產(chǎn)權(quán)式商鋪

1、20082008中國(guó)商鋪投資市場(chǎng)分析中國(guó)商鋪投資市場(chǎng)分析產(chǎn)權(quán)商鋪失敗率達(dá)產(chǎn)權(quán)商鋪失敗率達(dá)90%90%發(fā)表：200811613:36:23點(diǎn)擊：2142008中國(guó)商鋪投資市場(chǎng)分析產(chǎn)權(quán)商鋪失敗率達(dá)90%經(jīng)過(guò)過(guò)去五年時(shí)間的發(fā)展，國(guó)內(nèi)商鋪投資市場(chǎng)有以下的表現(xiàn)，首先，全國(guó)范圍內(nèi)底商、商業(yè)街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)，這些類(lèi)型的商鋪針對(duì)老百姓做銷(xiāo)售，為投資者創(chuàng)造一個(gè)投資的品種，在過(guò)去幾年的表現(xiàn)，這幾個(gè)類(lèi)型絕大部分投資人都從當(dāng)中賺到錢(qián)了，這是很積極的一個(gè)方

2、面。與之形成鮮明對(duì)比的是全國(guó)范圍之內(nèi)的購(gòu)物中心、商場(chǎng)的這些產(chǎn)權(quán)商鋪。產(chǎn)權(quán)商鋪的投資到目前為止，從我們的觀察來(lái)看，包括北京、上海、重慶以及二線、三線城市，90%以上的產(chǎn)權(quán)商鋪?lái)?xiàng)目都是失敗的。這里面的原因很復(fù)雜，有些是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)管理方面缺乏整體管理的意識(shí)，有些是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商缺乏專(zhuān)業(yè)化管理水平。更多的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在商鋪銷(xiāo)售以后把商鋪銷(xiāo)售回籠的資金又去進(jìn)行別的項(xiàng)目的投資，最終因?yàn)橘Y金鏈的問(wèn)題，資金鏈斷了以后，整個(gè)項(xiàng)目不得不歇下來(lái)。所以投資這

3、些商場(chǎng)、購(gòu)物中心的產(chǎn)權(quán)商鋪的類(lèi)型，從過(guò)去幾年時(shí)間來(lái)看的確是很慘痛的教訓(xùn)，絕大多數(shù)投資者是顆粒無(wú)收，付之東流。商場(chǎng)還有購(gòu)物中心這兩個(gè)類(lèi)型在過(guò)去幾年也有另外一個(gè)特征，需要大家關(guān)注。在全國(guó)范圍之內(nèi)進(jìn)行商場(chǎng)、購(gòu)物中心投資的包括新加坡的凱德置地、深國(guó)投、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，在全國(guó)各地進(jìn)行比較多的中大型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)，機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期持有而不是賣(mài)給小的投資人。從他們的表現(xiàn)來(lái)看，的確是可圈可點(diǎn)。雖然有些項(xiàng)目還處在市場(chǎng)培育當(dāng)中，但是這種商場(chǎng)、購(gòu)物中心采取整體持有的方式來(lái)

4、進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的模式是符合長(zhǎng)期市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)方向，這也是這些機(jī)構(gòu)進(jìn)行商場(chǎng)、購(gòu)物中心投資開(kāi)發(fā)的成功的原因。以上基本上是過(guò)去幾年時(shí)間中國(guó)商鋪投資市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)狀況，有比較令人高興的地方，也有很多讓人感到困惑或者說(shuō)引以為戒的地方，尤其要引以為戒的就是產(chǎn)權(quán)商鋪—商場(chǎng)、購(gòu)物中心里面的商鋪、鋪位承諾回租承諾回購(gòu)，或者不做承諾只是承諾來(lái)做統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，這種項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)的確很大，建議投資人做特別的關(guān)注，原則上不去參與商場(chǎng)、購(gòu)物中心這些類(lèi)型的產(chǎn)權(quán)商鋪的投資。

5、目前環(huán)境之下，國(guó)外的這些機(jī)構(gòu)來(lái)中國(guó)進(jìn)行商鋪或者商業(yè)地產(chǎn)投資的熱度減弱之后，會(huì)一定程度上給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的壓力，開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作上可能會(huì)比過(guò)去更耐心更用心。另外在國(guó)內(nèi)進(jìn)行商鋪投資的資金規(guī)模某種程度上因?yàn)閲?guó)外資金數(shù)量的減少，可能對(duì)于國(guó)內(nèi)商鋪的價(jià)格也會(huì)有一定的制約。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商更耐心更用心的來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，還是投資的資金沒(méi)那么多，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的預(yù)期沒(méi)那么高，都是有利于大家來(lái)選擇到好的項(xiàng)目并且以相對(duì)來(lái)講更恰當(dāng)?shù)母侠淼膬r(jià)格來(lái)進(jìn)行商鋪投資

