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1、1.11.1.查看查看“五證五證”“”“二書(shū)二書(shū)”?!拔遄C”是一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,必須具備齊全的“五證”、“二書(shū)”。所謂“五證”,是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售預(yù)售許可證》;“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。陷阱:有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí),為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一
2、期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。對(duì)策:1、復(fù)印件要注意看原件。2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開(kāi)發(fā)商,可約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。2.2.2.盯緊公攤面積。盯緊公攤面積。陷阱:建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理,這樣有的開(kāi)發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積,而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開(kāi)發(fā)商并未違約,
3、買受人也起訴無(wú)據(jù)。對(duì)策:1、在合同第三條中寫(xiě)明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購(gòu)買使用面積,雙方不涉及公攤處理。增加補(bǔ)充條款:雙方協(xié)商一致,同意對(duì)公攤面積的變化按下列第____種方式處理:1、如果實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的,買受人在超出暫測(cè)面積的3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算,超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用;如果實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積,買受人據(jù)實(shí)結(jié)算。2、買受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承擔(dān),僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以內(nèi)
4、據(jù)實(shí)結(jié)算。3.33.3.關(guān)注房產(chǎn)證辦理。關(guān)注房產(chǎn)證辦理。陷阱:建設(shè)部格式合同第十五條并未說(shuō)清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限,所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明??赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對(duì)策:1、五證齊全的項(xiàng)目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證,所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來(lái),開(kāi)發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人,買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。律師建議增加補(bǔ)充條款:如果因出賣人的原因
5、,導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的,雙方選擇以下第____種方式處一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須具備齊全的“五證”、“二書(shū)”。所謂“五證”是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(也叫建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷售預(yù)售許可證》“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。但在實(shí)踐中有些開(kāi)發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況經(jīng)常找借口
6、不出示這些文件的原件要么說(shuō)正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)要么就說(shuō)文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會(huì)先要求客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或合同而客戶一旦交完定金或購(gòu)房款再有什么問(wèn)題開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便會(huì)即刻變臉客戶再也見(jiàn)不到售樓人員在推銷房屋時(shí)那充滿春意的笑臉。合同條款陷阱客戶決定購(gòu)房了得與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下開(kāi)發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同合同會(huì)有許多空白的地方有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的而有些選擇性填
7、寫(xiě)處可能還空著。這時(shí)購(gòu)房者往往以為該說(shuō)的都已注明了合同就算是完成了殊不知就是這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。比如標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金每日按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三計(jì)算”但您一不留神開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按已付房款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過(guò)這樣的案例:遲延辦證一年多只賠付96元?;蛘咴诓荒馨磿r(shí)辦理好時(shí)干脆讓購(gòu)房人退房。還有的合同中寫(xiě)明的違約條款表面上貌似公平實(shí)際不公平。例如:約定任何一方
8、解除購(gòu)房合同都要支付總房款40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人開(kāi)發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。特別提醒您:為避免購(gòu)房人吃虧上當(dāng)建議您防止陷阱的對(duì)策如下:第一要有強(qiáng)烈的法律意識(shí)。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)挑選所購(gòu)房屋的位置和壓低價(jià)格固然重要但我們認(rèn)為更重要的是要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中陷阱無(wú)處不在。因此學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購(gòu)房方面的法規(guī)、知識(shí)是十分必要的唯此才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)
9、益。其次要充分行使法律賦予的權(quán)利在交易過(guò)程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個(gè)法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過(guò)程中開(kāi)發(fā)商(售樓人員)處在強(qiáng)勢(shì)地位與購(gòu)房者之間信息極不對(duì)稱存在開(kāi)發(fā)商(售樓人員)做霸王買賣的現(xiàn)象。為此消費(fèi)者要擺正心態(tài)購(gòu)房時(shí)要把問(wèn)題搞清、搞細(xì)對(duì)合同條款有異議、約定不明確、不滿意的就堅(jiān)決不簽堅(jiān)決不買該堅(jiān)持的原則就一定要堅(jiān)持不要圖一時(shí)之快隨便妥協(xié)從而給自己帶來(lái)無(wú)窮的煩惱和巨大經(jīng)濟(jì)損失。再次要認(rèn)真簽約保留好證據(jù)。在購(gòu)房過(guò)程
10、中不要輕信一些開(kāi)發(fā)商(售樓人員)的花言巧語(yǔ)。在簽署合同時(shí)一定要認(rèn)真審查每一個(gè)條款把相關(guān)問(wèn)題問(wèn)清楚、搞清楚您希望得到的一切承諾和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容務(wù)必以書(shū)面形式記錄下來(lái)以免日后空口無(wú)憑。收樓時(shí)和入住后一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)保存好各種證據(jù)必要時(shí)對(duì)相關(guān)事實(shí)可以通過(guò)辦理公證的方式保留證據(jù)以證明侵權(quán)事實(shí)的存在。最后要學(xué)會(huì)依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)利。房屋買賣不同于一般消費(fèi)涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域有關(guān)法律法規(guī)比較復(fù)雜。購(gòu)房人
11、即使經(jīng)多方考察一般也很難通過(guò)個(gè)人的努力搞清問(wèn)題的癥結(jié)所在。因此如果發(fā)生了對(duì)您不利的事情或者您預(yù)料到風(fēng)險(xiǎn)可能到來(lái)時(shí)為有效地維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益就應(yīng)及時(shí)和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系以求得幫助。買房首先從位置和距離來(lái)講要先確定好自己的目標(biāo)。同時(shí)要合理評(píng)估自己的經(jīng)濟(jì)能力。這跟總房款有關(guān)。不要太過(guò)前瞻要考慮到現(xiàn)在與未來(lái)的資金承受能力從自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力出發(fā)來(lái)考慮買房。而在買房時(shí)也要看開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目證件是否具備了銷售條件。注意整個(gè)
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