管理公司的人員也已經到位，又由于部分資金的缺乏，開業(yè)期一拖再拖，最長有拖了2到3年的?；I建周期的失控和延長，使得整個投資成本增加，其中軟成本的增加比例最大。這又給酒店未來的經營利潤的獲得，造成了另一個“黑洞”。三、從資金結構看酒店利潤的“黑洞”建造一個酒店所需的資金，少則幾千萬元，多則幾個億

6、，乃至幾十個億。這種數額的投資，資金的結構往往是多元的。按照一般規(guī)律，目前在我國建造酒店資金的結構由以下幾部分組成：1.上級撥款政府部門或企業(yè)，拿出一筆資金投資酒店。這種資金結構，目前已不多見。以這種形式建造的酒店，對日后的經營管理者來說，沒有資金方面的壓力，也沒有債務負擔，是最為有利的。2.自籌資金酒店立項以后，自行招商引資，投資者根據投入的資金多少，確定在整個酒店占有的股份的比例。這種形式，往往在酒店的建造過程中，不同股東之間對投資

7、的主體有不同的看法，在多方意見無法統(tǒng)一的情況下，時有發(fā)生股東中途退股或資金不到位現象。當有這種現象發(fā)生的時候，籌建方需要花費額外的時間和精力，去募集缺額的資金，資金如果一時無法解決，就會影響項目的進程。3.銀行貸款現在有不少酒店，立項以后，資金是完全靠銀行貸款解決的。貸款當然采用多種組合，有長期的、短期的，有外資的、人民幣的。用貸款就有一個利息問題，外幣貸款除了利息，還有一個匯率差問題。利息不管何種組合，對于像酒店這樣的項目，平均利率都

8、會在6%—7%左右。如果酒店在建設期一切順利，到開業(yè)以后要支付利息加本金，對于酒店的經營管理者都會是一項不小的負擔。如果酒店的經營凈利潤只有6%—7%的話，那么酒店經營10年，可能酒店就是為銀行打工10年?，F在全國有不少酒店就是處在這種狀態(tài)。酒店經營能夠和預期相對接近，非常出色的話，歸還利息加本金的期限，一般會在10年左右，反之會更長。如果部分酒店經營不佳，經營的利潤都不足以抵付銀行的利息，經營4、5年后往往將無力支撐，最終只能將酒店交