6、的一個(gè)好的環(huán)境好的時(shí)機(jī)?？陀^的講國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的資金的市場(chǎng)特征，資金很充裕的話就一路高歌猛進(jìn)。在目前資金的方面沒(méi)那么寬松的環(huán)境之下，包括中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則在發(fā)生根本性的改變，從過(guò)去幾乎百分之百的市場(chǎng)由這些市場(chǎng)的企業(yè)來(lái)去解決逐漸的會(huì)轉(zhuǎn)化為30%的市場(chǎng)由純粹的市場(chǎng)去解決，70%的市場(chǎng)由政府以及政府關(guān)聯(lián)的國(guó)營(yíng)公司去解決。目前是國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)生整個(gè)的市場(chǎng)規(guī)則的變化階段，在這種環(huán)境之下住宅的成交量下降或者個(gè)別地方有下跌的趨勢(shì)都

7、很好的體現(xiàn)了在整個(gè)規(guī)則改變的階段以及房地產(chǎn)的資金受到制約的階段，市場(chǎng)觀望所導(dǎo)致的很多的開(kāi)發(fā)商不得不恰當(dāng)?shù)目紤]企業(yè)自身的資金運(yùn)作，進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整來(lái)解決短期的資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)從成交量的下降以及個(gè)別地方價(jià)格的下跌是一個(gè)階段性的調(diào)控的結(jié)果，從長(zhǎng)期來(lái)講，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求還是良性的持續(xù)需求，未來(lái)的價(jià)格體系到底會(huì)不會(huì)持續(xù)下降？應(yīng)該說(shuō)不同的城市不同的區(qū)域可能會(huì)有不同的表現(xiàn)，但是整體來(lái)說(shuō)中國(guó)在解決城市化改革的過(guò)程當(dāng)中對(duì)房地產(chǎn)的需求是一個(gè)持續(xù)的強(qiáng)勁的

8、需求，所以大家只能階段性的來(lái)評(píng)估住宅成交量的下降或者個(gè)別地方價(jià)格的下降，但是成功個(gè)案：李先生住在紡織路某大型小區(qū)，該小區(qū)去年7月發(fā)售多間40~60平方米投資型商鋪，均價(jià)為1.3~1.5萬(wàn)元m2。這批商鋪有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，客戶可自由經(jīng)營(yíng)。李先生看中的商鋪有九成實(shí)用率，8米超寬的店鋪門(mén)面，面積47平方米，總價(jià)70.5萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)一番考慮，李先生決定買(mǎi)下這間商鋪，他采用銀行按揭方式，首付款35萬(wàn)元，剩下做10年銀行按揭，月供3000元左右。兩個(gè)月后，

9、李先生將鋪位出租給某保健用品店，首年租金為4300元月，投資回報(bào)7.3％。最近，該盤(pán)再次推出一批商鋪，均價(jià)已經(jīng)上升到2.6萬(wàn)元m2。失敗個(gè)案：朱先生幾年前在寶崗大道某大型樓盤(pán)裙樓二層買(mǎi)了一間小鋪，約16平方米，總價(jià)25萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)寶崗大道兩旁有多個(gè)住宅小區(qū)，居住條件成熟，居民購(gòu)買(mǎi)力日益壯大，商業(yè)氣氛漸濃。而且，當(dāng)時(shí)江南西、江南大道一帶只有南豐商場(chǎng)、海珠購(gòu)物中心和宏宇廣場(chǎng)，朱先生看好該鋪的升值潛力。朱先生該年年底以1000元租給了一家飾品店

10、，年遞增按市場(chǎng)情況再?zèng)Q定。本來(lái)投資回報(bào)不錯(cuò)，但好景不長(zhǎng)，整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，二層空置率越來(lái)越高，朱先生于是萌生轉(zhuǎn)讓的念頭，但該鋪一直難以出手。望鋪興嘆的朱先生還得交每月12元m2的物業(yè)管理費(fèi)。小區(qū)商鋪情況千差萬(wàn)別從兩個(gè)商鋪投資案例中，投資者可從中分析商鋪投資、經(jīng)營(yíng)方式，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。據(jù)中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜分析，就樓市環(huán)境而言，整體環(huán)境良好，小區(qū)商鋪回報(bào)率升高，升值空間也越大；從樓盤(pán)自身的角度來(lái)講，各大小區(qū)居住氛圍日漸成熟

11、，入住率越來(lái)越高，小區(qū)配套不斷完善：這些都使得小區(qū)商鋪成為近期的投資熱點(diǎn)，受到越來(lái)越多的買(mǎi)家關(guān)注。同是投資小區(qū)商鋪，為何李先生的商鋪升值不少，而朱先生的卻難以維繼、甚至無(wú)法脫手？一般來(lái)說(shuō)，小區(qū)商鋪能否做旺主要取決于地點(diǎn)、人流狀況及消費(fèi)群的消費(fèi)水平。而裙樓商鋪盡管同樣有這個(gè)注重點(diǎn)，但更重要的是需要整個(gè)裙樓商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主題或裙樓商場(chǎng)內(nèi)品牌店的帶動(dòng)，受制約的因素往往比單純的小區(qū)商鋪多。李先生所在小區(qū)的商鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，是樓盤(pán)的生活配套，由于小區(qū)居民本